Autor

Julio Martins

Julio Martins é Advogado especialista em Direito Notarial, Registral, Imobiliário e Sucessório; foi Cartorário (1998-2019) e atualmente é Presidente da Comissão de Procedimentos Extrajudiciais da OAB São Gonçalo/RJ".

É possível aplicar o princípio da Fungibilidade na Usucapião Judicial e Extrajudicial?

por Julio Martins Publicado: 08/06/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

O Princípio da Fungibilidade vem ilustrando o Código Fux em diversas passagens, como podemos observar em recursos (art. 1.024, par. 3º; arts. 1.032 e 1.033), sendo certo que já foi declarado totalmente compatível com todos os recursos enunciados pelo CPC, com inclusive aplicação de ofício (Enunciado 104 do FPPC). Não devemos nos esquecer que em sede de DIREITO IMOBILIÁRIO a fungibilidade encontra terreno há muito tempo nas ações possessórias, tanto no Código Buzaid (art. 920) quanto no mais atual Código de Ritos (art. 554), que reza:

“Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados”.

O ilustre Professor, Desembargador Aposentado do TJSP e hoje Advogado, Dr ANTONIO CARLOS MARCATO (Procedimentos Especiais. 2021) ensina:

“A fungibilidade das ações possessórias, contemplada no art. 554 do CPC, significa a possibilidade, conferida ao juiz, de conhecer e decidir pedido diverso daquele originalmente formulado pelo autor, concedendo-lhe a tutela legal correspondente àquela cujos requisitos estejam provados”.

De fato, como esclarece o ilustre professor o que se busca, no caso, é a proteção, a “tutela possessória pertinente e idônea”, sendo irrelevante, dadas as particularidades desse tipo de demanda a ofensa sofrida (ameaça, esbulho ou turbação).

No cenário das Ações de Usucapião é importante recordar a coleção de espécies/modalidades que o ordenamento jurídico brasileiro contempla: temos a Usucapião Especial Urbana (art. 1.240 do CCB), a Usucapião Especial Rural (art. 1.239 do CCB), Usucapião Ordinária (art. 1.242 do CCB), Usucapião Ordinária de Prazo Reduzido (par. único do art. 1.242), Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do CCB), Usucapião Extraordinária de Prazo Reduzido (par. único do art. 1.238 do CCB), além de diversas outras. Na hipótese do pedido ter sido formulado mirando uma modalidade específica poderá o julgador reconhecer o pedido mas declarando a prescrição aquisitiva oriunda de outra espécie?

Entendemos que sim e que tal pronunciamento não deverá macular de nulidade (art. 492 do CPC) a sentença que servirá de base de assento para o registro no Cartório do RGI. Da mesma forma, tal entendimento deve estar presente inclusive na seara extrajudicial – sendo válido apurar que tanto em uma seara quanto em outra, os destinatários dos pedidos (Magistrado ou Oficial Registrador de Imóveis) deverão aplicar à demanda recebida a aplicação do direito em prestígio à máxima “dai-me o fato que te dou o direito (da mihi factum, dabo tibi jus)”. Ora, é a sentença – ou o registro no caso da versão extrajudicial – nada além do RECONHECIMENTO judicial ou extrajudicial da reunião de todos os requisitos que a Lei exige para essa ou para aquela espécie de Usucapião. Não deve mesmo nem o Juiz nem o Registrador negarem o reconhecimento meramente porque o pedido foi aforado com espécie diversa daquela reconhecida e comprovada na demanda com base no conjunto probatório produzido.

Vale lembrar, como sempre reforçamos aqui, que são comuns à todas as espécies de usucapião os requisitos COISA hábil, POSSE válida e com animus domini e TEMPO necessário. Outros requisitos podem ser exigidos a depender de cada modalidade e aí que é forte a aplicação do estudado princípio da fungibilidade pois, por exemplo, se a parte pretende a Usucapião Ordinária mas falha no requisito do JUSTO TÍTULO porém sacia os requisitos da Usucapião Extraordinária onde tal item é irrelevante, pode o Magistrado ou o Registrador reconhecer a Usucapião – não como Ordinária mas sim como Extraordinária.

Nesse mesmo sentido, com o acerto de sempre, a decisão do TJMG que reformou a decisão do juízo de piso:

“TJMG. 10344140038169001. J. em: 17/08/2021. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA CONVERTIDA EM EXTRAÓRDINARIA. FUNGIBILIDADE DAS MODALIDADES DE USUCAPIÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 1238, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR 15 ANOS DEMONSTRADA. PRETENSÃO AQUISITIVA ACOLHIDA. 1. Tendo em mente que cabe ao julgador, de modo exclusivo, a aplicação do direito à espécie, fixando as consequências jurídicas para os fatos que são narrados, consoante a máxima: “dai-me o fato que te dou o direito”, é possível a aplicação do princípio da fungibilidade entre as modalidades de usucapião, a depender da realidade fática trazida aos autos pelas partes. 2. Com base no artigo 1238, caput, do CC, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”. 3. Uma vez demonstrada a posse mansa, pacífica e ininterrupta da parte autora e seus antecessores sob o imóvel, objeto da lide, por mais de 15 anos, impõe-se o acolhimento da pretensão autoral para declarar a aquisição da propriedade pela usucapião extraordinária. 4. Recurso provido”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 08/06/2023 0 comentários

Sou viúva, tenho direito ao inventário do meu antigo sogro depois de ter me casado novamente?

por Julio Martins Publicado: 08/06/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

SUCESSÃO, Inventário e Partilha são temas altamente complexos que muita gente ainda se confunde ao tratar. Não se trata sob nenhum ângulo de um ramo do direito que seja simples e fácil de lidar, especialmente considerando as diversas modificações legais, os “entendimentos” e interpretações e por exemplo, a necessidade de harmonizar regras temporais já que aqui também prevalecerão as regras vigentes ao tempo do fato gerador (art. 1.787 do CCB, por exemplo). As bases para cuidar da matéria não devem ser ignoradas jamais.

Como sabemos, no regime da COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS haverá comunicação inclusive sobre HERANÇAS recebidas por um dos cônjuges, salvo por exemplo caso esse recebimento de herança venha gravado com CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE. Nesses casos, o bem assim gravado não entra na meação, se torna bem particular – mas ainda assim, pode vir a se tornar herança caso esse cônjuge-herdeiro venha a falecer na vigência do seu casamento. A questão é bem delicada e pontual e pode ser nascedouro de grandes discórdias em família (como quase tudo que envolve “herança” e “família”). Se esse bem de herança é recebido sem qualquer cláusula de incomunicabilidade o cônjuge do herdeiro, casado na comunhão universal de bens, é contemplado com MEAÇÃO sobre essa herança, mas é importante observar que o fato gerador (morte do autor da herança – por exemplo, o sogro) – por óbvio deve ocorrer dentro da vigência do casamento do cônjuge-herdeiro. Um caso recebido recentemente questionava justamente isso: a ex-esposa, hoje VIÚVA, soube que àquele seu então sogro havia falecido recentemente e deixado herança composta por vultosa soma bancária além de diversos imóveis. Ocorre que esse falecimento se deu depois de encerrado o casamento daquela já que seu cônjuge (filho do seu sogro, herdeiro pré-morto) faleceu antes deste.

Ora, nesses casos não há mesmo que se falar em herança já que quando ocorreu o fato gerador (transmissão da herança) já não havia casamento. É importante notar que inexiste no ordenamento jurídico brasileiro qualquer ULTRATIVIDADE do regime de bens. O STJ inclusive já se pronunciou sobre isso em acórdão impecável do Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas (REsp 1294404/RS. J. em 20/10/2015). Sim, ele vale e tem suas regras plenamente válidas e aplicáveis enquanto houver casamento. Dissolvido esse por MORTE ou DIVÓRCIO suas regras desaparecem e com ela o direito à MEAÇÃO e à HERANÇA, como coloca com já conhecida didática o precedente do TJSP:

“TJSP. 2128128-77.2018.8.26.0000. J. em: 28/08/2019. INVENTÁRIO – Pedido de habilitação formulado pela cônjuge-viúva de um dos filhos da falecida, pré-morto – Descabimento – Dissolução do vínculo conjugal ocorrido com a morte do marido, quando então deixou a postulante de ter qualquer direito à MEAÇÃO ou à HERANÇA relativamente aos bens deixados pelo superveniente falecimento da sogra – Sucessão legítima do filho pré-morto que deve ocorrer por representação na linha descendente, ou na linha transversal em favor de filhos de irmãos do falecido, quando com irmãos deste concorrerem, não estando legitimada a viúva para representar o falecido – Art. 1.851 e ssss, CC – Decisão mantida – Agravo desprovido”.

Tratamento diferente deveremos ter quando o direito de meação nasce quando ainda vigente o casamento e nesse curso sobrevém o falecimento do autor da herança que transmite para o cônjuge herança e se nesse casamento o regime seja o da Comunhão Universal de Bens e ainda, a transmissão se dê sem cláusula de incomunicabilidade. Nesses casos, temos a comunicabilidade sobre 50% do quinhão hereditário recebido pelo cônjuge-herdeiro e, ainda que o cônjuge do(a) herdeiro(a) tenha metade do quinhão daquele não pode ser considerado herdeiro. A jurisprudência do TJRS é clara e exemplifica bem esclarecendo quando e como esse direito deve ser exercido, principalmente quando quem postula são, por suas vezes, herdeiros do cônjuge meeiro agora falecido (realmente a matéria abunda complexidade e exige um exame detalhado e cuidadoso):

“TJRS. 70074672536/RS. J. em: 14/12/2017. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. POSTERIOR FALECIMENTO DE CÔNJUGE DE HERDEIRA FILHA, QUE ERA CASADA SOB O REGIME DA COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS. COMUNICAÇÃO DA HERANÇA QUE NÃO TORNA O FALECIDO CÔNJUGE HERDEIRO DO SOGRO. DIREITO DE MEAÇÃO SOBRE O QUINHÃO HEREDITÁRIO QUE DEVE SER PLEITEADO NO INVENTÁRIO DO GENRO DO AUTOR DA HERANÇA. É inquestionável que, no regime da comunhão universal de bens, os bens recebidos por um dos cônjuges a título de herança, sem a cláusula de incomunicabilidade, entram na comunhão, tendo em vista as disposições dos arts. 1.667 e 1.668 do Código Civil. Contudo, o fato de o cônjuge possuir direito de meação sobre a herança recebida pelo outro não torna aquele herdeiro do sogro/sogra: o cônjuge é meeiro do quinhão hereditário, nada mais. Desse modo, conquanto se reconheça que o cônjuge de herdeira filha, falecido posteriormente ao passamento do autor da herança, tenha direito de meação sobre o quinhão hereditário daquela herdeira, descabe acolher o pedido de habilitação dos sucessores do genro do inventariado, por “representação” ao genitor, uma vez que, como dito, ele tinha apenas direito de meação sobre o quinhão que será recebido pela herdeira filha com quem era casado – que não se confunde com direito hereditário e,… por isso, não há falar em direito de representação. Assim, para fins de recebimento da meação do quinhão a que o genro do inventariado faria jus, deverão os herdeiros dele (do genro) propor o seu inventário, lá arrolando todos os bens a serem partilhados em razão da dissolução do vínculo conjugal pela morte, inclusive o quinhão hereditário a ser recebido pela viúva no inventário do genitor dela. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME”.

Efetivamente então, a depender dos detalhes do caso, do tempo e da forma da aquisição pode ser que haja sim direito hereditário ou direito de meação mas tudo deve ser analisado criteriosamente pelo Advogado Especialista.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 08/06/2023 0 comentários

Chamadas Direito

O que é e como funciona uma escritura de compra e venda bipartida?

por Julio Martins Publicado: 01/05/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

USUFRUTO é um instituto muito conhecido no âmbito Cartorário. Muitas vezes pode ser cogitado como uma importante solução para evitar todos os custos da realização de um INVENTÁRIO no futuro, como já falamos outras vezes aqui… De fato, adiantando em vida a doação em favor de seus descedentes e reservando o usufruto, se tornará muito mais fácil para os futuros herdeiros de primeiro grau (se esse for o caso) a regularização imobiliária, bastando o arquivamento da informação do óbito dos doadores/usufrutuários junto ao RGI para que ocorra a extinção do usufruto e a consequente consolidação da propriedade plena (inc. I do art. 1.410 do CCB) – mas esse é apenas um dos pontos dessa complexa transação imobiliária.

Sempre necessário destacar que Usufruto só se constitui – salvo quando não for o caso de USUCAPIÃO – mediante registro no Cartório do RGI, como decreta o art. 1.391:

“Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

De fato, como regra, a existência desse direito imobiliário também só acontece depois da gravação no fólio real. Não bastará sua pactuação mediante Escritura: é preciso registrar.

Importante sempre anotar que em se tratando de imóvel gravado com USUFRUTO sua alienação poderá ser feita sem qualquer problema (aqui na verdade o que se aliena é aquilo que o alienante tem, ou seja, a nua-propriedade), de modo que o adquirente em nada poderá prejudicar o exercício do usufruto por parte de quem o detém – ou seja – quem compra imóvel gravado com usufruto não pode alegar o desconhecimento e pior, desrespeitar todas as prerrogativas e direitos que por Lei são reservados ao usufrutuário, nos termos do art. 1.394 e seguintes do mesmo Código Civil.

Mas digamos que ciente desse cenário, a intenção do adquirente (e do nu-proprietário assim como dos usufrutários) seja de fato a venda do imóvel “por inteiro”, livre e desembaraçado por assim dizer, decotando o gravame de USUFRUTO que pese sobre o bem. Seria possível?

A resposta é POSITIVA e a doutrina especializada aponta esse negócio como “COMPRA E VENDA BIPARTIDA”, que será feita mediante Escritura Pública, em qualquer Cartório de Notas que seguindo o alerta já dado, deve ser registrada no Cartório de Imóveis competente pelo assento imobiliário.

Sem prejuízo da norma da primeira parte do art. 1.393 do CCB, é preciso destacar que admite-se exceções, como a ora analisada. O referido dispositivo informa:

“Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso”.

De fato, o “usufruto” não pode ser alienado. Trata-se de um direito intransmissível inter vivos ou causa mortis, de evidente caráter intuitu personae como ensinam os mestres FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. 2023), todavia, nos casos de Venda e Compra Bipartida poderá haver a excepcional transmissão quando então nu-proprietário e usufrutuário realizam a transmissão dos seus direitos (no caso, onerosamente) em favor do adquirente que, por CONSOLIDAÇÃO (inc. VI do art. 1.410) terá também com o ato a extinção do gravame de usufruto.

A obrigatória doutrina especializada assinada pelos Ilustres KÜMPEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2022) ensina:

“É usualmente denominada venda e compra bipartida a modalidade de compra e venda em que ocorre a aquisição da nua-propriedade por uma pessoa e a do usufruto por outra. Ambos os atos são lavrados em uma mesma ESCRITURA, na qual deve constar primeiramente o proprietário pleno transmitindo a propriedade e, na sequência, os outros dois sujeitos, sendo um o adquirente da nua propriedade e o outro adquirente do usufruto. (…) Múltiplas são as possibilidades de constituição de usufruto. (…) Na prática, o comum é uma determinada pessoa, proprietário pleno de um imóvel, venda a outra pessoa o usufuruto e a um terceiro ainda a nua-propriedade. Observe que não é o usufruto que está sendo vendido. A pessoa está alienando a propriedade, de forma BIPARTIDA. (…) É possível ainda, ao proprietário, como já mencionado, vender a nua propriedade e manter para si o usufruto”.

