Principais riscos tributários em operações imobiliárias

O mercado imobiliário é um setor vital para a economia brasileira, representando uma das principais fontes de arrecadação do governo. No entanto, as operações imobiliárias estão sujeitas a rigorosas fiscalizações por parte dos órgãos fazendários e também pelos tabeliães e oficiais de registros de imóveis, que são legalmente obrigados a fiscalizar essas transações.
 

Apesar dessa vigilância, é comum que as partes envolvidas em uma transação imobiliária, sem o devido conhecimento jurídico, busquem assessoria para reduzir os custos na escritura do imóvel. Esse "jeitinho brasileiro" visa reduzir os impostos para ambas as partes, mas pode acarretar sérios riscos tributários.
 

Para o vendedor, declarar um preço menor na escritura implica em pagar menos imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor da venda. Já o comprador, ao pagar parte do valor "por fora", beneficia-se de uma redução no ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), nos emolumentos cartorários e evita a necessidade de justificar o montante total no seu imposto de renda.
 

Consequências legais

1 - Crime contra a ordem tributária:
 

Ambas as partes podem incorrer no crime contra a ordem tributária, conforme o art. 1º, I, da Lei 8.137/1990, que prevê pena de reclusão de 2 a 5 anos e multa para quem omitir informações ou prestar declarações falsas às autoridades fazendárias.

2 - Anulação da compra e venda:
 

Transações fraudulentas podem levar à anulação do negócio, com a devolução do valor declarado na escritura. Valores pagos "por fora" não são reconhecidos pela justiça, e qualquer tentativa de cobrança exporia a fraude.

3- Lesão e má-fé:
 

Se o preço real do imóvel for substancialmente maior que o valor declarado, o comprador pode ter o negócio anulado por lesão, conforme o art. 157 do Código Civil, que ocorre quando uma pessoa, por necessidade ou inexperiência, se obriga a uma prestação desproporcional ao valor recebido.

4 - Desvalorização do patrimônio:
 

Declarar um valor menor na escritura desvaloriza o patrimônio do comprador, prejudicando a valorização do imóvel em futuras vendas.
 

A Receita Federal dispõe de ferramentas avançadas para cruzamento de dados que podem identificar fraudes em operações simuladas. Rastros de pagamentos "por fora" podem ser facilmente detectados, resultando em autuações e multas.
 

Mesmo pagamentos em espécie são arriscados, pois o comprador pode exigir recibos que, posteriormente, podem ser usados para imputar o valor declarado na escritura, causando prejuízos significativos.
 

A prática de declarar um preço de imóvel inferior ao real na escritura expõe as partes a diversos riscos legais e financeiros. É essencial que compradores e vendedores consultem um advogado de confiança para evitar operações simuladas e garantir uma transação segura e dentro da lei. Não se deixe seduzir por aparente economia que pode resultar em grandes prejuízos.
 

Daniel Bucioli é advogado especialista no setor de imóveis e contratos da Ragazzi Advocacia e Consultoria.