Qual o efeito da Reforma tributária sobre as incorporadoras de imóveis?

Com o envio da proposta da reforma administrativa na sexta feira, 4 de setembro, a reforma tributária parece ter perdido um pouco seu foco, mas não deixou de ser uma demandada e preocupação das empresas.

Quero explorar a preocupação de um setor específico em relação a reforma tributária: as incorporadoras de imóveis.

O ministro da economia, Paulo Guedes, apresenta sempre em seus discursos, que pretende, com a reforma tributária, cortar vários benefícios fiscais, que representam mais de 70 bilhões de reais por ano, que deixam de ser arrecadados para os cofres públicos. O setor das incorporadoras de imóveis é um dos grandes beneficiados com os incentivos fiscais.

As incorporadoras hoje podem pagar seus tributos federais com um Regime Especial de Tributação popularmente chamado de RET, este regime tributa a receita bruta mensal das empresas em 1% para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, como exemplo o Minha Casa, Minha Vida, e em 4% para os demais empreendimentos, no percentual está incluído o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS.

Esse regime especial surgiu como um incentivo para adoção Patrimônio de Afetação, que dá maior segurança aos compradores de imóveis em construção, pois faz a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica (ex. a construção de prédio e o dinheiro da empresa incorporadora).

Para aproveitar dos tributos reduzidos pelo RET, a incorporadora precisa obrigatoriamente adotar o Patrimônio de Afetação.

O Patrimônio de Afetação foi uma estratégia para tentar resgatar a confiança dos clientes na compra de imóveis ainda em fase de construção, pois em março de 1999, aconteceu a falência da Encol S.A. Engenharia, Indústria e Comércio, que deixou 710 obras parada pelo Brasil e 23 mil funcionários desempregados, além de 42 mil clientes sem dinheiro e sem os imóveis que haviam comprado.

Os valores dos tributos recolhidos pelo RET são consideravelmente menores do que os tributos apurados por outros regimentes de apuração mais tradicionais, como o lucro real ou o lucro presumido, onde os tributos são recolhidos de maneira separada e com alíquotas maiores.

Recentemente orientei um trabalho de conclusão de curso de Ciências Contábeis no Mackenzie, no qual as alunas compararam os regimes tradicionais de apuração com o RET.

No trabalho, um caso real de uma grande incorporadora brasileira, os resultados indicaram mais de 60% de economia tributária com o regime especial de tributação.

Outro fator tributário que pode preocupar as incorporadoras é a sua classificação como prestadora de serviço.

Atualmente, pela classificação como prestadoras de serviços, essas empresas pagam 5% de imposto sobre serviços de qualquer natureza (ISSQN) para os municípios.

Com a possível reforma tributária e entendimento que as incorporadoras não são prestadoras de serviços, mas vendedoras de produtos (ex. apartamentos, casas…) elas seriam tributadas com o imposto sobre circulação de mercadorias e serviços (ICMS) nos estados e o imposto sobre produtos industrializados (IPI) na união, considerando que estão vendendo produtos que sofreram um processo de transformação e modificação, considerados então como produtos industrializados pelo Decreto 7.212/2010 (regulamento do IPI).

Resta aguardar como serão os desdobramentos da reforma tributária para todos os setores e principalmente para as incorporadoras.

Por Murillo Torelli Pinto é professor de Contabilidade Financeira e Tributária da Universidade Presbiteriana Mackenzie.