Os referidos mestres, com o já conhecido brilhantismo acrescentam ainda sobre as três possíveis ESCRITURAS para esse caso peculiar:

“1. VENDA BIPARTIDA: o titular dominial aliena simultaneamente o usufruto para um sujeito, normalmente pais e a nua propriedade a filhos. Recomendável que não seia feita, numa primeira escritura, a compra integral pelos pais e, numa segunda, a reserva de usufruto e reserva de domínio aos filhos. Muito embora seja possível, não é uma boa orientação do tabelião, na medida em que são duas escrituras e dois impostos de transmissão.

2. VENDA DO USUFRUTO: é possível que o proprietário pleno lavre uma escritura, reservando a si a nua propriedade e constitua o usufruto em favor de um terceiro. Neste caso, como já dito, não há que se falar em venda de usufruto, uma vez que este ainda não foi constituído. Aqui, necessário que conste expressamente a reserva de usufruto, ante a impossibilidade de se presumir a constituição deste direito real.

3. VENDA DA NUA PROPRIEDADE: é possível que o proprietário pleno lavre uma escritura e venda a nua propriedade, reservando para si o usufruto a termo ou de forma vitalícia”.

POR FIM, recente decisão do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ confirmou a decisão prolatada pelo Juízo da VARA DE REGISTROS PÚBLICOS da Capital/RJ que em sede de Dúvida Registral reconhecia o acerto da lavratura da Escritura de Compra e Venda Bipartida pela igualmente ilustre Tabeliã do 32º Ofício de Notas da Capital/RJ e consequentemente, a improcedência da dúvida suscitada e da exigência formulada pelo Oficial do 9º RGI da Capital/RJ:

“TJRJ. 0326485-24.2021.8.19.0001 – DÚVIDA REGISTRAL. J. em: 13/04/2023 – CONSELHO DA MAGISTRATURA. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/RJ. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA BIPARTIDA. ADIAMENTO DO ATO REGISTRAL PELO OFICIAL, TENDO EM VISTA A VEDAÇÃO CONTIDA NO ARTIGO 1.393 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA QUE JULGOU A DÚVIDA IMPROCEDENTE. PARECER DA PROCURADORIA-GERAL DA JUSTIÇA PELA CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. CORRETO O ENTENDIMENTO EXPOSADO NA SENTENÇA. CABIMENTO DA REALIZAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA BIPARTIDA, UMA VEZ QUE NÃO HÁ IMPEDIMENTO PARA QUE NU-PROPRIETÁRIO E O USUFRUTUÁRIO TRANSMITAM O IMÓVEL EM CONJUNTO, CONSIDERANDO QUE A NUA-PROPRIEDADE E O USUFRUTO SE CONSOLIDAM NAS MÃOS DO ADQUIRENTE. SENTENÇA QUE SE MANTÉM EM SEDE DE REMESSA NECESSÁRIA”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 01/05/2023 0 comentários

Judiciário e reforma tributária: decisões em 2025 desafiam equilíbrio fiscal do Brasil

Chamadas Direito

Consigo dar entrada na adjudicação compulsória sem a promessa de compra e venda?

por Julio Martins Publicado: 01/05/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

NORMALMENTE a “dor da perda” só é sentida quando a gente precisa da coisa. No processo de Adjudicação Compulsória (tanto pela via Judicial quanto pela via Extrajudicial) a comprovação da realização do contrato preliminar, na forma da Lei é essencial, sob pena de insucesso de plano da pretensão. Aqui a perda do documento que instrumentalize a Promessa de Compra e Venda é FATAL e comprometerá a pretensão. Efetivamente, um dos requisitos que a Lei exije no procedimento será a comprovação da realização da Promessa de Compra e Venda, não contendo cláusula de arrepedimento. Os artigos 1.417 e 1.418 do CCB asseveram:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Como sempre lembramos o REGISTRO da promessa não é condição para o exercício da adjudicação compulsória (vide Súmula 239 do STJ – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”) porém, ninguém duvida que o REGISTRO além de tudo servirá para ETERNIZAR e PUBLICIZAR a existência do contrato preliminar. Sim – essa é uma das grandes vantagens da realização do registro.

Ainda que não tenha sido feito no Cartório de Imóveis é importante recordar que o registro de tal instrumento pode ser feito também no Cartório de Títulos e Documentos para sua CONSERVAÇÃO (art. 127, inc. VII da LRP). Veja-se como é muito IMPORTANTE a conservação do documento para que, caso necessário e preenchidos os requisitos legais – mormente a impossibilidade de obtenção da ESCRITURA DEFINTIVA – possa o interessado valer-se da Adjudicação Compulsória apresentando por exemplo uma CERTIDÃO DO REGISTRO PÚBLICO que nesse caso, evidenciado o extravio do original, poderá ser utilizada para aparelhar o pedido (art. 217 do Código Civil):

“Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”.

Aqui no Rio de Janeiro por exemplo, em sede de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL a exigência da juntada do(s) contrato(s) preliminar(es) consta do item III do art. 1.260, verbis:

“Art. 1.260. O requerimento será assinado por advogado constituído pelo requerente e instruído ao menos com os seguintes documentos:

(…)

III – as promessas, cessões, promessas de cessões ou sucessões;”

A doutrina especializada efetivamente destaca a NECESSIDADE do instrumento contratual. Nesse sentido, VALTER FARID ANTONIO JUNIOR (Compromisso de Compra e Venda. 2009):

“A fim de comprovar a existência de vínculo contratual, deve o autor da ação de adjudicação compulsória apresentar o compromisso de compra e venda que necessariamente, ostentará forma escritura pública ou particular, esta mais difundida e autorizada pelos artigos 11, caput, do Decreto-lei 58/37, 26, caput, da Lei 6.766/79, 67 da Lei 4591/64 (de forma indireta) e 1.417 do Código Civil”.

O referido mestre entende possível ainda, excepcionalmente, a comprovação e instrumentalização através de RECIBOS de quitação:

“(…) Todavia, é importante frisar que os recibos deverão retratar, de forma inequívoca, a intenção das partes de se vincularem e todos os elementos da promessa de compra e venda. Não prestam a esse mister recibos unilaterais, porquando subscritos apenas pela parte que adquire, ou firmados por apenas um dos cônjuges alienantes, quando imprescindível a outorga uxória para vender”.

No mesmo sentido a doutrina especializada do mestre ARNALDO MARMITT (Adjudicação Compulsória. 1995) para quem:

“O compromisso de compra e venda instrumentaliza o pedido de adjudicação compulsória, de que é antecedente lógico e indispensável. (…) A exibição do compromisso de compra e venda é de transcendental importância. Trata-se de documento indispensável à propositura da demanda, não bastante simples certidão do cartório imobiliário, onde conste estar registrado o bem, com preço quitado. Não cabe ao serventuário, mas ao juiz, averiguar se o pré-contrato preenche os requisitos legais para render ensejo à adjudicação compulsória”.

Dessa forma, acautelar o instrumento particular de promessa de compra e venda é de suma importância para buscar, se necessário, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, nos casos em que restar inviabilizada a voluntária outorga da Escritura Definitiva. Nos casos onde a Promessa for lavrada por Escritura Pública o cenário é mais tranquilo já que o Tabelião de Notas é OBRIGADO manter o conteúdo do ato nos livros notariais assim como a fornecer uma certidão de inteiro teor do ato praticado que substituirá a original no caso de perda do traslado. Já nos casos de Promessa de Compra e Venda por Instrumento Particular o interessado poderá se socorrer da segunda via através de certidão de inteiro teor caso, por exemplo, tenha procedido ao registro facultativo para conservação no Cartório de Títulos e Documentos (art. 127, inc. VII) ou ainda, arquivados em inteiro teor no RGI para sua conservação (art. 178, inc. VII).

O pior dos cenários é apenas assinar o instrumento particular e não acautelá-lo em nenhum acervo registral público (ou mesmo numa NUVEM? Mas e as garantias??)

POR FIM, a jurisprudência mineira que aponta com todo acerto a necessidade de aparelhamento do contrato preliminar no procedimento de Adjudicação Compulsória:

“TJMG. 10000191619907001. J. em: 21/05/2020. APELAÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – MANIFESTAÇÃO DE VONTADE – PROMITENTE VENDEDOR- CONTRATO VERBAL – IMPOSSIBILIDADE. Não há cerceamento de defesa ou nulidade da sentença, já que produção de prova testemunhal não seria útil para solução da controvérsia, que depende da existência de instrumento público ou particular de promessa de compra e venda. São requisitos para a adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e a quitação do valor pelo promitente comprador”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 01/05/2023 0 comentários

Chamadas Direito

Se minha irmã nunca aparece em casa, posso ingressar com usucapião?

por Julio Martins Publicado: 21/04/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

A USUCAPIÃO ainda hoje é um instituto bastante denso e complexo que pode revelar diferentes e conflitantes opiniões (e paixões) por parte de quem passa a conhecê-lo e pretende entendê-lo em seus mais diversos aspectos. Engana-se quem acha que bastam alguns semestres na faculdade de Direito para compreendê-lo por inteiro. Na prática diária notamos que, naturalmente, quem “perde” um imóvel por conta desse fenômeno não enxergará nele a utilidade e benefícios que os estudiosos da matéria apontam (especialmente a regularização imobiliária que ela permite). Deveras, usucapião exemplifica bem o preceito que se aprende também na faculdade sobre o qual o Direito não socorre quem dorme. Ninguém perde um imóvel (ou parte dele) da noite para o dia. A usucapião nasce como fruto de diversos requisitos legais e nenhum dele se escora em elemento “surpresa”.

Como sempre destacamos aqui a Usucapião é uma legítima e reconhecida forma de aquisição da propriedade móvel e imóvel. Diversas são as modalidades e dentre elas podemos destacar a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, embasada no art. 1.238 do CCB (que exige o prazo de 15 anos de posse qualificada) mas que também admite redução de prazo para 10:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

A respeito dessa importante modalidade de Usucapião ensina o douto professor e Desembargador Aposentado do TJSP, hoje Advogado, Dr. JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES em sua clássica e prestigiada obra (Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 2010):

“A norma legal supratranscrita se refere ao que a doutrina denominou ‘usucapião extraordinária’, em contraposição à ‘usucapião ordinária’, para a qual se exige justo título e boa-fé. São, portanto, requisitos para a usucapião extraordinária: 1º. POSSE (sem oposição, isto é, mansa e pacífica); 2º TEMPO (decurso do prazo de quinze anos, sem interrupção); 3º ANIMUS DOMINI (intenção de ter a coisa como dono) e 4º OBJETO HÁBIL”.

Questão muito interessante diz respeito aos casos onde um mesmo imóvel pode pertencer a duas ou mais pessoas, não importando se entre essas pessoas exista ou não vínculo de parentesco ou qualquer outra forma de relação. Nesses casos teremos o que a lei chama de PROPRIEDADE CONDOMINIAL, regida pelas regras previstas no art. 1.314 e seguintes do Código Reale. Sabemos que várias pessoas podem adquirir um mesmo imóvel (terreno, casa, sala, apartamento etc) e com isso estabelecer uma propriedade em condomínio, como previsto em nossa legislação. Essa aquisição pode se dar “intervivos” (por Escritura de Compra e Venda ou Doação, por exemplo, em favor de mais de um adquirente) ou mesmo “causa mortis”, quando a coletividade de pessoas (filhos por exemplo) recebe imóveis egressos de HERANÇA. Nessa modalidade coletiva divide-se a propriedade em frações iguais caso o título aquisitivo não tenha disposto de forma diversa, prestigiando-se a regra do par. único do art. 1.315 do CCB (“Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”).

É importante anotar que é plenamente possível que um dos titulares possa haver para si, consolidando a integralidade do bem, a propriedade das demais frações através da USUCAPIÃO (tanto pela via judicial quanto pela via EXTRAJUDICIAL, com base na regulamentação do CNJ – Provimento 65/2017). Essa é uma das interessantes hipóteses desse importante instituto, que, preenchidos os requisitos legais, acrescidos da importante e necessária demonstração do exercício da posse com EXCLUSIVIDADE e SEM OPOSIÇÃO dos demais co-proprietários, permitirá àquele interessado a regularização da situação imobiliária que deixará, portanto, de ser uma propriedade condominial para ser uma propriedade exclusiva – com óbvios efeitos projetados no RGI.

A melhor jurisprudência, amparada em precentes sólidos do STF (RT 493/237 e RTJ 76/855) assim como do STJ (REsp 1631859 SP) dão base para tal pretensão:

“TJPR. 0003607-23.2015.8.16.0083. J. 29.05.2019. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. ANIMUS DOMINI DEMONSTRADO. 1. É PERFEITAMENTE POSSÍVEL A USUCAPIÃO POR UM DOS CONDÔMINOS, DE TODO IMÓVEL, DESDE QUE DEMONSTRE POSSE COM INTENÇÃO DE ADQUIRIR A COISA PARA SI, BEM COMO AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS DURANTE O PRAZO PRESCRICIONAL. PRECEDENTES DO STJ – “o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”. (RESP 1631859/SP). SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 21/04/2023 0 comentários

Chamadas Direito

É cobrada multa por iniciar processo de inventário antigo pelo cartório de notas?

por Julio Martins Publicado: 21/04/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

A VIA EXTRAJUDICIAL pode ser muito vantajosa para a resolução de problemas como um INVENTÁRIO antigo não resolvido. Tanto os não iniciados quanto os já iniciados mas ainda não resolvidos poderão ser solucionados na pela via extrajudicial, observados os requisitos da Lei 11.441/2007 contemplados no CPC/2015 (§§1º e 2º do art. 610) e especialmente as regras da Resolução CNJ 35/2007 que regulamentou o procedimento.

Hoje em dia – especialmente por conta do Provimento CNJ 100/2020 o Inventário Extrajudicial pode ser feito inteiramente pela via eletrônica, inclusive dispensando o comparecimento presencial das partes ao Cartório de Notas e muita gente ainda não sabe disso!

Em se tratando de via extrajudicial, como sempre recomendamos aqui, é muito importante que o Advogado além de Especialista no assunto esteja também atualizado com as normas locais, já que no âmbito extrajudicial além de todo o regramento de costume haverá regras especiais como aquelas egressas das CORREGEDORIAS GERAIS das Justiças locais além das regras do CNJ. Um bom exemplo disso é que aqui no Rio de Janeiro, como ocorre em outros Estados, já é tranquilamente possível realizar Inventários Extrajudiciais com HERDEIROS INCAPAZES e também com TESTAMENTOS.

É importante anotar que o Inventário Extrajudicial, mesmo sendo uma “novidade” iniciada apenas em 2007 com a Lei 11.441 também serve para resolver casos de Inventários antigos, anteriores a 2007, já iniciados ou não. Inclusive eventuais inventários arquivados sem sentença resolvendo a partilha poderão ser “convertidos” para o meio extrajudicial e, preenchidos os requisitos legais, haverá solução rápida através da lavratura de uma ESCRITURA PÚBLICA que poderá ser levada a Bancos, Cartórios, Juntas Comerciais, Detrans e quaisquer outros órgãos para a regularização e transferência dos bens deixados pelo(a) falecido(a).

Um ponto que merece destaque no que diz respeito às DESPESAS que devem ser pagas por ocasião da realização do Inventário Extrajudicial é a MULTA. Sim, a multa é consequência lógica e legal da DEMORA na regularização dos bens através do Inventário. Tudo bem que nem sempre as pessoas podem fazer frente a um caro procedimento de Inventário mas o Estado, de certa forma, não perdoará a demora. Ressalvados os casos de isenção legal ou gratuidade, deverão ser recolhidos diversos custos para a realização do Inventário, como já falamos aqui diversas vezes.

No que diz respeito ao Inventário Extrajudicial não haverá MULTA nos custos relacionados aos EMOLUMENTOS (que são os remuneram o Cartório pela lavratura da Escritura Pública de Inventário) caso o Inventário seja feito fora do prazo.

