Contrato de aluguel: Direitos que precisam constar no documento

Para que uma locação corra sem problemas ou discussões desnecessárias recomenda-se que o contrato de locação de imóvel residencial seja feito com atenção e muita calma.

Ao se alugar um imóvel é necessária atenção para diversos fatores, ou seja, alguns cuidados necessários que devem ser tomados, seja a locação residencial ou em uma locação comercial.

Como muitos não têm a possibilidade de consultar um advogado, recomendamos que sejam lidas todas as cláusulas, e o que não entender tome um tempo e debata com o proprietário, ou imobiliária se este for o caso.

Mas uma regra de ouro é: nunca assine o seu contrato sem antes efetuar a leitura dele por completo e com calma.

Vamos debater neste artigo sobre alguns direitos, ou melhor, oito direitos que devem estar previstos no contrato de locação.

O estado do imóvel, ou seja, suas condições para o uso

Ao alugar um imóvel, deve-se sempre conhece-lo antes, ou seja, visitar o imóvel para conhecer a sua situação e estado, sempre prestando atenção aos detalhes para garantir que ele está habitável e em boas condições.

Nesta visita recomenda-se que se tire foto dos cômodos do imóvel, para que assim fique registrada a condição em que o imóvel foi entregue.

O ideal é que além destas fotos se tenha uma vistoria acompanhada pelas partes envolvidas. E esta vistoria deverá ser registrada e assinada pelo locador e locatário.

Este documento servirá para confrontar o estado do imóvel no momento do final da locação, servindo para que ambas as partes se protejam.

Com o laudo o locador poderá cobrar obras necessárias para que o imóvel retorne ao estado em que foi entregue no início da locação, e o locatário poderá evitar que sejam cobradas obras que já precisavam ser feitas, ou que seriam desnecessárias.

Benfeitorias e consertos

Quando se aluga um imóvel deve-se sempre ter a noção de que uma reforma, mesmo que seja ela para melhorar o imóvel, deve ter a aprovação do locador.

Além disso pode-se em contrato estipular quem será responsável por estas reformas, até mesmo as necessárias, como uma infiltração.

É permitido em contrato que as obrigações quanto à estas melhorias sejam cobradas do locatário.

São 3 (três) os tipos de benfeitorias:

• Necessárias – Que são obrigatórias para o bem estar e uso do imóvel, como, por exemplo, um cano vazando água, ou uma rachadura na parede;
• Úteis – São as que melhoram o imóvel, mas não são obrigatórias, como, por exemplo, uma grade na janela, ou uma rampa para cadeirantes;
• Voluptuárias – São as melhorias estéticas, como uma cor em uma parede, ou um vaso de plantas.

Preste atenção em seu contrato sobre quem ele cita que será responsável por qual melhoria, para não se surpreender depois negativamente com algum gasto que não estava esperando.

Leia mais sobre este tema em nosso artigo que debatemos sobre quem deve pagar os consertos em um imóvel alugado.

Prazo do contrato, ou seja, sua vigência

A Lei do Inquilinato não define em seus artigos um prazo mínimo para que um contrato seja válido, mas ainda assim é comum que as locações tenham 30 (trinta) meses, isto porque este prazo favorece o locador na retomada de seu imóvel, e você pode entender melhor neste artigo.

Algumas locações permitem que mesmo que um contrato tenha um prazo mais longo, como trinta meses, que uma multa rescisória seja desconsiderada após doze meses de locação.

Já contratos com prazo menor do que noventa dias são recomendados que sejam feitos por meio de um contrato para temporada, que difere do contrato de locação residencial por não ter a obrigação de seguir a Lei do Inquilinato.

Reajuste no valor do aluguel

Este é um item que costuma gerar bastante discussão e dúvidas.

O reajuste só pode ser feito em 2 (dois) cenários:

1. Se estiver previsto em contrato;
2. Se for de acordo comum entre as partes.

Ou seja, se não estiver definido no contrato que o aluguel será reajustado periodicamente, então este reajuste não pode ser feito sem a aprovação do locatário.

