Publicada lei que permite a atualização do valor de imóveis

Valor de imóveis / Imagem freepik

Foi publicada, em 16 de setembro de 2024, a Lei nº 14.973/2024, com vetos parciais do Presidente da República, regulamentando a desoneração da folha de salários em 2024 . Com objetivo de reduzir os impactos gerados pela mencionada desoneração, também foram introduzidas regras importantes que podem impactar diretamente o patrimônio das pessoas físicas.

Entre as novidades promovidas pela referida lei destacam-se a possibilidade de atualização do valor de custo de imóveis já declarados por pessoas físicas e jurídicas para os seus respectivos valores de mercado; e instituição de novo Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral), nos mesmos moldes do famoso RERCT trazido pela Lei nº 13.254/2016, segundo o qual os contribuintes residentes ou domiciliados no Brasil podem, voluntariamente, regularizar os bens mantidos no Brasil ou no exterior, de origem lícita, até então nunca declarados ou declarados incorretamente.

Continua após a publicidade

A lei diz ainda que:

a) Atualização de Imóveis IRPF: Prevê que a pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual - DAA, apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil - RFB, para o valor de mercado, devendo tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas - IRPF, sob a alíquota definitiva de 4%.

b) Atualização de Imóveis IRPJ/CSLL: No mesmo sentido, a pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, sob à alíquota definitiva de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, sob a alíquota de 4%.

Continua após a publicidade

Confira abaixo as principais regras introduzidas pela Lei nº 14.973/2024 sobre esses temas:

Atualização do valor de bens imóveis

Quem pode atualizar?

Pessoa física: bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA);

Continua após a publicidade
Pessoa jurídica: bens imóveis que componham o seu ativo permanente (considerando que a legislação não mais traz a conta de “ativo permanente”, aparenta que esse dispositivo seria aplicável a imóveis registrados no ativo não-circulante, conforme indicado no balanço patrimonial da sociedade).

Como atualizar?

Prazo: a ser definido pela Receita Federal do Brasil (RFB);
Pagamento do imposto: até novembro de 2024 (90 dias após a publicação da lei);
DAA 2025/2024: inclusão dos valores tributados na ficha de bens e direitos como custo de aquisição adicional do bem imóvel.

Quais os impactos fiscais?

Pessoa física: IRPF (4%) sobre o ganho de capital apurado;
Pessoa jurídica: IRPJ (6%) e CSLL (4%) sobre o ganho de capital apurado, sendo que os valores tributados não poderão ser considerados despesas de depreciação.

Alienação ou baixa pós atualização

Alienações/baixas ocorridas nos 15 anos posteriores à atualização do imóvel: o ganho de capital auferido na operação deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GANHO DE CAPITAL = Valor da alienação – [CAA + (DTA x %)*

(%) Percentuais aplicáveis
0%	Até 36 meses	56%	Entre 108 e 120 meses
8%	Entre 36 e 48 meses	62%	Entre 120 e 132 meses
16%	Entre 48 e 60 meses	70%	Entre 132 e 144 meses
24%	Entre 60 e 72 meses	78%	Entre 144 e 156 meses
32%	Entre 72 e 84 meses	86%	Entre 156 e 168 meses
40%	Entre 84 e 96 meses	94%	Entre 168 e 180 meses
48%	Entre 96 e 108 meses	100%	Após 180 meses

Resumidamente, a fórmula se baseia em percentuais que reduzem o valor do ganho tributável progressivamente, quanto maior for o período entre o exercício da opção pela atualização e a venda do imóvel;
Consequentemente, os benefícios trazidos para os contribuintes que optarem pelo aumento do custo de aquisição do imóvel começarão a ser percebidos, de forma parcial, nas alienações ocorridas após três anos da atualização. A apropriação definitiva será percebida após 15 anos, quando o custo terá atualizado para 100%.

*A abreviação “GK” deve ser lida como “ganho de capital”; “CAA” como “custo do bem imóvel antes da atualização”; “DTA” como “diferencial de custo tributado a título de atualização”; e o “%”seria o “percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda”.