Na verdade eventual multa deverá ser paga sobre o IMPOSTO CAUSA MORTIS (ITD ou ITCMD, como queira), como inclusive permite a Súmula 542 do STF (“Não é inconstitucional a multa instituída pelo Estado-membro, como sanção pelo retardamento do início ou da ultimação do inventário”). O art. 31 da Resolução 35/2007 do CNJ deixa claro:

“Art. 31. A escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo ao tabelião fiscalizar o recolhimento de eventual multa, conforme previsão em legislação tributária estadual e distrital específicas”.

Como se vê, o Inventário Extrajudicial pode ser lavrado a qualquer momento (e é bom que seja feito logo depois do falecimento e observando a legislação estadual pertinente que regulamente o ITCMD do caso concreto) não havendo multa nos emolumentos, porém pode haver incidência de multas e outros encargos no IMPOSTO CAUSA MORTIS que, na forma do art. 289 da LRP deverá ser cabalmente conferido e fiscalizado pelo TABELIÃO, sob pena de responsabilidade.

A consulta ao Advogado Especialista é também muito importante nesse momento já que, por exemplo, outras possibilidades podem ser descortinadas como o PARCELAMENTO DO IMPOSTO ou mesmo a possibilidade da sua REMISSÃO, como pode ser possível em alguns casos aqui no Rio de Janeiro, a teor por exemplo do art. 41 da Lei Estadual 7.174/2015:

“Art. 41. Ficam extintos por remissão os créditos tributários de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI), não inscritos em dívida ativa até a data de produção de efeitos deste artigo, constituídos ou não, cujos fatos geradores tenham ocorrido até 28 de fevereiro de 1989, exceto aqueles que se encontram parcelados, bem como os créditos de ITD prescritos e não inscritos em Dívida Ativa”.

POR FIM, quanto aos casos de inventários antigos já iniciados na esfera judicial mas não concluídos insta recordar que se iniciado naquele âmbito observando os prazos legais (art. 983 do CPC/1973 ou art. 611 do CPC/2015) caso os interessados optem pela conversão para a via extrajudicial, será possível aproveitar a não incidência de multa do imposto causa mortis, como também resguarda a Lei Estadual 9.091/2020 que acrescentou os seguintes parágrafos ao art. 37 da Lei 7.174/2015 (inclusive já alterados pela mais recente Lei 9.942/2022):

“§ 5º O contribuinte que, após realizar a abertura do processo judicial de inventário e partilha – dentro do prazo regulamentar de 2 (dois) meses a contar da data de abertura da sucessão –, optar pela substituição da via judicial pela extrajudicial, terá o prazo de 90 (noventa) dias, a partir da sentença que extinguir o processo sem julgamento de mérito, para enviar a declaração de que trata o art. 27 sem a incidência da multa prevista no inciso I do presente artigo, bem como de qualquer multa decorrente da substituição desta. (Redação dada pela Lei 9942/2022)

§ 6º O contribuinte que não tenha cumprido o prazo previsto no inciso I, mas houver recolhido corretamente o valor do imposto devido na esfera judicial, será responsável apenas pelo pagamento das multas (Incluído pela Lei 9091/2020).

Consulte sempre seu Advogado e evite prejuízos ainda maiores na hora da resolução do seu caso de Inventário!

Fonte: Julio Martins

Publicado: 21/04/2023 0 comentários

Chamadas Direito

Posso reconhecer direito à herança oriundo da união estável dentro do inventário? e na via extrajudicial?

por Julio Martins Publicado: 07/04/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

COMO SABEMOS, o instituto da União Estável confere aos conviventes diversos direitos, dentre eles o DIREITO DE HERANÇA – que não se confunde como “Direito de Meação” – sempre bom recordar. Nesse sentido, é importante destacar, dentre outros pontos, que o(a) companheiro(a) pode ter direito à herança assim como direito de meação em determinados casos e também pode ser contemplado com o direito de habitação – tudo como também fazem jus aqueles que vivem sob o manto do CASAMENTO, uma vez que não se admite mais distinção no ordenamento jurídico (vide Temas 498 e 809 do STF, julgados em 2018).

A esse respeito a doutrina basilar dos professores FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. 2023) com o acerto de sempre:

“Não que casamento e união estável sejam a mesma coisa. NÃO SÃO! E, por óbvio, não querem ser! Quem vive em união estável não quis FORMALIDADES, preferindo uma relação afetiva mais PRIVADA. Quem casa, opta pelo formalismo e MAIOR PUBLICIDADE. Embora, no fundo, tudo o que uma relação afetiva pretenda é ser uma união bastante estável, eles não são a mesma coisa, mas merecem a mesma PROTEÇÃO JURÍDICA, conforme reza o caput do art. 226 da Lex Fundamentallis. Seja casamento, seja união estável, A TUTELA DO SISTEMA DEVE SER A MESMA, não se podendo privar de efeitos um, ou outro, meramente por uma escolha de modelo afetivo, de uma forma de amar. Até porque a norma jurídica deve servir para INCLUSÃO, e não para EXCLUSÃO”.

Nessa mesma toada é preciso destacar que o(a) companheiro(a) é também HERDEIRO NECESSÁRIO ainda que o teor do art. 1.845 ainda conste desatualizado no NCC/2002 – fazendo jus, dessa forma à LEGÍTIMA, nos termos do art. 1.846 do mesmo CCB.

Ponto sempre relevante diz respeito à questão do RECONHECIMENTO DA UNIÃO ESTÁVEL que é o que de fato fará com que o(a) sobrevivente possa receber seus direitos hereditários. Será sempre necessário acionar o Judiciário em vias estranhas ao Inventário (Judicial ou Extrajudicial) para o reconhecimento?

Nem sempre. Quando a documentação for suficiente para que o Magistrado possa reconhecer a União Estável e inexistir litiogiosidade não haverá qualquer empecilho para que o Estado-Juiz no mesmo processo de Inventário possa reconhecer a união e seus efeitos projetados à divisão dos bens deixados pelo morto, assim como eventual meação em favor do(a) companheiro(a). Não por outra razão temos que em sede de Inventário Extrajudicial também poderão ser reconhecidos os direitos de meação e de herança em favor do(a) companheiro(a), como aliás deixa claro o art. 18 e 19 da Resolução 35/2007 do CNJ:

“Art. 18. O(A) companheiro(a) que tenha direito à sucessão é parte, observada a necessidade de ação judicial se o autor da herança não deixar outro sucessor ou não houver consenso de todos os herdeiros, inclusive quanto ao reconhecimento da união estável.

Art. 19. A meação de companheiro(a) pode ser reconhecida na escritura pública, desde que todos os herdeiros e interessados na herança, absolutamente capazes, estejam de acordo”.

Pontuamos desde já que não comungamos da exigência descabida (e discriminatória) feita no art. 18 quando exige do(a) companheiro(a) ação judicial já que tal tratamento não é dispensado àqueles que constituem família sob o rótulo do “Casamento”. De toda forma, em breve teremos novidade nesse dispositivo, basta aguardar;

POR FIM, ilustra bem a questão a lúcida jurisprudência do TJPR que prestigia, inclusive, a excelente comprovação feita através de ESCRITURA PÚBLICA, dotada de Fé Pública – o que sempre recomendamos:

“TJPR. 0047155-46.2021.8.16.0000. J. em: 03/11/2021. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. SUCESSÕES. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INVENTÁRIO. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE UNIÃO ESTÁVEL. POSSIBILIDADE EXCEPCIONAL. PRECEDENTES STJ. APRESENTAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DE ESCRITURA PÚBLICA ACERCA DA UNIÃO ESTÁVEL NÃO IMPUGNADA PELOS DEMAIS INTERESSADOS NO INVENTÁRIO. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE PERMITE O EXAME DO PEDIDO NOS AUTOS DE INVENTÁRIO. DECISÃO REFORMADA. 1. O reconhecimento de união estável em sede de inventário é possível quando esta puder ser comprovada por documentos incontestes juntados aos autos do processo (STJ, REsp 1.685.935/AM, 3ª Turma, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe de 21.08.2017). 2. No caso, como o Agravante traz Escritura Pública firmada perante Tabelião com fé pública, em que há declaração expressa dos conviventes acerca do período da união estável alegado, e a questão não é impugnada pela parte Agravada, é possível o reconhecimento da união estável nos autos de inventário. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 07/04/2023 0 comentários

Chamadas Direito News Yahoo

Não tenho qualquer documento de compra do imóvel porém nele resido há mais de 10 anos. Ainda sim, é possível regularizar no RGI?

por Julio Martins Publicado: 07/04/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

MUITA GENTE ainda confunde os requisitos necessários para as mais variadas espécies de USUCAPIÃO autorizadas pelo ordenamento jurídico brasileiro. Como sempre falamos aqui, em síntese, será comum a todas elas a exigência de COISA HÁBIL a permitir a aquisição pela usucapião, o TEMPO necessário que variará conforme a modalidade estudada e a POSSE que precisa ser uma posse com ânimo de dono, mansa e pacífica e por tudo isso suscetível de permitir o fenômeno da prescrição aquisitiva.

Uma modalidade muito importante é a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA disciplinada pelo art. 1.238 do Código Civil, que reza:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

A Usucapião Extraordinária admite ainda a REDUÇÃO DO PRAZO de 15 (quinze) anos para 10 (dez), desde que preenchidos os requisitos do parágrafo único do referido art. 1.238:

“Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

Inexiste nela a necessidade de metragem do imóvel como acontece com a espécie USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA, onde o prazo necessário de posse são 05 (cinco) anos.

A doutrina acertada dos ilustres professores FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. 2023) destaca:

“O mais significativo requisito formal da usucapião extraordinária – como de qualquer outra modalidade de usucapião – é o tempo. O fator tempo é fato fundamental para a conversão da posse em propriedade. (…) O art. 1.238 do Código Civil, atento ao princípio da operabilidade, reduziu os prazos da usucapião extraordinária de 20 para 15 ou 10 anos, conforme o TIPO DE POSSE praticada. De acordo com a diretriz da socialidade do Código Civil de 2002, há dois modos de possuir capazes de alcançar a usucapião: a POSSE SIMPLES e a QUALIFICADA. A posse simples é aquela que se satisfaz com o exercício de fato pelo usucapiente de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do CC), conduzindo-se o possuidor como o faria o dono, ao exteriorizar o poder sobre o bem. (…) Mas, se além de demonstrada a posse, qualificar-se a ocupação do bem pela concessão de FUNÇÃO SOCIAL, por intermédio de efetiva MORADIA do possuidor no local ou realização de OBRAS E SERVIÇOS DE CARÁTER PRODUTIVO (parágrafo único do art. 1.238 do CC), o usucapiente será agraciado pela REDUÇÃO do prazo para DEZ ANOS”.

Efetivamente é importante relembrar que nessa modalidade a Lei dispensa expressamente a necessidade de TÍTULO e BOA-FÉ (caput, art. 1.238) de tal modo que apenas caberá ao interessado a demonstração dos requisitos mencionados acima.

As provas em sede de Usucapião deverão buscar a comprovação do exercício da posse pelo tempo exigido em Lei. Em sede de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – aquela realizada sem processo judicial, nos termos do art. 216-A da LRP, com regulamentação pelo Provimento CNJ 65/2017 – a Lei exigirá a realização da ATA NOTARIAL que é um meio de prova (art. 384 do CPC/2015) que no caso será realizado pelo Tabelião ou seu preposto voltado à comprovar a posse exercida pelo interessado.

Como se vê na valorosa decisão abaixo, é muito importante conhecer cada modalidade de usucapião bem como seus requisitos, já que haverá variação de uma espécie para a outra:

TJRJ. 0072852-87.2018.8.19.0001 – APELAÇÃO. J. em: 02/02/2023 – VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL. Apelação. Ação de Usucapião. Sentença que julgou procedente o pedido para declarar o domínio dos autores, por entender preenchidos os requisitos para o reconhecimento da USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Se o pedido deduzido foi o de declaração de aquisição da propriedade do imóvel, seja pela Usucapião Especial Urbana ou USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, por posse qualificada pela moradia, cabe ao juiz avaliar o preenchimento dos requisitos legais, sem que tal importe em violação ao PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. Há de se considerar a Usucapião Especial Urbana e a Usucapião Extraordinária, por POSSE QUALIFICADA pela moradia, uma como subespécie da outra, pois ambas estimulam a conduta socialmente relevante, consistente na utilização do imóvel para moradia habitual, e independem de justo título e boa-fé. Nos termos do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil, para a de prazo mais exíguo de 05 anos (Usucapião Especial Urbana), O IMÓVEL DEVE SER INFERIOR A 250m² e o usucapiente NÃO PODE SER PROPRIETÁRIO DE OUTRO IMÓVEL, requisito este que INEXISTE para a Usucapião Extraordinária, qualificada pela moradia, de 10 anos, prevista no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Na espécie, os usucapientes afirmam que exercem a posse do imóvel há mais de 22 anos e que nele estabeleceram a sua moradia habitual, motivo pelo qual se torna desnecessário, por ausência de interesse processual, sob o ponto de vista prático, perquirir o preenchimento dos requisitos da Usucapião Especial Urbana. Usucapientes que alcançaram o prazo para Usucapião Extraordinária qualificada pela moradia, com base no parágrafo único do art. 1.238 c/c 2.029 do Código Civil de 2002, no período de 30/06/1996 a 30/06/2006. (…). Instrução probatória a confirmar que até a propositura da ação tiveram os autores no mínimo 22 anos de posse mansa, contínua e pacífica, tendo incontroversamente firmado residência no local. Sentença mantida, todavia, com base no preenchimento dos requisitos da Usucapião Extraordinária, na forma prevista no parágrafo único do art. 1.238 c/c 2.029 do Código Civil, nos termos da fundamentação. RECURSO DESPROVIDO”.

Original de Agência Brasil

Publicado: 07/04/2023 0 comentários

Chamadas Direito News Yahoo

Inventário antigo e parado na justiça: Compensa retirar e levar para o cartório extrajudicial?

por Julio Martins Publicado: 02/04/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

NÃO SE DESCONHECE que inventários são medidas demoradas, onerosas e complexas destinadas a resolver e partilhar bens daqueles que já se foram. Até então, sempre feito através de AÇÃO JUDICIAL onde, observadas as regras relativas à ordem de vocação hereditária (atualmente no art. 1.829 do CC/2022 – outrora, art. 1.623 do CC/1916) os bens deixados pelo “de cujus” são divididos entre herdeiros e o imposto causa mortis (ITD ou ITCMD) recolhido ao Estado. Desde 2007 por ocasião da Lei 11.441 um novo cenário se descortinou com a possibilidade da resolução mais rápida de Inventários e Partilhas direto no Cartório, com a presença obrigatória de ADVOGADO mas sem qualquer necessidade de um PROCESSO JUDICIAL.

A muito bem-vinda novidade tinha algumas restrições originalmente: não era possível fazer inventário em Cartório quando houvesse DISSENSO entre os interessados, TESTAMENTO ou herdeiros INCAPAZES. Coube à Resolução 35/2007 do CNJ apresentar a regulamentação para que na prática a novidade fosse executada pelos Cartórios e – de lá para cá – mais de 15 (quinze) anos já se passaram e hoje podemos afirmar categoricamente que o tempo fez muito bem ao INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL: hoje já é perfeitamente possível realizar Inventários Extrajudiciais em Cartório mesmo tendo o falecido deixado TESTAMENTO ou mesmo havendo HERDEIROS INCAPAZES (*sendo muito importante analisar essa classificação de “incapacidade” à luz do novo panorama instaurado pela Lei 13.146/2015).

Aqui no Rio de Janeiro por exemplo as regras para a realização do Inventário Extrajudicial com testamento e também com interessados incapazes estão, respectivamente nos artigos 446 e 447 do Código de Normas Extrajudiciais, em vigor a partir de Janeiro de 2023. De toda forma, é importante deixar claro que a via JUDICIAL não está vetada mesmo nas hipóteses onde todos os requisitos para a realização pela via administrativa estejam presentes. A bem da verdade, houve quem defendesse que a via judicial só poderia ser utilizada caso restasse osbtaculizada a via extrajudicial, de modo que obrigatória seria, então, a utilização da via cartorária – posição da qual jamais comungamos.