E o período obrigatório contratual a ser respeitado é sempre de doze meses, nunca podendo ser reajustado, se não for de comum acordo, antes deste prazo.

Além disso existe também a limitação sobre o índice a ser utilizado no reajuste, devendo sempre utilizar um índice oficial do governo, sendo o IGP-M o mais utilizado.

Garantia na locação

Só é permitida a utilização de uma garantia na locação se o pagamento do aluguel não for feito de forma antecipada.

Além disso pode-se escolher um tipo somente de garantia, não sendo permitida a utilização de mais de uma garantia por locação.

As garantias mais comuns são:

1. Fiador;
2. Caução;
3. Seguro fiança.

Para que seja um fiador aceito, é necessário que ele tenha um imóvel em seu nome, pois este imóvel poderá ser utilizado para cobrir uma dívida não paga deixada pelo locatário. E isso mesmo se for o único imóvel da família.

Caso seja escolhida a garantia como caução, esta deverá ser de até três meses de aluguel, e depositada em conta poupança conjunta. Se no final do contrato este valor não for utilizado então deverá ele retornar ao locatário.

Já o seguro fiança utiliza uma empresa para cumprir com os compromissos da locação, e o locatário deverá pagar anualmente o valor de um aluguel para renovar a garantia.

A modalidade de garantia é uma escolha do locador, nunca sendo uma imposição do locatário. Ou seja, se o locatário tiver o dinheiro para a caução e o locador quiser fiador, nada poderá o locatário fazer senão procurar alguém para ser seu fiador.

Rescisão antecipada

Todo contrato deve prever como será a reação dos envolvidos em caso de rescisão antecipada.

Não poderá o locador solicitar o imóvel antes do prazo acordado, sendo esta opção disponível somente para o locatário.

Exceto se o locador tiver uma denúncia cheia.

Se o contrato estiver estipulada uma multa por rescisão antecipada, esta deverá ter 2 (duas) condições:

• Não pode ter o valor superior a 10% (dez por cento) do valor total do contrato;
• Deve ser sempre proporcional ao tempo restante.

Exemplo: se uma locação de 30 (trinta) meses tiver como valor de aluguel R$ 1.000,00 (mil reais), sua multa sendo 3 (três) meses de locação, e o locatário solicitar a rescisão em 10 (dez) meses, o cálculo para a cobrança será:

• 3 x R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00 como multa completa;
• 10 meses de locação então pode-se cobrar 2/3 da multa acordada;
• A multa que deverá ser paga para o locador será de R$ 2.000,00.

Multa por atraso no pagamento

O locador só poderá cobrar multa, e juros, se esta condição existir no contrato de locação.

Caso não esteja prevista em contrato não será permitida a sua cobrança.

E legalmente a multa não pode ser superior à 10% (dez por cento) do valor devido, e os juros mensais não podem ultrapassar 12% (doze por cento) ao ano, ou seja, 1% (um por cento) ao mês.

Caso a multa seja superior aos patamares citados acima poderá o locatário recorrer judicialmente para que se anule a cláusula no contrato, citando cobrança abusiva.

Preferência do locatário na venda do imóvel

Se o locador durante a locação do imóvel resolver vender o seu imóvel, algo que acontece com frequência, deverá este respeitar o direito de preferência do locatário.

Este direito de preferência se resume a ofertar pelo mesmo valor oferecido pelo comprador para o locatário.

Se o locatário não tiver interesse na compra, ou não responder em até 30 (trinta) dias, poderá o locador prosseguir com a venda, e quando esta ocorrer, deverá o comprador dar um aviso prévio de 90 (noventa) dias para que o locatário saia do imóvel.

Este tema também foi debatido no seguinte artigo: O locatário pode permanecer no imóvel após ele ser vendido?

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Fonte: 99Contratos