Meu aluguel é abusivo?

Mesmo com uma sutil desaceleração em agosto, o Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) segue acima dos 30% na janela de 12 meses.

Segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV), que faz a medição do indicador, o mês de agosto acumulou alta de 31,12% nesse intervalo.

O indexador é conhecido como "inflação do aluguel" porque está presente na maior parte dos contratos de locação que se firmam no país.

Mas o real desvalorizado criou uma distorção grande no IGP-M, sendo composto também por preços do atacado, como milho, soja e outras commodities.

Já os salários de quem paga aluguel sofrem correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que — apesar de estar em alta — colhe valorização mais modesta, de 9,68%.

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Para evitar um reajuste impossível de pagar, o Jornal Contábil sugere que os inquilinos tentem primeiro uma negociação extrajudicial com o proprietário do imóvel.

Dicas para negociar o aluguel

• Compare o valor do seu aluguel com o de imóveis vizinhos.
• Reúna documentos que comprovem seu ajuste de renda no período.
• Reforce que você é um bom pagador e cuida do imóvel.
• Se tiver condições, verifique se é possível gerar descontos para pagamento adiantado.
• Apresente outros indexadores para reajuste do aluguel ao proprietário, como o IPCA.
• Sugira um valor de aluguel justo que não comprometa demais a sua renda.
• Mostre como cogita pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano.

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Alternativas judiciais

O professor William Santos Ferreira, do direito da PUC-SP, afirma que inquilinos têm duas principais alternativas para judicializar um possível aumento abusivo de valor do aluguel.

A primeira delas é a revisional de aluguel.

Com base no artigo 19 da lei 8.245/91, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".

Aqui, contudo, vale atenção especial à menção ao "preço de mercado".

Uma contestação só teria sucesso se o valor de mercado daquele imóvel ultrapassar a média da vizinhança.

"Mesmo se o aumento for considerável, o inquilino terá poucas chances no Judiciário se o valor do aluguel desse imóvel estiver muito defasado, muito abaixo dos semelhantes", diz Santos Ferreira.

Caso o contrato não tenha chegado aos três anos — isto é, passível de ser revisto — o inquilino pode pedir ao juiz que se reveja as cláusulas de reajuste por conta de "distorção emergencial".

"Considerando a questão da pandemia, por exemplo, que houve uma fuga de proximidade entre os itens [IGP-M do IPCA], você pode propor uma discussão se há condições de uma renegociação por desproporção", diz o advogado.

A questão é que, também nessas circunstâncias, vale a máxima do valor de mercado dos imóveis.

Sem um salto acima da média, um ganho de causa é mais improvável.