A via extrajudicial não pode jamais ser obrigatória. O traço comum aqui será sempre a facultatividade.

Uma questão recorrente para nós que lidamos diariamente com casos envolvendo INVENTÁRIOS, partilhas, testamentos, heranças e questões afins diz respeito àqueles inventários judiciais que há anos, senão décadas, se encontram paralisados na justiça causando verdadeiro PREJUÍZO a todos os envolvidos. Podem ser trazidos para a solução na via extrajudicial, mesmo passado tanto tempo?

Antes de mais nada é preciso recordar que na atualidade o Inventário Judicial pode ser resolvido através de três formas, como disciplina o CPC/2015 (e já falamos aqui em detalhes): rito tradicional e solene (arts. 610 a 658), arrolamento sumário (arts. 659 a 663) e arrolamento comum (art. 664).

Nem sempre trazer o inventário que já tramita há alguns anos na via judicial pode ser vantajoso como se pode imaginar, já que, por exemplo, a regra na via judicial será o recolhimento de custas ANTES da solução prolatada por sentença – diferentemente da via extrajudicial onde a “solução” se dá com a lavratura da Escritura, momento então onde os emolumentos são pagos/recolhidos. Analisando por esse aspecto é possível verificar que, se então, na via judicial as custas já foram pagas para iniciar o processo de inventário judicial, novas custas terão de ser pagas ao Cartório Extrajudicial caso uma Escritura seja a solução e não mais uma Sentença, por força da conversão procedida (art. 2º da Resolução 35/2007 do CNJ).

Nesse sentido é muito importante que o Advogado Especialista seja consultado e analise todo o panorama da situação, inclusive faça um estudo sobre a real VIABILIDADE da conversão do procedimento judicial em extrajudicial já que, como sabemos, nem sempre a via extrajudicial – que mesmo com todos os avanços poderá se mostrar LIMITADA diante de determinadas situações concretas – poderá ser vantajosa para todos os casos. Considerar a questão do aventado “duplo” recolhimento de custas/emolumentos é um ponto crucial que deve ser ponderado com outro recurso tão importante nos dias de hoje: o TEMPO que as partes podem já não dispor para usufruir dos bens livres, desembaraçados e regularizados em seus nomes.

POR FIM, a lúcida jurisprudência do TJMG que serve de alerta para esse necessário exame de viabilidade da conversão:

“TJMG. 10324150029878001. J. em: 23/06/0020. AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE INVENTÁRIO. (…). SUJEIÇÃO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS – PEDIDO DE DESISTÊNCIA PARA PROMOVER A PARTILHA NA VIA EXTRAJUDICIAL – IRRELEVÂNCIA – INEXISTÊNCIA DE ISENÇÃO LEGAL – NATUREZA TRIBUTÁRIA DO DÉBITO – FEITO QUE TRAMITOU DURANTE CINCO ANOS – COBRANÇA DEVIDA (…) 3. A Resolução n. 35/2007 do CNJ, ao permitir a opção pela via extrajudicial, a qualquer tempo, não exime os herdeiros do pagamento das custas judiciais e da taxa judiciária. 4. A desistência do inventário judicial para migrar para a via extrajudicial não confere ao espólio isenção do pagamento das custas processuais, que são devidas pela simples movimentação da máquina judiciária. Feito que, ademais, tramitou durante cinco (5) anos e contou com a prática de atos pelo distribuidor, pela secretaria, pelo juízo e também pela contadoria, já devidamente contabilizados nos cálculos das custas processuais. 5. A jurisprudência do c. STF já firmou orientação de que as custas processuais possuem natureza tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviço público. Ausente previsão legal quanto à sua isenção na hipótese em comento, não pode o Judiciário simplesmente conferira-la a seu bel prazer, lesando inadvertidamente os já combalidos cofres públicos estaduais. 6. Recurso não provido”.

Original de Julio Martins

Publicado: 02/04/2023 0 comentários

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É possível usucapião extrajudicial ou judicial sobre imóvel situado em área de preservação permanente? Descubra!

por Julio Martins Publicado: 19/03/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

A Lei 12.651/2012 – também conhecida como “Novo Código Florestal” – define no inciso II do seu artigo 3º o conceito legal de “ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE – APP”: “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”. Especialmente depois das alterações nele promovidas pelas Leis 14.285/2021 e 14.406/2022 se mostra importante sua leitura quando nos debruçamos sobre casos de regularização imobiliária de imóveis em áreas que possam estar abrangidas no referido conceito, pois sim – doutrina e jurisprudência pátria entendem, com a chancela da Corte Superior, que os imóveis situados em área de preservação permanente podem ser usucapidos, não estando imunes aos efeitos da prescrição aquisitiva (Usucapião).

A bem da verdade, como já frisamos em outros casos polêmicos de usucapião, quando os requisitos legais forem preenchidos a Usucapião exsurge – nasce – sendo suficiente a reunião de tais requisitos. A POSSE qualificada exercida pelo TEMPO necessário sobre COISA hábil e sujeita à usucapião conduzem ao reconhecimento do DIREITO. A necessidade da confirmação do preenchimento de tais requisitos se dá já que, para a necessária SEGURANÇA JURÍDICA, assim como exercício da disponibilidade, oponibilidade e publicização da nova titularidade imobiliária será necessário o REGISTRO no Cartório do Registro de Imóveis da aquisição realizada – aquisição essa, frise-se – originária já que não guarda nem exige qualquer vínculo transmissivo com o proprietário anterior.

Desde 2015 com a promulgação do Novo Código de Processo Civil surgiu a possibilidade do RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO com assistência obrigatória de Advogado, diretamente nos Cartórios Extrajudiciais, sem a necessidade de longos e custosos Processos Judiciais. A base legal está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, com regulamentação conferida pelo CNJ através do Provimento CNJ 65/2017 assim como os demais atos normativos locais das Corregedorias das Justiças Estaduais. Aqui também é necessário manter-se atualizado (veja, por exemplo, que a recente Lei 14.382/2022 trouxe mais mudanças ao procedimento de Usucapião Extrajudicial).

Infelizmente o direito à moradia reconhecido pela Constituição Federal nem sempre tem sido adequadamente assegurado pelo Estado e as razões são bem variadas. Muitas vezes o que se vê inclusive pode ser um aparente conflito entre direitos tão caros quanto a moradia, a dignidade da pessoa humana e o meio ambiente – todavia, como reconhece a massiva jurisprudência dos tribunais, deve-se compreender que o enquadramento legal como “área de preservação permanente” (vide inc. II do arts. 3º e art. 4º e 6º da referida Lei 12.651/2012) ou ainda “área de proteção ambiental – APA” representam medidas administrativas que visam a preservação do meio ambiente e como tal devem ser vistas apenas como RESTRIÇÃO AO USO da propriedade, não configurando com isso empecilho para o seu reconhecimento pela via da usucapião.

Da mesma forma como se deve proceder nos demais casos de Usucapião, um estudo prévio do caso concreto, devidamente instruído com a documentação atualizada e relato completo do caso deve ser feito, ocasião em que o Advogado Especialista deverá vislumbrar as possíveis formas de regularização daquele imóvel, em nome do pretendente, de acordo com as peculiaridades do caso – como reconhece o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1669300/RS. J. em 14/08/2018) com projeção na jurisprudência pátria:

“TJPR. 16617144/PR. J. em: 18/10/2017. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. (…) ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. PROTEÇÃO AMBIENTAL ENSEJA APENAS LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA À PROPRIEDADE. (…). SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (…). 3. Em que pese a área ser local de proteção ambiental entende-se ser plenamente possível a usucapião de áreas nessa situação, pois a proteção ambiental configura-se, apenas, limitação administrativa à propriedade, estabelecida em prol do interesse coletivo de preservação ecológica, e ainda porque a titularidade sobre imóvel, se pública ou privada, não guarda relação com a existência de área preservação permanente no local, nem afeta a pretensão de usucapir”.

“TJSP. 0046454-49.2011.8.26.0100. J. em: 21/01/2019. USUCAPIÃO – Sentença de procedência – Imóvel proveniente de loteamento irregular e supostamente inserido em ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL – Irrelevância – Imóvel devidamente individualizado pela perícia realizada – Usucapião que é uma forma de aquisição originária de propriedade – Eventual restrição administrativa sobre o uso da propriedade, decorrente de proteção ambiental, que NÃO INTERFERE NA DECLARAÇÃO DA USUCAPIÃO e, consequentemente, na REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE do imóvel em favor do autor – Honorários advocatícios devidos, ainda que se cuide de ação necessária, em razão da oposição contundente do apelante ao pedido do autor – Condenação em 20% do valor da causa que se mostra exagerada – Causa de pequena complexidade – Redução para 10% – Recurso provido em parte”.

“TJRJ. 00051797020118190212. J. em: 23/02/2022. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ÁREA EM PIRATININGA. PARQUE ESTADUAL DA SERRA DA TIRIRICA. Sentença de improcedência (…). De acordo com os dados obtidos junto ao INEA, o imóvel usucapiendo está inserido na unidade de conservação denominada Parque Estadual da Serra da Tiririca, pertencente ao grupo de Proteção Integral no âmbito estadual, conforme Lei 1.901/1991 e o Rio Arrozal é limítrofe à área requerida, distante 40 metros das construções residenciais. Inobstante as observações contidas em documento oficial do INEA e as inúmeras restrições previstas na legislação pertinente, o entendimento predominante nos tribunais, atualmente, é no sentido de que as ÁREAS DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL consistem em limitação administrativa à propriedade, o que NÃO IMPEDE A USUCAPIÃO. (…). Majoritariamente entende-se que há compatibilidade legal entre o domínio privado e a delimitação da área de preservação ambiental, configurando-se, apenas, limitação administrativa à propriedade, estabelecida em prol do interesse coletivo de preservação ecológica. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes do TJRJ. (…) Questões ambientais implicam apenas em restrição de uso e não impedem a eventual aquisição do domínio, caso haja o cumprimento dos requisitos legais. Sentença anulada e retorno dos autos ao juízo originário, para a devida instrução. PROVIMENTO DO RECURSO”.

Vê-se, portanto, que a análise apurada e cuidadosa de cada caso pode representar a diferença entre a regularização ou não da situação imobiliária em favor do ocupante, especialmente quanto a imóveis situados em supostas “áreas de preservação”.

Original de Julio Martins

Publicado: 19/03/2023 0 comentários

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Imóvel sem RGI pode ser legalizado através de usucapião ou adjudicação compulsória extrajudicial? Descubra!

por Julio Martins Publicado: 18/03/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

NÃO SE COMEÇA QUALQUER procedimento de regularização imobiliária sem antes consultar o RGI para conhecer e desvendar o histórico registral do imóvel pretendido. Por incrível que pareça não são raros os casos onde os pretendentes nunca foram até o Cartório para buscar informações sobre o bem e isso é muito lamentável já que podemos estar diante de casos onde efetivamente essa informação poderia fazer toda a diferença entre a realização ou não do negócio.

Hoje em dia a obtenção de informações sobre imóveis pode se dar de forma muito cômoda, rápida e eficiente: já não se mostra obrigatória a peregrinação por cada Cartório para buscar a “Certidão da matrícula imobiliária”. Acessando o site da Central dos Cartórios (https://registradores.onr.org.br/) pode ser possível obter tais informações em prazos muito rápidos, lembrando que por determinação da recente Lei 14.382/2022 o atendimento pode se dar em até 4 (quatro) horas inclusive (vide §10 do art. 19 da Lei de Registros Públicos), a depender do caso.

Como sabemos a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA destina-se a regularizar a aquisição daqueles imóveis onde as partes tenham pactuado um contrato preliminar (PROMESSA DE COMPRA E VENDA, por exemplo) e jamais tenham concretizado a Escritura Definitiva e muito menos o registro dessa transação junto ao Cartório do RGI, ainda que o pagamento total do preço tenha ocorrido. A situação é mais comum do que se imagina e a base legal está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

A grande novidade egressa da Lei 14.382/2022 foi a possibilidade da realização da AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA direto nos Cartórios, sem a necessidade de um Processo Judicial, mantida a necessidade da presença de ADVOGADO. Com isso foi inserido o art. 216-B na Lei de Registros e agora uma nova possibilidade, mais célere e eficiente encontra-se à disposição da sociedade. Infelizmente nem todo Estado brasileiro já conta com a regulamentação do procedimento mas pelo menos o RIO DE JANEIRO e SÃO PAULO já possuem, como já postamos inclusive.

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL por sua vez – que também dispensa processo judicial mas exige a presença de Advogado – é um procedimento que tem base no art. 216-A da mesma Lei de Registros Públicos e tem regulamentação nacional oriunda do Provimento CNJ 65/2017. Para fins de regularização de imóveis temos que se trata de uma ferramenta muito mais abrangente que a Adjudicação Compulsória sendo certo que inclusive em casos onde possa o interessado lançar mão da Adjudicação poderá ser possível também valer-se da Usucapião, inclusive nas versões Extrajudiciais, como inclusive já sustentamos aqui embasados em excelentes precedentes judiciais (TJRJ Proc 0101669-64.2018.8.19.0001; TJSP Proc 0037979-53.2011.8.26.0602).

Considerando as duas ferramentas disponíveis, especialmente no âmbito EXTRAJUDICIAL onde a promessa de celeridade e efetividade é uma importante vantagem frente a um assoberbado judiciário, para os casos onde o interessado objetive imóvel sem origem registral poderá ser possível pleitear a regularização via adjudicação compulsória ou usucapião? Não nos parece possível a via da Adjudicação Compulsória para esses casos: antes de tudo é preciso considerar que a Usucapião é um instituto que possui diversas modalidades e é importante conhecer cada uma delas para identificar qual poderá se moldar com mais vantagem ao caso analisado; algumas delas não exigem nem JUSTO TÍTULO nem BOA-FÉ inclusive e isso pode fazer toda a diferença; algumas podem ter seu prazo reduzido consideravelmente se, por exemplo, o pretendente tiver no imóvel edificado sua moradia ou empreendido obras ou serviços de caráter produtivo.

A necessidade da origem registral para fins de Usucapião não é requisito essencial. Pode bastar, por exemplo, que o Cartório do RGI certifique que “NADA CONSTA” sobre o imóvel, até mesmo porque, considerando que se trata de uma aquisição originária, verificado que houve o efetivo preenchimento dos requisitos legais outra não poderá ser a conduta do Oficial do RGI, em sede de Usucapião Extrajudicial, senão o reconhecimento da aquisição e a ABERTURA DE UMA MATRÍCULA para o imóvel, como inclusive decreta o art. 20 do referido Provimento CNJ 65/2017:

“Art. 20. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.

(…)

§ 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se.

(…)

§ 5º O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião conterá, SEMPRE QUE POSSÍVEL, para fins de coordenação e histórico, a indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”.

Já na Adjudicação Compulsória, diferentemente da Usucapião, a pretensão do requerente além de demonstrar o preenchimento dos requisitos legais (contrato preliminar sem cláusula de arrependimento; pagamento integral do preço e recusa injustificada da lavratura da definitiva) deverá estar embasada em imóvel que possua origem registral já que a aquisição é DERIVADA e por certo será obstaculizado o REGISTRO diante de eventual inexistência do imóvel no acervo cartorário – imóvel este que inclusive deve guardar identidade com o originalmente prometido – como inclusive assenta a jurisprudência da Corte Superior:

“STJ. REsp 1297784/DF. J. em: 16/09/2014. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 – existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento”.

