Herança de imóvel sem registro, como posso regularizar?

Com a abertura da sucessão, pelo falecimento de um ente querido, além o momento de luto e grande tristeza da família, os herdeiros precisam regularizar a situação dos bens deixados pelo falecido.

Em muitos casos, existem imóveis sem registro no Cartório, apenas com um “contrato de gaveta”, o que impossibilita a transferência direta da propriedade em inventário.

E neste artigo eu irei te explicar como regularizar essa situação.

Primeiramente, o herdeiro deverá juntar a documentação referente ao imóvel que se encontrava em posse do falecido, como o contrato de compra e venda, caso exista, comprovantes de pagamento de água, luz, telefone, IPTU, notas fiscais referentes reformas realizadas no imóvel, bem como fotos antigas da propriedade.

Com todos os documentos em mãos, o próximo passo é ir ao Cartório de Registro de Imóveis de sua cidade e solicitar cópia atualizada da matrícula do imóvel. Ao informar o endereço correto e número da casa/terreno, já é possível localizar a matrícula e verificar a real situação do bem.

Caso exista alguma restrição, o ideal é regularizar a situação do imóvel e após isso verificar qual a possibilidade cabível para sua transferência aos herdeiros.

Outro fator importante a mencionar é que caso o imóvel esteja registrado em nome de um Ente Público, como regra nada poderá ser feito, pois os imóveis públicos não são passíveis de usucapião ou outra regularização que não atenda aos interesses da coletividade.

Porém, caso a ocupação do imóvel se deu em razão de um programa público de moradia, os herdeiros devem buscar o Ente Público para regularização, já que cada programa possui regras específicas.

Deste modo, se o imóvel não possuir nenhuma restrição e não ser de propriedade de nenhum Ente Federativo, os herdeiros possuem duas opções:

1ª Inventário da Posse:

Legalmente, só é considerado proprietário quem tem seu nome registrado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Isso mesmo! Não importa quantos anos você reside no imóvel, se existe um contrato de compra e venda, o que você tem é apenas a posse do bem, o que impossibilita a venda à terceiros e a transmissão da propriedade.

Nesse caso, em um primeiro momento, os herdeiros podem realizar o inventário sobre a posse do imóvel, porém, o imposto cobrado para registro é o mesmo que em caso de transmissão da propriedade (ITCMD), que muitas vezes corresponde até 8% do imóvel.

No Paraná, o valor cobrado é de 4% sobre o valor venal do bem.

Deste modo, os herdeiros ficam desmotivados em registrar perante o Cartório o Inventário sobre a posse, por se tornar inviável.

2ª Solicitar a Usucapião:

A usucapião é um modo de aquisição de propriedade, desde que comprovados os requisitos legais, devendo ser utilizado como última alternativa para a sua regularização.

Se você possuir um contrato de compra e venda e o recibo de quitação do débito, não será o caso de pedir a usucapião. Neste caso, a solução é a adjudicação compulsória.

Lembrando que essa análise deve ser feita por um advogado especialista na área.

Se for o caso de entrar com a usucapião, você poderá somar o seu tempo de posse com o tempo do falecido, além de não precisar pagar o ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação).

Existem diversas modalidades de usucapião e nesses artigos eu explico cada uma delas:

a) Usucapião Extraordinária

b) Usucapião Ordinária

c) Usucapião Rural ou Urbana

d) Usucapião de um bem móvel (veículo)

A usucapião poderá ser requerida através de ação judicial ou administrativamente, em Cartório.

Caso exista a construção de uma casa e/ou apartamento no terreno, pode ser que ela não esteja regularizada junto a Prefeitura, pois falta muitas vezes a aprovação do projeto arquitetônico, acompanhado de um profissional da engenharia e/ou arquitetura, cabendo aos herdeiros consultar diretamente a Prefeitura e proceder a regularização do imóvel.

Chris Kelen Brandelero

OAB/PR nº 91.055

Advogada de Direito Civil, Família e Sucessões

Original de Advocacia BGA