Não tenho escritura do meu imóvel: Preciso pagar o IPTU em nome de terceiros?

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JÁ SABEMOS que não é requisito para o reconhecimento da Usucapião o pagamento de qualquer valor ou preço em favor daquele que seja o titular registral do imóvel; deveras, por se tratar de uma aquisição ORIGINÁRIA (e não derivada) o direito àquele imóvel através da Usucapião “nasce” sem que o titular registral precise “transmitir” a propriedade para o usucapiente interessado na coisa. No procedimento da Usucapião a aquisição da propriedade se dá contra o titular registral, que na verdade “perde” seu direito, ao mesmo tempo em que aquele que preencha os requisitos tem seu direito “reconhecido” com oponibilidade (que se alcança pelo registro) em face deste e da coletividade.

Aspecto importantíssimo na Usucapião – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial – se dá com a formação do necessário CONJUNTO PROBATÓRIO que vise demonstrar o preenchimento dos requisitos autorizadores do reconhecimento da Usucapião cuja matriz das variadas espécies de Usucapião será: 1. COISA hábil e suscetível à usucapião, 2. POSSE qualificada para produzir usucapião e 3. TEMPO necessário para o nascimento da usucapião.

Um ponto sempre lembrado no que diz respeito à usucapião é quanto ao pagamento do IPTU – Imposto predial territorial urbano (ou mesmo do ITR para os imóveis rurais). Uma importante recomendação – que inclusive conta com nossa chancela – é de que o pretendente à aquisição pela Usucapião pague sim os impostos devidos sobre o imóvel onde exerça a posse, especialmente quando esses impostos se encontrarem vencidos – o que vai certamente colaborar (ainda que não sendo imprescindível, sublinhe-se) para a demonstração da “posse qualificada” exercida sobre o imóvel, além de afastar alguns embaraços como a incidência de eventuais EXECUÇÕES FISCAIS sobre o bem pretendido.

Como acontece na Usucapião Judicial também na Usucapião Extrajudicial haverá fase em que os Entes Públicos deverão se manifestar sobre o pedido e por certo será nessa ocasião em que débitos tributários deverão ser revelados, como por exemplo os débitos de IPTU. É importante observar que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é também do possuidor, como indicam os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

Efetivamente é muito útil e proveitoso a quem pretende a aquisição por usucapião o recolhimento dos impostos que incidam sobre o bem, ainda que em nome de terceiros (como de rigor acontece), como aponta a impecável doutrina civilista de FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. Vol. 5 – Reais. 2023):

“No Código Civil de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do imóvel quando o proprietário associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (art. 1.276, § 2°, do CC). Aqui, mais uma vez, é perceptível o esforço do legislador em concretizar a FUNÇÃO SOCIAL da propriedade, relativizando a noção de sua perpetuidade. A recusa do proprietário em satisfazer os ônus fiscais importará em demonstração objetiva do abandono, caso associado à cessação dos atos de posse”.

POR FIM, mas ainda relacionado a esse importante aspecto no procedimento da Usucapião diz respeito a eventual restituição que pode fazer jus o titular registral contra o usucapiente sobre recolhimentos tributários feitos sobre o imóvel adquirido por usucapião, na forma dos artigos 32 e 34 do CTN e forte corrente jurisprudencial:

“TJMG. 10145100524787001. J. em: 18/08/2011. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – ART. 34 DO CTN – POSSUIDOR DO IMÓVEL COM ANIMUS DOMINI. – O art. 34 do Código Tributário Nacional impõe, como contribuinte do IPTU, o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor, a qualquer título – Assim, afigura-se correta a sentença que condenou os réus [usucapientes] a restituírem ao autor [titular registral] o montante despendido com o pagamento do IPTU, uma vez que exerciam a posse sobre o imóvel, há mais de 30 anos, com animus domini”.

Fonte: Julio Martins

Julio Martins

Julio Martins é Advogado especialista em Direito Notarial, Registral, Imobiliário e Sucessório; foi Cartorário (1998-2019) e atualmente é Presidente da Comissão de Procedimentos Extrajudiciais da OAB São Gonçalo/RJ".