Original de Julio Martins

Publicado: 18/03/2023 0 comentários

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Veja como funciona o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no estado do RJ

por Julio Martins Publicado: 12/03/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA pode ser realizado diretamente nos Cartórios, sem a necessidade de um longo e custoso processo judicial. A novidade veio através da Lei 14.382/2022 que promoveu diversas mudanças inclusive e especialmente na Lei de Registros Públicos: Lei Federal 6.015/73 – antiga mas plenamente válida e bastante.

A doutrina assinada pelo ilustre jurista ARNALDO MARMITT (Adjudicação Compulsória. 1995) desenha com clareza o instituto:

“A ação de adjudicação compulsória é o expediente pelo qual se obtém a satisfação de uma obrigação de fazer, de prestar declaração de vontade, através de uma sentença com os mesmos efeitos da declaração omitida. (…) É instrumento posto à disposição do promitente comprador para compelir o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura definitiva do imóvel que comprou e pagou. Substitui a vontade negocial sonegada. O Estado-juiz sentencia adjudicando o bem em prol do credor [adquirente/comprador]. Com o trânsito em julgado da sentença, o imóvel automaticamente passa para o nome do comprador, consumando-se o ato através do REGISTRO operado no cartório imobiliário. A ação de adjudicação compulsória objetiva, pois, o cumprimento da vontade negocial. A sentença nela prolatada, a rigor, não adjudica o imóvel, não cria nem concede a propriedade, mas dá o TÍTULO HÁBIL à aquisição, através da atuação jurisdicional defluente da declaração de vontade recusada pelo devedor”.

Mesmo com a possibilidade da sua realização inteiramente fora do judiciário é importante recordar que da mesma forma como acontece com a Usucapião e o Inventário, permanece possível ao interessado buscar a via judicial, constituindo mera faculdade a escolha de uma via ou outra; de grande importância – não temos dúvida – será a consulta prévia ao Advogado Especialista em questões imobiliárias para que o mesmo, conhecendo o caso em todos os seus detalhes possa apontar de fato quais caminhos possíveis para a regularização do imóvel, suas vantagens e desvantagens.

Como se sabe, até a edição deste breve ensaio nem todos os Estados brasileiros já contam com a regulamentação do novo procedimento de Adjudicação Compulsória, mesmo com a edição da referida Lei 14.382/2022. No Estado do Rio de Janeiro a regulamentação veio através do Provimento CGJ/RJ 87/2022 também conhecido como Novo Código de Normas Extrajudiciais. Trata-se do compilado de regras que ditarão como deverão proceder todos os Cartórios Extrajudiciais do Estado, cujo conhecimento é mandatório para todos que almejam valer-se das soluções extrajudiciais.

De acordo com as regras da regulamentação fluminense, o interessado deve primeiramente buscar o Tabelionato de Notas para a lavratura da ATA NOTARIAL. Ponto importante é recordar que originalmente a exigência da ATA NOTARIAL não veio com a promulgação da Lei. Somente em 05/01/2023 o Presidente LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA promulgou essa parte vetada da Lei assinada pelo então Presidente JAIR MESSIAS BOLSONARO. A bem da verdade precisamos repetir que a Ata Notarial aqui, diferentemente do que acontece na Usucapião Extrajudicial, poderia de fato ser dispensada já que aqui a prova é apenas de cunho documental. A exigência de ATA NOTARIAL – convenhamos – onera o procedimento especialmente considerando que, como acontece aqui no Rio de Janeiro, sua cobrança é baseada no VALOR DO IMÓVEL. De toda forma, até que sua exigência porventura caia, ela é peça obrigatória na via extrajudicial e deve ser lavrada para instruir o procedimento – devendo ser salientado que qualquer Tabelião pode lavrar a Ata Notarial (e não apenas aquele Tabelião que esteja localizado no Município do imóvel) já que como assevera o §5º do art. 1.260 da normatização fluminense o Tabelião “PODERÁ” comparecer ao local e não “DEVERÁ”. A norma é clara e mais uma vez diferencia-se da Ata para Usucapião onde o objetivo é a constatação da posse e seus caractéres e por isso – ainda que o não comparecimento possa ser admitido excepcionalmente – a diligência ao local será a REGRA.

Em que pese a Ata Notarial possa ser lavrada sem orientação/assistência de Advogado a boa prática recomenda que o profissional acompanhe o procedimento desde o início, inclusive auxiliando onde preciso for em evidente colaboração ao Notário na elaboração desse meio de prova que tem base legal no artigo 384 do Código de Processo Civil.

Lavrada a Ata o próximo passo será o protocolo do requerimento assinado por ADVOGADO junto ao RGI com todos os documentos arrolados pelo art. 1.260 da norma, dos quais destacamos a comprovação documental da PROMESSA (ou as cessões, promessas de cessões ou sucessões), comprovação do Imposto pago (ou da respectiva ISENÇÃO), assim como das certidões. A leitura do extenso rol do art. 1.260 do NCN é obrigatória para evitar exigências junto ao RGI.

No bojo da tramitação que ocorrerá junto ao RGI competente pela área do imóvel (sobre a qual o Advogado deverá ser intimado, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens) ocorrerá também a intimação dos requeridos a ser feita pessoalmente pelo Oficial ou por seus prepostos. A referida notificação também pode ser feita pelo OFICIAL DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS ou ainda por Correios com AVISO DE RECEBIMENTO – sendo certo que inclusive no caso de notificações infrutíferas a NOTIFICAÇÃO POR EDITAL poderá ser feita, eletronicamente, como autoriza o Provimento CGJ/RJ 56/2018, interpretando-se aqui também o silêncio como CONCORDÂNCIA.

Por fim, não sendo caso de impugnação ao pedido e nem mesmo de qualquer outro óbice procedimental como ausência ou insuficiência de documentos, dúvidas, imprecisões ou incertezas deverá o Oficial do RGI proceder na exata forma ditada pelo elogiado e esclarecedor artigo 1.269 do NCN que reza:

“Art. 1.269. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da adjudicação compulsória.

§ 1º. A existência de ordem de indisponibilidade contra o proprietário tabular não impede o deferimento da adjudicação, mas o seu registro fica condicionado a que antes seja feito o seu cancelamento, salvo se a quitação ou o registro da promessa forem anteriores à inscrição da indisponibilidade.

§ 2º. A requerimento do interessado é possível a expedição de certidão de decisão de deferimento para providências complementares, preparatórias e necessárias ao registro na matrícula do imóvel”.

Vê-se, portanto, que o novo instituto pode representar SOLUÇÃO para muitos casos de irregularidade da compra de imóveis onde o adquirente cumpriu devidamente sua parte mas até hoje não lhe foi outorgada a respectiva ESCRITURA DEFINITIVA e muito menos o almejado REGISTRO IMOBILIÁRIO gravado em seu nome lhe conferindo com isso os valiosos atributos registrais da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia do ato jurídico (art. 8.935/94).

Original de Julio Martins

Publicado: 12/03/2023 0 comentários

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Alterações nas regras para inventário extrajudicial com incapazes? Provimento CGJ/RJ Nº. 6/2023

por Julio Martins Publicado: 11/03/2023

Escrito por: Julio Martins 4 minutos ler

RECENTEMENTE postamos aqui sobre a novidade descortinada pelo NCN-RJ (Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro – também conhecido por Provimento CGJ/RJ 87/2022, vigente desde 01/01/2023) acerca da normatização do INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL envolvendo herdeiros INCAPAZES (vide https://www.juliomartins.net/pt-br/node/700). Pois bem, eis que as regras foram novamente modificadas através do PROVIMENTO CGJ/RJ 6/2023, publicado no DO em 01/02/2023.

Como todos sabemos, a Lei 11.441/2007 não autorizava originalmente a realização do Inventário em Cartório contendo Testamento e muito menos herdeiros incapazes. Com o tempo isso passou a ser permitido e se você ainda não sabe, recomendo seriamente se atualizar pois não podemos ser pegos de surpresa com a evolução das normas.

Diferentemente da regra anterior que exigia sempre que houvesse herdeiros incapazes a PRÉVIA AUTORIZAÇÃO JUDICIAL agora já temos hipótese em que até mesmo a autorização judicial pode ser dispensada. A nova redação reza:

“Art. 447. Em havendo herdeiro incapaz, a lavratura de escritura de inventário e partilha QUE NÃO OBEDEÇA, EM RELAÇÃO A CADA UM DOS BENS, O RESPECTIVO QUINHÃO IDEAL, fica sujeita à autorização judicial prévia, a ser processada na forma do artigo 725, VII, do CPC”.
Temos aqui um grande avanço na medida em que a redação anterior, revogada pelo Provimento 6/2023, não fazia qualquer ressalva e exigia sempre que houvesse herdeiro incapaz a autorização judicial:

“Art. 447. Em havendo herdeiro incapaz, a lavratura de escritura de inventário e partilha fica sujeita à autorização judicial prévia, a ser processada na forma do artigo 725, VII, do CPC”.
Nossa crítica já desferida no post anterior aqui se reprisa: a entrega dos bens do morto aos herdeiros estipulando sobre o monte um CONDOMÍNIO nem sempre será a melhor solução infelizmente. Ora, o CONDOMÍNIO geralmente é terreno fértil para infindáveis discórdias, desgraças e conflitos entre os herdeiros no futuro. Sempre que possível devemos atribuir a cada um dos herdeiros bens individualizados na herança, evitando-se a formação de condomínios (“communio est mater discordiarum”) afinal de contas, “CONDOMÍNIO É A MÃE DA DISCÓRDIA”. De toda forma, não desconhecemos que, uma vez estatuído o condomínio o remédio jurídico já tem prescrição legal inclusive no Código Civil:

“Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Com base na referida regra do NCN, havendo, por exemplo – superadas questões relativas a regime de bens que contemple a supérstite e a forma de aquisição dos bens – uma viúva e três herdeiros, sendo um deles incapaz, poderá ser lavrado o Inventário Extrajudicial sem prévia autorização judicial desde que todos os bens fiquem em CONDOMÍNIO de modo que – desimportando serem imóveis, saldos bancárias, direitos e ações ou quaisquer outros bens móveis – permaneçam todos divididos na fração de 3/6 para a viúva e 1/6 para cada um dos herdeiros, inclusive o incapaz…

Não significa dizer que outro MODO DE PARTILHAR não possa ser utilizado no caso em questão (como por exemplo, renúncia, cessão de direitos, tornas e reposições etc., gerando com isso divisão desigual entre os contemplados): para as demais hipóteses, por conta do herdeiro incapaz, a autorização judicial prévia deverá ser buscada…

POR FIM, ao que nos parece, algo a mais deveria ser corrigido no que diz respeito ao Inventário Extrajudicial com Incapaz na medida em que agora temos hipótese onde o mesmo pode ser lavrado sem autorização judicial: ainda permanece inalterada a redação do art. 448 que exige elaboração de “PRÉVIA MINUTA DE INVENTÁRIO E PARTILHA” que por sua vez deverá (mesmo na hipótese ressalvada do art. 447) ser encaminhada à distribuição judicial para fins de (???) autorização judicial (vide incisos II e III do art. 448, art. 449 e 450)… efetivamente, ao que parece, as novas regras já precisam de novos ajustes para compatibilizar à lavratura sem autorização judicial agora permitida, sendo inclusive sugerida para melhor asseio das normas, a eliminação do texto duplicado nos §§2º e 3º do referido art. 448.

Confira a íntegra do referido Provimento CGJ/RJ 6/2023 em nosso site: https://www.juliomartins.net/pt-br/node/712

Original de Julio Martins

Publicado: 11/03/2023 0 comentários

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Veja como alterar nosso contrato de união estável para incluir novas cláusulas e mudar o regime de bens

por Julio Martins Publicado: 05/03/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

AINDA NA ÉPOCA em que trabalhava em Cartório tive a oportunidade de receber um casal (portando ESCRITURA DE UNIÃO ESTÁVEL) com um interessante questionamento: eles gostariam de ALTERAR as cláusulas do seu Contrato de União Estável (lavrado em Cartório) para dentre outras coisas, modificar o regime de bens e adicionar novos ajustes. Uma questão interessante e pertinente já que como sabemos, desde o CCB/2002 é possível a alteração do regime de bens do Casamento, como estatui o par. 2º do art. 1.639 do CCB (sem qualquer alusão à união estável):

“Art. 1.639. É lícito aos nubentes, antes de celebrado o casamento, estipular, quanto aos seus bens, o que lhes aprouver.

§ 1º. O regime de bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento.

§ 2º. É admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros”.

Feliz ou infelizmente (e não vou dar minha opinião pessoal sobre isso – acho que nem devo) a cada dia que passa o tratamento igualitário à União Estável e ao Casamento se torna cada vez mais sedimentado, inclusive no que diz respeito às normas restritivas (como acontece com a questão da União Estável e do casamento dos septuagenários – vide Súmula 655 do STJ, aprovada em 09/11/2022, da qual comentaremos posteriormente) o que achamos muito curioso se analisado à luz da hermenêutica jurídica…

Me recordo que na ocasião minha orientação ao casal, por cautela, fora de tentarmos “provocar” o judiciário via procedimento de Dúvida Notarial para que um precedente judicial formado e chancelado pelo Conselho da Magistratura (vide regras das normas extrajudiciais e da Organização Judiciária do Rio de Janeiro) autorizasse a realização do ato. Importante anotar que a pretensão do casal não veio assistida por Advogado (já que para lavrar uma Escritura de União Estável você não precisa da presença de Advogado e tampouco para alterá-la, embora precise para a Dissolução da União Estável, como determinou o CPC/2015 – regra do arts. 732 e 733).

O resultado não foi nada favorável como se vê abaixo e o E. CM/TJRJ em sede de reexame necessário, mantendo a sentença do Juízo de origem determinou que as partes se socorressem da via judicial para que seu pleito de alteração de cláusulas na União Estável pudesse ser apreciado e, sendo o caso, autorizado:

“TJRJ. 0045537-46.2016.8.19.0004. J. em: 21/06/2018. Reexame Necessário. Consulta formulada pelo Tabelião do 1º Ofício de Notas de São Gonçalo/RJ. Requerimento para lavratura de Escritura de Alteração de Regime de Bens, com a finalidade de alterar o regime de comunhão parcial de bens pactuado na Escritura Declaratória de União Estável, passando a vigorar o regime da separação absoluta de bens. Sentença orientou os requerentes a apresentar o pleito na esfera judicial. Inexistência de recurso. Encaminhamento dos autos a este Conselho da Magistratura por imposição do art. 48, § 2º da LODJ. Parecer da Procuradoria opinando pela confirmação da sentença. Interesse de terceiros que devem ser preservados. NECESSIDADE DE SE PERCORRER A VIA JUDICIAL. Aplicação do art. 1639,§2º, do CC/02 e do art. 734 do Novo Código de Processo Civil à União Estável. Segurança jurídica que se visa preservar. Sentença de que se mantém, em reexame necessário”.

Mais uma vez o tempo passou e com ele – louvemos – as modificações foram positivas de sorte que hoje temos, pelo menos aqui no Rio de Janeiro, novas regras extrajudiciais oriundas do NCN (Provimento CGJ/RJ 87/2022) que passaram a permitir a alteração INDEPENDENTEMENTE DE AUTORIZAÇÃO JUDICIAL direto no Cartório de Notas, senão vejamos:

“Art. 393. As partes podem alterar o regime de bens por meio de escritura pública, independentemente de autorização judicial, devendo constar do ato declaração de que a mudança não prejudica interesse de terceiros e que poderão registrá-lo junto aos serviços competentes para efeitos de eficácia e publicidade.

Parágrafo único. É vedado conferir efeitos retroativos à alteração de regime, exceto em se tratando de comunhão total de bens”.

