Multa rescisória do aluguel: Descubra como calcular

Ao encontrar o imóvel ideal para suas necessidades, o próximo passo é redigir um contrato de locação no qual constem todas as informações legais e previstas na Lei do Inquilinato. Estes contratos precisam ser muito bem redigidos para que não haja problemas na hora da rescisão.

Por exemplo, uma questão é no que diz respeito à saída do imóvel antes de completar o prazo total do contrato. Como calcular a multa rescisória? Se você está com dúvidas, está no lugar certo. Vamos explicar.

O contrato pode ser quebrado?

Sim, pode. Caso o inquilino deseje deixar o imóvel antes do período estabelecido, deve haver uma determinação contratual sobre a multa e o prazo de desocupação para que o imóvel volte à pauta de locação da imobiliária. Em caso de quebra de contrato, geralmente o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel.

O contrato pode ser quebrado se qualquer uma das cláusulas for descumprida. Entre os motivos podemos citar:

• se o locatário sair antes do tempo acordado; 
• fizer reformas e alterações não aprovadas;
• caso não sejam pagas as taxas de água, luz, IPTU, seguro, etc; 
• se o aluguel não for pago; 
• caso o proprietário solicitar reajuste acima do estipulado; 
• se o proprietário solicitar a devolução do contrato antes do prazo determinado.

Quando ocorre a quebra de contrato porque o locatário decide sair antes do prazo acordado, é cobrada a chamada multa rescisória do aluguel. Esse valor deve ser proporcional ao tempo restante de contrato.

O que é multa rescisória?

Multas rescisórias são multas para o caso em que haja inadimplência no pagamento do aluguel ou pedido de rescisão contratual antes do encerramento do acordo assinado.

A duração média dos contratos de aluguel é de 30 meses, e é do entendimento comum que, por lei, as multas rescisórias dos aluguéis tenham um teto de 10% do valor total do contrato. Ou seja, num contrato de 30 meses, o teto de multa seria o valor de três meses de aluguel. 

Como fazer o cálculo de rescisão? 

A multa de rescisão de aluguel deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de contrato restante, conforme o Art. 571 do Código Civil.

Vamos dar um exemplo: Vamos supor que Maria assinou um contrato de aluguel de 30 meses no valor de R$ 2 mil por mês. A multa contratual estabelecida é de 10% do total, ou seja, 3 meses de aluguel ou R$ 6 mil.

Maria deseja deixar o imóvel após 12 meses de aluguel. Ou seja, restam ainda 18 meses de aluguel até o final do contrato. A multa deve ser aplicada proporcionalmente. Portanto, não se deve cobrar os R$ 6 mil, mas sim um valor correspondente à multa para os 18 meses restantes de aluguel.  Então o cálculo seria o seguinte:

1 – Valor total da multa para 30 meses

Valor do aluguel por mês= R$2.000

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$2.000 x 3 = R$6.000

2 – Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$6.000

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$6.000 / 30 = R$200

3 – Valor final de multa a ser cobrado para os meses restantes de contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$200

Meses restantes de contrato = 18

Valor final da multa para 18 meses faltantes de contrato:

200 x 18 = R$ 3.600

O valor final a ser cobrado na multa, nesse caso, é de R$3.600 para 18 meses restantes de contrato.