Entendo que aqui, mesmo não tendo expressamente exigido o NCN a assistência de Advogado deve ser SERIAMENTE RECOMENDADA pelo Tabelião. O procedimento ainda que possa ser realizado sem autorização judicial envolve questão patrimonial que, sem dúvidas, pode vir a ser fonte de inesgotáveis litígios posteriormente entre o casal – o que também me parece claro pode respingar na responsabilização do Tabelionato. De toda forma, é bom que fique claro que para o procedimento não há exigência da presença de Advogado, pelo menos se resolvido no âmbito extrajudicial. Ademais, ainda que não expressamente informado no dispositivo da CN, entendo que as alterações podem abarcar também outros pontos do Contrato de União Estável e não só o regime de bens, especialmente nesse momento em que o Novo Código Extrajudicial passa a admitir expressamente outros ajustes como a alteração de sobrenome, renúncia a direito concorrencial, retroatividade de regime de bens etc.

Portanto, hoje em dia, com base nas citadas regras bastará o pedido direcionado ao Tabelião de notas que lavrará a Escritura nos moldes pretendidos, sendo certo que a depender das modificações, averbações se farão necessárias para concretização dos efeitos desejados. Mais uma vez se mostrará valiosa a assessoria de um Advogado Especialista para orientar e buscar os efeitos decorrentes das alterações.

POR FIM, necessário destacar que a alteração extrajudicial de regime de bens aqui tratada aplica-se apenas à UNIÃO ESTÁVEL e nela, diferentemente do que regula o CCB/2002 para o casamento, não há necessidade de MOTIVAÇÃO e procedência das RAZÕES invocadas – o que ainda deve ser exigido na via judicial para o Casamento mas com toda ponderação e bom senso, como sinaliza com reconhecido acerto o Egrégio TJDF:

“TJDF. 0005686-86.2014.8.07.0009. J. em: 19/11/2014. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALTERAÇÃO DE REGIME DE BENS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. REQUISITOS DO PEDIDO. MOTIVAÇÃO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DAS RAZÕES INVOCADAS. (…). 3. Segundo a inteligência do art. 1639, § 2º, do Código Civil, para que o regime de bens estabelecido entre os cônjuges possa ser modificado é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos legais: i) autorização judicial; ii) pedido formulado por ambos os cônjuges; iii) motivação do pedido; iv) demonstração de procedência das razões invocadas; e v) resguardo dos direitos dos próprios cônjuges e de terceiros. 4. Embora o art. 1639, § 2º, do CC exija que os cônjuges apresentem motivação relevante para justificar o pleito de mudança do regime de bens, tal exigência não deve ser vista com rigor excessivo por parte do julgador, sob pena de restar configurada interferência demasiada e indesejada no âmbito familiar. Deve, assim, o julgador prestigiar a autonomia privada e autorizar a mudança de regime, sem indagações desnecessárias quanto à pretensão dos requerentes. 5. Tendo os cônjuges indicado as razões pessoais pelas quais requerem a alteração do seu regime de bens, mostra-se incabível o decreto judicial de improcedência do pedido inicial, sob a alegação de ausência de indicação da motivação do pedido, devendo a sentença proferida ser CASSADA. (…). 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença cassada”.

Original de Julio Martins

Publicado: 05/03/2023 0 comentários

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Existe possibilidade de Usucapião Extrajudicial quando consta indisponibilidade de bens na matrícula do imóvel?

por Julio Martins Publicado: 04/03/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

A USUCAPIÃO é uma excelente forma de regularização imobiliária. Através dela pode ser possível obter o RGI (registro de imóveis) em nome daquele que exerce a posse sobre o bem. Como sempre falamos aqui, Usucapião é instituto que “surge” com o preenchimento dos requisitos legais: basta que o pretendente reúna os requisitos legais para que a prescrição aquisitiva aconteça. O grande ponto da questão – que infelizmente muitos ainda não atentaram – é que para que efetivamente a regularização por essa via aconteça se faz necessário que o reconhecimento desse direito seja promovido pela via JUDICIAL ou pela via EXTRAJUDICIAL – sendo essa última um importante caminho que mesmo exigindo a presença de ADVOGADO dispensa o PROCESSO JUDICIAL, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

USUCAPIÃO é instituto que possui base constitucional (arts. 183 e 191 c/c inc. XXIII do art. 5º e III do art. 170) e é instrumento que, pautado na função social da propriedade, permitirá que aquele que exerça POSSE qualificada sobre imóvel hábil e suscetível à aquisição prescricional pelo TEMPO exigido por lei – juntamente com eventuais outros requisitos exigidos por Lei, de acordo com a modalidade e peculiaridades do caso concreto – possa ver reconhecido o seu DIREITO e com isso promova o registro daquele imóvel em seu nome junto ao Cartório do Registro Imobiliário correspondente – quando então a certidão imobiliária passará a lhe apontar como NOVO PROPRIETÁRIO em evidente prejuízo do proprietário anterior.

Durante o complexo procedimento da Usucapião – seja ele na via judicial, seja ele pela via extrajudicial – muitos entraves podem sobrevir aos interessados, dentre eles os gravames que vierem a constar da matrícula imobiliária; um desses gravames pode ser a INDISPONIBILIDADE que proíbe a disposição do bem. A respeito das indisponibilidades ensinam com maestria os ilustres professores KÜMPEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2020):

“A indisponibilidade de bens é uma determinação legal ou judicial que pode recair sobre um imóvel ou outros direitos de determinada pessoa, coibindo atos de disposição. Tal constrição é impeditiva da alienação ou oneração do imóvel ou de outros direitos, ficando reservado como garantia do cumprimento de uma obrigação ou pagamento de uma dívida. A ordem é justamente para IMPEDIR que o devedor desfaça do seu patrimônio em prejuízo direto aos seus credores. (…) As ordens judiciais e administrativas que determinem indisponibilidades de bens imóveis são AVERBADAS nas matrículas respectivas. (…) Trata-se de uma forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso do título ao fólio real, ainda que o referido título seja ANTERIOR à decretação da indisponibilidade. Aplica-se, assim, o princípio do TEMPUS REGIT ACTUM”.

Usucapião – não custa repetir – não se trata de aquisição DERIVADA como acontece numa compra e venda (aqui não se compra ou recebe por doação de ninguém a propriedade do imóvel) mas sim aquisição ORIGINÁRIA (que independe da conduta transmissiva do proprietário anterior). Na verdade, na Usucapião enquanto para um NASCE o direito ao imóvel, para o outro FALECE. Ouso dizer – sem embargos de tudo que já se disse – que não fosse a conduta do proprietário registral em permitir que o pretendente semeasse naquele terreno fático e fértil o exercício da posse qualificada sobre o imóvel e colhesse nele, depois de desabrochados escancaradamente os requisitos da Usucapião – a procedência de seus pedidos – de nada adiantaria já que se de fato o proprietário registral confere função social, protege e exerce a posse, outrem não deveria poder fazê-lo (sendo certo inclusive que a Lei elenca os remédios jurídicos para a proteção tanto da propriedade quanto da posse – é bom que se saiba).

O fato da indisponibilidade que eventualmente grave a matrícula imobiliária não pode mesmo impedir a aquisição por Usucapião se preenchidos os REQUISITOS LEGAIS – nem mesmo pela via EXTRAJUDICIAL – como informa o art. 14 do Provimento CNJ 65/2017 – não podendo nem mesmo o referido gravame impedir o processamento do pedido extrajudicial como muito bem já reconhecido, por exemplo, pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital/SP (Processo nº. 1094332-06.2018.8.26.0100. J. em 27/03/2019).

Uma enxurrada de precedentes judiciais pátrios reconhecem com igual acerto a possibilidade do reconhecimento da Usucapião – tanto na Usucapião Extraordinária quanto na Usucapião Ordinária – mesmo contendo na matrícula o gravame da indisponibilidade e é o recente acórdão do TJDFT, um dos mais didáticos, que merece ser prestigiado para ilustrar tal possibilidade:

“TJDFT. 07098505520208070005. J. em: 20/04/2022. CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS OBJETIVOS E SUBJETIVOS DEMONSTRADOS. BOA-FÉ E JUSTO TÍTULO. DESNECESSÁRIA COMPROVAÇÃO. INDISPONIBILIDADE DO BEM EM VIRTUDE DE DECISÃO PROFERIDA EM AÇÃO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO PELA USUCAPIÃO. (…). 2. A existência de ordem de indisponibilidade sobre o bem, ainda que o submeta a regime de proteção criado com o intuito de proteger o patrimônio público, não interdita, até porque inexiste previsão legal ou constitucional a esse respeito, como ocorre por exemplo com a vedação à aquisição por usucapião de imóveis públicos, prevista no art. 183, § 3º, da CR, o reconhecimento da aquisição originária da coisa pela usucapião. A INDISPONIBILIDADE acautela o interesse da sociedade, impedindo que o réu de ação de improbidade administrativa dilapide o seu patrimônio, assegurando que, no momento de futura execução, tenha bens suficiente para pagar eventual condenação à obrigação de ressarcir prejuízos do erário ou de restituir valores ilicitamente acrescidos ao seu patrimônio. Protege o direito do ente público perseguido na ação de improbidade administrativa, mas não impede que pessoa que busca MORADIA exerça posse sobre o bem acaso este seja ABANDONADO pelo proprietário. 3. É impróprio falar em posse precária por causa da existência de uma ORDEM DE INDISPONIBILIDADE sobre o bem, pois é clássica a noção de que a posse precária “resulta do abuso de confiança do possuidor que indevidamente retém a coisa além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou obrigacional que originou a posse” (Farias, Cristiano Chaves de; Braga Netto, Felipe; Rosenvald Nelson. Manual de Direito Civil, Volume único. 3ª edição. Salvador: Ed. JusPodivm, 2018. Pág. 1.385) e esta não é a situação dos autos. 4. É inegável que a posse foi exercida com o ÂNIMO DE SE TORNAR DONO, se os autores, há mais de treze (13) anos, pagaram quantia monetária ao antigo possuidor, para adquirir os direitos sobre o bem e nele residem até os dias atuais. Ainda que soubessem da existência da indisponibilidade, não seria possível negar o estado anímico dos autores, seu comportamento perante a coisa como se proprietários fossem, com base na mera afirmação de que a indisponibilidade do bem afasta o animus domini. 5. A usucapião especial urbana constitui DIREITO DE CARÁTER SOCIAL, previsto na Carta da República, que tem por objetivo assegurar o cumprimento da FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE e permitir aos não proprietários de imóvel urbano ou rural que deram a destinação devida à coisa a aquisição do título de PROPRIEDADE e a certeza quanto à realização do direito inalienável de ter uma moradia. Assim, descabe invocar o interesse social na preservação da indisponibilidade do bem para viabilizar o futuro ressarcimento ao erário, negando proteção a direito também de estatura constitucional, notadamente se é notório que, durante o período da indisponibilidade, o patrimônio da pessoa jurídica sujeito à construção se valorizou ao ponto de assegurar o pagamento integral de eventual condenação de ressarcimento ao erário e ainda garantir-lhe lucro. 6. Apelo não provido”.

Original de Julio Martins

Publicado: 04/03/2023 0 comentários

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Vendedor possui apenas cessão de posse, sem RGI. vale a pena o risco dessa compra? Descubra!

por Julio Martins Publicado: 26/02/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

NEGOCIAR BENS IMÓVEIS havidos e ainda hoje tidos como “posse” é uma realidade que pode revelar um mercado à margem da formalidade. A posse é um instituto reconhecido pelo direito que não se confunde com a propriedade; tem seu valor e importância e não são poucos os instrumentos voltados à sua formalização, regularização e conversão para a propriedade regular, assim considerada aquela legalizada, que possui assento e origem registral, devidamente amparada por todos os benefícios que só o Registro Público pode conferir.

A negociação de imóveis titularizados como “posse” na realidade prática pode se traduzir em negócios muito arriscados (além dos riscos já inerentes às transações imobiliárias naturalmente) mas também pode significar negócios muito vantajosos, excelentes oportunidades. A orientação e assessoria conferida por um ADVOGADO ESPECIALISTA pode fazer toda a diferença especialmente num momento em que observa-se paulatinamente uma redução de exigências e facilitação do acesso ao registro, como por exemplo ocorre com a edição do Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro que visivelmente buscou racionalizar e reduzir exigências na formalização das transações imobiliários.

Como enfatizamos com muita frequencia a POSSE PODE SER OBJETO DE TRANSAÇÃO, tanto por Instrumento Particular quanto por Escritura Pública. Tendo importância econômica e jurídica como pode inclusive ser objeto de transmissão “causa mortis” figurando em INVENTÁRIO E PARTILHA. Aqui no Rio de Janeiro pelo menos existe a possibilidade expressa da lavratura das ESCRITURAS DE POSSE, tanto a declaratória quanto a cessão de posse, ambas com base no art. 384 do NCN:

1. ESCRITURA DECLARATÓRIA DE POSSE: instrumento unilateral onde o interessado declara através do instrumento público que exerce a posse sobre determinado bem imóvel, contando com a grande vantagem do revestimento de forma pública ao ato declaratório que permanecerá arquivado pela eternidade nos assentos do Tabelionato e pode, como sempre recomendamos, consignar a existência de conjunto probatório direcionado à robustecer as declarações prestadas. A participação de Advogado embora muito útil aqui não é obrigatória. Pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independentemente da localização do bem imóvel, em prestígio à regra do art. 8º da Lei de Notários e Registradores.

2. ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS: instrumento bilateral que entabulará a negociação/transmissão da posse, que pode se dar de forma onerosa ou graciosa. Em que pese não se tratar nem de uma Compra e Venda nem de uma Doação, de forma graciosa atrairá as regras do contrato de doação; por sua vez, feita de forma onerosa, atrairá as regras do contrato de compra e venda. Ponto importante diz respeito aqui à questão da tributação: a recomendação será sempre a análise da legislação tributária municipal ou estadual aplicável, conforme o caso.

Importante anotar que como assevera com muito zelo e acerto o NCN, as referidas Escrituras não resolvem sozinha a questão da regularização da PROPRIEDADE, servindo, na verdade, como instrução para ação própria ou ainda, se for o caso, instrução no procedimetno extrajudicial:

“Art. 384. Nas escrituras públicas declaratórias de posse e de cessão de direitos possessórios, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que o ato não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, apenas à instrução de ação própria, podendo o tabelião, ao seu prudente arbítrio, exigir a presença de testemunhas ou outros dados objetivos da posse”.

A doutrina especializada exarada pelo Desembargador Aposentado, Dr BENEDITO SILVÉRIO (Tratado de Usucapião. 2012) destaca com inconfundível acerto:

“Muito embora haja entendimento de que a posse do antecessor pode ser somada à do possuidor (accessio possessionis), desde que realizado mediante ato transmissivo devidamente formalizado, cabe ressaltar que o Código Civil (art. 1.207) não subordina a soma das posses à existência de título devidamente formalizado. É necessário que o fato da posse anterior seja comprovado, para que o usucapiente adicione à sua posse do antecessor. Poderá o adquirente formalizar, mediante instrumento, a aquisição, para o efeito de provar a posse anterior e juntá-la com a sua. Faz-se, em geral, isso, nas chamadas escrituras de cessão de posse, em que se anota o tempo de duração da posse adquirida e até mesmo se indicam testemunhas. O novo instrumento que o adquirente faz lavrar e com o qual inicia a sua posse não precisa ser público, uma vez que até mesmo seria desnecessário qualquer documento, desde que, doutra forma, pudesse existir prova da posse do antecedente. A melhor jurisprudência é a que direciona em permitir a cessão da posse pela simples tradição, desde que comprovada de maneira inequívoca por testemunhas idôneas a posse do antecessor”.

Como visto no dispositivo legal fluminense, é também muito importante que o interessado fortaleça o conjunto probatório instruindo o pedido de lavratura com TESTEMUNHAS ou outros DADOS OBJETIVOS DA POSSE. Como sabemos, POSSE é situação fática que pode irradiar efeitos jurídicos a depender da sua qualidade, da sua extensão e exercício. Hoje em dia através da USUCAPIÃO, tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial pode ser possível a conversão da situação fática (POSSE) no direito real de maior grandeza reconhecido pelo Código Civil que é a PROPRIEDADE (inc. I do art. 1.225), inclusive contando com a publicidade, oponibilidade, disponibilidade e sobretudo SEGURANÇA JURÍDICA que só o Registro Imobiliário assenta sobre o bem.

Como se viu, efetivamente não vai bastar a realização do negócio jurídico da “transferência da posse” (ou seja, o “documento da posse”) mas efetivamente demonstrar o exercício da posse qualificada que se transmite, como reconhece a jurisprudência do TJPR:

“TJPR. 1258814-6 (Acórdão). J. em: 15/04/2015. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. ACESSIO POSSESSIONIS. INADMISSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. ESCRITURAS PÚBLICAS DE CESSÃO DE POSSE QUE APENAS COMPROVAM O NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO ENTRE AS PARTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE PELOS ANTECESSORES. AUSÊNCIA DE PROVAS QUE REVELEM O EXERCÍCIO DA POSSE COM ANIMUS DOMINI, DE FORMA ININTERRUPTA E SEM OPOSIÇÃO, POR MAIS DE 10 ANOS. ÔNUS PROBATÓRIO DESCUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO. A soma do tempo de exercício de posse pelos antecessores ao prazo em que o usucapiente a exerceu é possível para fins de usucapião (CC, art. 1.243), exige a comprovação do exercício da posse contínua, pacífica e sem oposição por parte dos antecessores”.

Original de Julio Martins

Publicado: 26/02/2023 0 comentários

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Não tenho escritura do meu imóvel: Preciso pagar o IPTU em nome de terceiros?

por Julio Martins Publicado: 22/02/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

JÁ SABEMOS que não é requisito para o reconhecimento da Usucapião o pagamento de qualquer valor ou preço em favor daquele que seja o titular registral do imóvel; deveras, por se tratar de uma aquisição ORIGINÁRIA (e não derivada) o direito àquele imóvel através da Usucapião “nasce” sem que o titular registral precise “transmitir” a propriedade para o usucapiente interessado na coisa. No procedimento da Usucapião a aquisição da propriedade se dá contra o titular registral, que na verdade “perde” seu direito, ao mesmo tempo em que aquele que preencha os requisitos tem seu direito “reconhecido” com oponibilidade (que se alcança pelo registro) em face deste e da coletividade.

Aspecto importantíssimo na Usucapião – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial – se dá com a formação do necessário CONJUNTO PROBATÓRIO que vise demonstrar o preenchimento dos requisitos autorizadores do reconhecimento da Usucapião cuja matriz das variadas espécies de Usucapião será: 1. COISA hábil e suscetível à usucapião, 2. POSSE qualificada para produzir usucapião e 3. TEMPO necessário para o nascimento da usucapião.

Um ponto sempre lembrado no que diz respeito à usucapião é quanto ao pagamento do IPTU – Imposto predial territorial urbano (ou mesmo do ITR para os imóveis rurais). Uma importante recomendação – que inclusive conta com nossa chancela – é de que o pretendente à aquisição pela Usucapião pague sim os impostos devidos sobre o imóvel onde exerça a posse, especialmente quando esses impostos se encontrarem vencidos – o que vai certamente colaborar (ainda que não sendo imprescindível, sublinhe-se) para a demonstração da “posse qualificada” exercida sobre o imóvel, além de afastar alguns embaraços como a incidência de eventuais EXECUÇÕES FISCAIS sobre o bem pretendido.

Como acontece na Usucapião Judicial também na Usucapião Extrajudicial haverá fase em que os Entes Públicos deverão se manifestar sobre o pedido e por certo será nessa ocasião em que débitos tributários deverão ser revelados, como por exemplo os débitos de IPTU. É importante observar que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é também do possuidor, como indicam os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

Efetivamente é muito útil e proveitoso a quem pretende a aquisição por usucapião o recolhimento dos impostos que incidam sobre o bem, ainda que em nome de terceiros (como de rigor acontece), como aponta a impecável doutrina civilista de FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. Vol. 5 – Reais. 2023):

“No Código Civil de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do imóvel quando o proprietário associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (art. 1.276, § 2°, do CC). Aqui, mais uma vez, é perceptível o esforço do legislador em concretizar a FUNÇÃO SOCIAL da propriedade, relativizando a noção de sua perpetuidade. A recusa do proprietário em satisfazer os ônus fiscais importará em demonstração objetiva do abandono, caso associado à cessação dos atos de posse”.

POR FIM, mas ainda relacionado a esse importante aspecto no procedimento da Usucapião diz respeito a eventual restituição que pode fazer jus o titular registral contra o usucapiente sobre recolhimentos tributários feitos sobre o imóvel adquirido por usucapião, na forma dos artigos 32 e 34 do CTN e forte corrente jurisprudencial:

“TJMG. 10145100524787001. J. em: 18/08/2011. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – ART. 34 DO CTN – POSSUIDOR DO IMÓVEL COM ANIMUS DOMINI. – O art. 34 do Código Tributário Nacional impõe, como contribuinte do IPTU, o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor, a qualquer título – Assim, afigura-se correta a sentença que condenou os réus [usucapientes] a restituírem ao autor [titular registral] o montante despendido com o pagamento do IPTU, uma vez que exerciam a posse sobre o imóvel, há mais de 30 anos, com animus domini”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 22/02/2023 0 comentários

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Divórcio sem partilha: Posso perder meu direito à metade dos bens no futuro?

por Julio Martins Publicado: 21/02/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

DIVORCIAR SEM FAZER partilha dos bens comuns é uma POSSIBILIDADE que a Lei autoriza nos termos do art. 1.581 do Código Civil, todavia é um ponto importante do divórcio que deve ser escolhido pelas partes com toda ciência dos seus efeitos, da mesma forma como acontece com a questão da RENÚNCIA ou DISPENSA da pensão alimentícia… por essas e outras razões a consulta a um advogado especialista é importantíssima e pode evitar muitos problemas.

A partilha dos bens oriundos do casamento vai se guiar pelo REGIME DE BENS e pela forma de aquisição dos referidos bens. Não adianta ser casado pelo regime da COMUNHÃO UNIVERSAL (ou comunhão total de bens) se o bem em discussão foi adquirido por exemplo, com cláusula de INCOMUNICABILIDADE: ele simplesmente não fará parte da partilha e pertencerá tão somente àquele que foi beneficado expressamente no título. Da mesma forma também não deverão ingressar em partilha de bens aqueles que forem adquiridos com o produto da venda dos bens incomunicáveis, como destaca o mesmo inciso I do art. 1.668 do CCB.

É sempre importante sublinhar que as referidas regras também podem valer também para a UNIÃO ESTÁVEL onde – nem todo mundo parece saber – é possível escolher um REGIME DE BENS e para tanto, as partes devem adotar um CONTRATO ESCRITO, não necessariamente feito por Escritura Pública (ou seja, vale também por Instrumento Particular), em que pese a Escritura Pública, eternizada em livro de Tabelião de Notas confira muito mais benefícios ao casal – sendo ainda melhor quando o referido instrumento estiver arquivado nos Registros Públicos (do RGI, por exemplo).

Quando um casal decide resolver seu DIVÓRCIO (ou a dissolução da União Estável, se for o caso) sem fazer a partilha de bens os mesmos permanecerão indivisos, por certo na posse de algum deles. Como ensina o mestre ROLF MADALENO (Fraude no Direito de Família e Sucessões. 2021) o direito de crédito oriundo do referido desenlace matrimonial está sujeito às regras da prescrição:

“(…) Uma vez dissolvido o Casamento, o direito à meação se converte em DIREITO DE CRÉDITO, sujeito às regras gerais das obrigações e, portanto, PRESCRITÍVEL, até porque a meação é um direito claramente DISPONÍVEL. (…) Sucedendo a separação de fato, de corpos ou a dissolução oficial do CASAMENTO ou da UNIÃO ESTÁVEL, a partir do fato que ocorreu em primeiro lugar, começam a contar o PRAZO PRESCRICIONAL e o RISCO DA PERDA da meação pela não realização da partilha no prazo máximo de DEZ ANOS para a prescrição, quando a lei não haja fixado prazo menor, conforme está regulado pelo artigo 205 do Código Civil”.⁣

No império do Código Civil de 1916 o prazo prescricional para casos como os ora analisados era de 20 (vinte) anos. Pelo atual Código Civil o prazo foi reduzido para 10 (dez) anos e a fluência começa a partir da separação do casal, seja ela meramente de fato ou judicial (ou extrajudicial).

A jurisprudência gaúcha exemplifica com muito acerto os riscos da não realização da partilha quando do divórcio:

“TJRS. 50012958020198210027. J. em: 21/02/2022. APELAÇÃO CÍVEL. FAMÍLIA. AÇÃO DE CONVERSÃO DE SEPARAÇÃO EM DIVÓRCIO CUMULADA COM PARTILHA DE BENS. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA QUANTO À PARTILHA DE BENS. MANUTENÇÃO. A pretensão de partilha de bens decorrente de casamento, matrimônio regido pelo regime da comunhão universal de bens, tratando-se de eventuais direitos de natureza meramente patrimonial, prescreve no prazo previsto no art. 177 do CC/16, ou seja, 20 anos, passando para 10 anos no art. 205 do atual CC, incidente na espécie. Estando os litigantes separados judicialmente desde 30/11/2004, com trânsito em julgado em 15/12/2004, há bem mais de dez anos, portanto, tendo ingressado a autora/apelante com a presente ação em 04/10/2019, quase 15 anos depois, encontra-se prescrita a pretensão de partilhar o patrimônio do ex-casal, matrimônio regido pelo regime da comunhão universal de bens, na forma do art. 205 do Código Civil. Apelação desprovida”.

Efetivamente a solução da partilha (e com isso afastar a hipótese de prescrição pela não resolução da indivisão dos bens), como sabemos, pode se dar também pela via EXTRAJUDICIAL com muita celeridade, todavia, solução permitida apenas quando não houver litígio entre os interessados. Doutro turno, pode ser interessante para aquele a quem aproveite a prescrição buscar sua declaração pela via judicial, nos moldes do art. 193 do CCB para especialmente regularizar a situação do RGI dos bens envolvidos e permitir com isso a DISPONIBILIDADE dos bens.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 21/02/2023 0 comentários

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Inventário Extrajudicial: O falecido deixou bens em vários estados, como resolver?

por Julio Martins Publicado: 20/02/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

O INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL é aquele introduzido no ordenamento jurídico pela Lei 11.441/2007, com regulamentação através da Resolução 35/2007 do CNJ. Por se tratar de um instituto afeto ao âmbito extrajudicial – sem prejuízo da sua facultatividade, já que a via judicial ainda se mostra disponível – também encontraremos regulamentação através dos Códigos de Normas Extrajudiciais de cada Estado.

O art. 1º da Resolução CNJ 35/2007 já asseverava:

“Art. 1º Para a lavratura dos atos notariais relacionados a inventário, partilha, separação consensual, divórcio consensual e extinção consensual de união estável por via administrativa, é LIVRE A ESCOLHA do tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do Código de Processo Civil”.

Como sabemos, o CPC/2015 da mesma forma como o CPC/1973 traz como regra o foro do domicílio do autor da herança, no Brasil, para a realização do Inventário e da Partilha (art. 48). Essa regra, portanto, na via extrajudicial deixa de ter lugar, prevalecendo à luz da Resolução 35 aquela apontada pela Lei de Notários e Registradores, artigo 8º:

“Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio”.

Poderão os interessados escolher QUALQUER TABELIONATO do Brasil para a LAVRATURA da sua Escritura de INVENTÁRIO e partilha (ou adjudicação, se for o caso), mesmo quando o falecido houver deixado bens em diversos Estados. Diferentemente, no que diz respeito ao REGISTRO, deverá ser observada a competência registral territorial que deve ser organizada, fiscalizada e posta por cada CGJ em prestígio às regras indicadas pelo art. 169 da LRP que estatui princípio base em sede de Registro de Imóveis – a “territorialidade”:

“Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel (…)”

Por óbvio, tanto a lavratura quanto o registro deverão obedecer às normas extrajudiciais do respectivo Estado da sua realização e isso pode revelar um curioso porém possível quadro onde por exemplo, a lavratura seja feita com base em regras de um Estado que podem inexistir ou mesmo conflitar com as regras normativas do Estado onde deva ser feito o registro. A solução – muito interessante por sinal – como sabemos, pode vir através da solução em sede de Dúvida Registral, na forma do art. 198 da LRP.

A aparente dificuldade em ter de levar a Escritura para registro em cada Cartório de cada Estado diferente deixa de existir a partir do momento em que sabemos que mesmo a Escritura física (lavrada em formato papel) pode ser DIGITALIZADA como autoriza a Lei 14.382/2022 e o processo de registro pode ser requerido eletronica e remotamente, por exemplo, através da plataforma disponibilizada pelo OPERADOR NACIONAL DO REGISTRO que tem como finalidade estatutária “implementar e operar, em âmbito nacional, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), na forma dos artigos 37 a 41, da Lei nº 11.977, de 7 de julho 2009, mediante integração das unidades registrais, sob acompanhamento, regulação normativa e fiscalização da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CNJ)”.

No que diz respeito ao recolhimento tributário devido pela lavratura do Inventário Extrajudicial parece não restar dúvidas que por comando legal caberá ao Tabelião fiscalizar o correto recolhimento tributário (art. 289 da LRP) e esse ponto pode ser um complicador na vida dos interessados já que estando situado cada bem imóvel em uma diferente unidade da federação diversas Secretarias Estaduais de Fazenda deverão ser acessadas de modo a promover em cada uma delas o lançamento e o pagamento de cada ITCMD. Sorte que hoje em dia se não todas a grande maioria ds SEFAZ já encontra-se acessível pela INTERNET – assim como a expedição das diversas certidões necessárias ao Inventário – o que decerto facilitará a vida do Advogado Assistente.

POR FIM, merece destaque o fato de que, por ocasião da Pandemia de Coronavírus, houve por bem ao CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA editar o PROVIMENTO CNJ 100/2020 que permitiu a realização de “atos notariais eletrônicos”, dentre eles inclusive o INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL além dos demais atos introduzidos pela Lei 11.441/2007. Sob o manto do Provimento CNJ 100/2020 os atos notariais poderão ser feitos de forma totalmente REMOTA, valendo-se os interessados principalmente de “videoconferência notarial para captação do consentimento das partes sobre os termos do ato jurídico”, como determina o seu artigo 3º. No referido Provimento temos importante regra sobre a competência para a lavratura dos atos eletrônicos:

“Art. 19. Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes.

§1º Quando houver um ou mais imóveis de diferentes circunscrições no mesmo ato notarial, será competente para a prática de atos remotos o tabelião de quaisquer delas.

§2º Estando o imóvel localizado no mesmo estado da federação do domicílio do adquirente, este poderá escolher qualquer tabelionato de notas da unidade federativa para a lavratura do ato.

§3º Para os fins deste provimento, entende-se por adquirente, nesta ordem, o comprador, a parte que está adquirindo direito real ou a parte em relação à qual é reconhecido crédito”.

Fonte: Julio Martins

Publicado: 20/02/2023 0 comentários

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Indisponibilidade de bens na matrícula prejudica o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial? Descubra!

por Julio Martins Publicado: 13/02/2023

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INDISPONIBILIDADE DE BENS é só um dos muitos gravames sobre os quais os interessados poderão se deparar por ocasião do exame da matrícula imobiliária, principalmente quando procurarem regularizar seu imóvel. Como já comentamos em outras passagens, a existência desse tipo de gravame ainda que não represente óbice para a LAVRATURA, por exemplo de uma Escritura de Compra e Venda (como indica com clareza o §1º do art. 14 do Provimento CNJ 39/2014) por certo representará impossibilidade do seu REGISTRO. Mas e com relação à regularização eventualmente proposta através da Adjudicação Compulsória – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial – a existência da indisponibilidade de bens gravada na matrícula poderá impedir formalização da transmissão do bem?

A análise cuidadosa do caso aqui também será crucial. A respeito das indisponibilidades ensinam KÜMPBEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. 2020):

É possível compreender assim a indisponibilidade como uma forma de impedir que o titular dilapide seu patrimônio em benefício próprio, prejudicando terceiros. Na via judicial é tranquila a possibilidade da adjudicação compulsória – aqui vista como o remédio judicial que tem por finalidade suprir manifestação de vontade do antigo proprietário que se comprometeu à venda de bem imóvel mas não efetivou a outorga da escritura definitiva – ainda que posteriores ordens de indisponibilidades de bens hoje gravem a matrícula, como reconhece a jurisprudência do E. TJDFT:

TJDFT. 0712264-38.2020.8.07.0001. J. em: 12/05/2021. (…). ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. INTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO ANTERIOR À INDISPONIBILIDADE JUDICIAL. (…). SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos. (…). 4. A indisponibilidade judicial dos bens da empresa em recuperação visa obstar que esta dilapide seu patrimônio em próprio benefício, para não prejudicar direitos de terceiros, não alcançando, contudo, imóveis derivados de promessas de compra e venda, entabuladas e quitadas anteriormente ao referido bloqueio judicial, por força do direito real à aquisição, disposto no artigo 1.417 do CC. Precedente do STJ. 5. No caso em apreço, o contrato de promessa de compra e venda foi firmado e integralmente adimplido muito antes do decreto de indisponibilidade judicial, tendo o autor direito a adjudicação compulsória do bem imóvel, com a baixa da restrição na matrícula da unidade imobiliária. (…) 8. Recursos conhecidos e providos”.

Na via Extrajudicial temos que o instituto da Adjudicação Compulsória – ferramenta nova, oriunda da Lei 14.382/2022 que a introduziu na Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73 em seu artigo 216-B – tem a mesma finalidade, buscando o REGISTRO em nome de quem comprou, quitou e não teve – não por sua culpa – o título necessário para a inscrição no RGI: a Escritura Pública. Para o êxito do procedimento, como também já falamos em outras passagens, será necessário demonstrar dentro do procedimento (que em alguns Estados ainda não possui regulamentação, infelizmente) os requisitos primordiais que são: a existência do contrato preliminar onde não haja previsão de cláusula de arrependimento, a quitação do preço e a omissão na outorga da Escritura definitiva. Tudo deve ser feito através de Advogado, como exige o referido art. 216-B, mas sem necessidade de um Processo Judicial.

No Rio de Janeiro a regulamentação trazida pelo Novo Código de Normas Extrajudiciais vigente a partir de 2023 é expressa no par. 1º do seu art. 1.269 já abraçando o entendimento jurisprudencial, com muito acerto:

“§ 1º. A existência de ordem de indisponibilidade contra o proprietário tabular não impede o deferimento da adjudicação, mas o seu registro fica condicionado a que antes seja feito o seu cancelamento, salvo se a quitação ou o registro da promessa forem ANTERIORES à inscrição da indisponibilidade.

PORTANTO, nessa ordem de ideias entendemos ser possível não só a realização do procedimento mas especialmente a postulação para a baixa da restrição imobiliária junto ao Juízo respectivo que determinou a ordem de indisponibilidade, como se viu.

Original de Julio Martins

Publicado: 13/02/2023 0 comentários

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Conheça as regras para realização de atos gratuitos nos cartórios do rio de janeiro

por Julio Martins Publicado: 12/02/2023

Escrito por: Julio Martins 5 minutos ler

DIARIAMENTE discorremos aqui sobre os benefícios da utilização do meio extrajudicial para solucionar os mais variados problemas que nos acometem no cotidiano: desde um divórcio a um inventário, também a regularização de imóveis seja pela correta escrituração e registro, seja através de importantes soluções que até então eram exclusivamente obtidas na via judicial como a USUCAPIÃO e a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Não há qualquer razoabilidade em se restringir tais soluções apenas a quem possa pagar.

A obtenção da gratuidade para a realização de ATOS EXTRAJUDICIAIS não é nem nunca foi nenhum favor: a bem da verdade ela decorre do comando constitucional que garante inclusive a quem não tenha condição de pagar o acesso a tais serviços, que sem dúvida conferem CIDADANIA e DIGNIDADE às pessoas. No Rio de Janeiro a GRATUIDADE para a realização dos atos extrajudiciais está regulamentada pelo ATO NORMATIVO CONJUNTO TJ/CGJ nº. 27/2013 (D.O. de 28/11/2013) que destina-se a unificar e consolidar os procedimentos para concessão de isenção no pagamento do valor de emolumentos e acréscimos legais na prática de atos extrajudiciais, nas hipóteses autorizadas por lei.

No Rio de Janeiro, por exemplo, terão direito à completa isenção de custos para a realização de atos extrajudiciais (notariais e registrais) os maiores de 60 (sessenta) anos que recebam até 10 salários mínimos, como destaca o §1º do art. 4º do referido aviso. Importante destacar que nessa hipótese deverão ser comprovados, por óbvio, a idade do interessado e a sua remuneração. Nas demais hipóteses deve ser observado o seu artigo 2º que reza:

Art. 2°. Para efeito de solicitação de gratuidade na prática de ato extrajudicial, ao fundamento de hipossuficiência, é necessária e suficiente a apresentação de declaração de pobreza, a qual deverá ser formalizada por escrito e assinada pelo interessado na prática do ato, podendo ser utilizado, para esse fim, formulário previamente impresso.

§ 1°. Na declaração de pobreza deve constar, à luz do artigo 4° da lei 1.060/50, a afirmação do requerente de que não tem condições de efetuar o pagamento do valor dos emolumentos e acréscimos legais sem prejuízo de seu próprio sustento ou de sua família.

§ 2°. Excetuam-se da disposição contida no caput os atos de registro de nascimento e de óbito, e expedição da primeira certidão respectiva, na forma da Lei n° 9534/97.

Vê-se, portanto, que o Cartório deve limitar-se a exigir do interessado a DECLARAÇÃO DE POBREZA e o REQUERIMENTO ESCRITO. Caso o Cartório não concorde com o pedido não deve exigir do interessado comprovação de renda, fatura de cartão, contracheque e afins. O artigo 3º do mesmo Ato Normativo é claro, no sentido de que o Oficial Registrador ou Tabelião deverá suscitar DÚVIDA ao Juízo competente no prazo preclusivo de 72 (setenta e duas) horas da apresentação do requerimento.

A íntegra do referido Ato Normativo Conjunto TJ/CGJ nº. 27/2013 você confere aqui: https://www.juliomartins.net/pt-br/node/156 e é oportuno destacar que o cidadão escolhe o Cartório que deve irá lhe atender (observando, por óbvio, as atribuições de cada serventia) sem que haja qualquer necessidade de “prévia distribuição” para a realização do ato gratuito, conforme determina também o AVISO CGJ/RJ nº. 922/2022, disponível em https://www.juliomartins.net/pt-br/node/228.

Ainda que o NCN/2023 informe no par. 2º do seu artigo 206. que o Cartório poderá solicitar documentos comprobatórios, temos que tal regra ofende claramente o referido ATO NORMATIVO 27/2013 (que convenhamos, vinha sendo descumprido flagrantemente por muitas Serventias em evidente afronta ao decidido pelo CNJ nos PCA 0002680-31.2013.2.00.0000 e 0003018-05.2013.2.00.0000 assim como no PP 0002872-61.2013.2.00.0000 cujas decisões anularam o Ato Normativo TJ/RJ nº. 17/2009).

O direito constitucional ao acesso à justiça não se faz apenas no âmbito judicial, devendo ser compreendido inclusive no âmbito EXTRAJUDICIAL afinal de contas, as soluções extrajudiciais não foram disponibilizadas apenas a quem pode pagar por elas. Os Cartórios realizam atos “gratuitos” mas são (muito bem) remunerados por tais atos, é bom que se saiba.

POR FIM, é necessário destacar ainda que se o caso não for de concessão de gratuidade é também direito dos interessados o PARCELAMENTO de custas, como determina com acerto a modificação incluída na Lei de Notários e Registradores (Lei 8.935/941) pelo art. 13 da Lei 14.382/2022:

Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:

(…)

XV – admitir pagamento dos emolumentos, das custas e das despesas por meio eletrônico, a critério do usuário, inclusive mediante parcelamento. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Original de Julio Martins

Publicado: 12/02/2023 0 comentários

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Comprei, quitei mas porém tenho escritura nem registro e os vendedores sumiram. E agora? Adjudicação compulsória?

por Julio Martins Publicado: 06/02/2023

Escrito por: Julio Martins 7 minutos ler

NÃO SÃO POUCOS os casos de aquisição irregular de imóveis que podem ser solucionados através da Adjudicação Compulsória. Boa parte dos 30 (trinta) milhões de imóveis irregulares do Brasil que não possuem nem Escritura nem Registro podem estar dentro do contexto que pode ter como solução o referido procedimento ou ainda a Usucapião. A grande novidade é que essas soluções hoje em dia podem ser alcançadas pela via EXTRAJUDICIAL, com assistência de Advogado, no Cartório Extrajudicial sem a necessidade de um longo e complexo Processo Judicial.

A USUCAPIÃO como sabemos pode acontecer e irradiar seus efeitos mesmo se o interessado não tiver PAGO qualquer valor pelo imóvel (inclusive essa é a regra): bastará tomar posse do imóvel e, uma vez preenchidos os requisitos legais (com base na modalidade de Usucapião pretendida) a procedência do pedido deve ser reconhecida; na Usucapião a forma de aquisição é originária e ela não depende da vontade do titular registral. Diferentemente da Usucapião, no procedimento da Adjudicação Compulsória temos a aquisição derivada, onde existe um contrato preliminar quitado mas com a transferência ainda não realizada (já que, por razões diversas, não se operou a concretização efetiva do negócio – Escritura Definitiva e Registro), inclusive pelo fato de já não se conseguir localizar o promitente vendedor. E nesse caso? Qual seria a solução cabível?

O primeiro passo para chegar a solução é consultar seu Advogado Especialista. Partindo da análise da CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL juntamente com o relato completo do caso será possível ao profissional avaliar qual a melhor solução para a regularização imobiliária, principalmente vislumbrando tempo aproximado para a duração do procedimento e custos efetivos (embora essa seja uma árdua tarefa considerando as muitas variantes aplicáveis e cada detalhe que cada caso imobiliário apresenta como desafios ao profissional).

Uma importante consideração a ser feita é sobre o novo procedimento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, na forma do art. 216-B da Lei de Registros Públicos: assim como muitos cartórios ainda não estão trabalhando com o novo procedimento, muitos colegas advogados nem mesmo conhecem tal possibilidade.

Aqui no Rio de Janeiro já há regulamentação para o procedimento (regulamentação essa que mesmo recentíssima já se encontra parcialmente desatualizada de acordo com a nova redação da Lei 14.382/2022 que deu origem ao procedimento).

DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL

Em um resumo rápido podemos destacar sobre o procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial os seguintes pontos:

1. O procedimento tal como os demais procedimentos extrajudicializados (Inventário e Usucapião) só terá lugar quando não houver na via extrajudicial litígio;

2. A participação de Advogado é obrigatória e o Cartório não pode indicar Advogado ao cliente, sob pena de infração disciplinar. Fique atento;

3. O procedimento é destinado também a pessoas que não podem pagar pelas custas e emolumentos cartorários (hipossuficientes), podendo os interessados estarem assistidos pela DEFENSORIA PÚBLICA ou mesmo por Advogado Particular;

4. A melhor recomendação é procurar um Advogado Especializado que conheça não só da matéria em si mas principalmente das normas extrajudiciais. De toda forma, os Cartórios não podem se negar a realizar o procedimento;

5. O procedimento pode ser dividido em grande duas etapas: inicia-se com a lavratura da ATA NOTARIAL (que agora é obrigatória) e o próximo passo será o pedido de REGISTRO junto ao Cartório do RGI da região do imóvel;

6. Dentro do procedimento a cargo do RGI o Oficial pessoalmente (é função dele Oficial) deverá notificar os requeridos (promitentes vendedores) para que se manifestem sobre o pedido, valendo a presunção de anuência presumida com o pedido caso sejam notificados e não se manifestem tempestivamente dentro do prazo de 15 (quinze) dias úteis;

7. Essa notificação pode ser feita também, pelo Oficial do RTD (Registro de Títulos e Documentos) ou ainda por Carta com Aviso de Recebimento;

8. IMPORTANTE: essas notificações poderão ser supridas caso o interessado junte ao procedimento o consentimento expresso dos titulares de direitos reais manifestado por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público;

9. Sendo o caso poderão os interessados se valerem da NOTIFICAÇÃO POR EDITAL (inclusive eletronicamente) nos casos onde as tentativas de notificação pessoal das partes restarem infrutíferas, bem como quando não for o caso de notificação por hora certa ou estiverem os notificandos em local incerto, não sabido ou inacessível;

10. Ao final, estando tudo certo, não sendo caso de impugnação, preenchidos os requisitos legais e cabalmente observadas as regras do NCN (arts. 1.255 a 1.270) o Oficial do Registro Público deverá chancelar com sua Fé Pública a aquisição em nome do promitente comprador efetuando o REGISTRO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, na forma permitida pelo art. 216-B da Lei 6.015/73.

OUTROSSIM, é preciso destacar que o procedimento pela via extrajudicial tende a ser mais célere e justamente por isso menos oneroso que o procedimento manejado pela via judicial. Ainda assim, trata-se de uma via FACULTATIVA para a solução e um procedimento novo. Como se viu, mesmo que passados muitos anos e hoje seja impossível localizar os promitentes vendedores, a adjudicação compulsória – inclusive pela via extrajudicial – poderá ser cogitada como solução para a regularização, como aponta com acerto a jurisprudência do Egrégio TJRJ:

“TJRJ. 00354022520098190002. J. em: 16/06/2014. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS – COMPROVAÇÃO – Ação de Adjudicação Compulsória, cuja sentença julgou procedente o pedido, adjudicando o bem descrito na inicial. Regularidade da citação editalícia, diante da IMPOSSIBILIDADE DE SE LOCALIZAR TODOS OS INTEGRANTES da cadeia sucessória. Preenchimento de requisitos específicos para a propositura da Ação de Adjudicação Compulsória. Manutenção da sentença. Recurso improvido”.

POR FIM, uma vez observada a regulamentação local e prenchidos os requisitos legais para a Adjudicação Compulsória (1. Existência de um compromisso de compra e venda de bem imóvel sem a cláusula de arrependimento, 2. Quitação do seu preço e 3. Omissão quanto à outorga da escritura definitiva) a procedência deverá ser mesmo o desfecho inafastável do caso, salientando que não podem os Cartórios Extrajudiciais – pelo menos do Estado do Rio de Janeiro – obstaculizar a realização do procedimento, como determina o art. 63 do Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro (Provimento CGJ/RJ 87/2022):

“Art. 63. Os serviços notariais e de registro NÃO PODEM NEGAR ou criar óbices ao exercício do direito de petição do usuário, sendo obrigados a realizar processos a seu cargo previstos em lei, quando solicitados.

Parágrafo único. O serviço com atribuição registral imobiliária deverá afixar em quadro visível ao público aviso de que é obrigado a promover os procedimentos extrajudiciais de reconhecimento de USUCAPIÃO, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ou cancelamento de registro de promessa de compra e venda, constituindo a recusa falta grave passível de sanção”.

Original de Julio Martins

Publicado: 06/02/2023 0 comentários

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Cabe usucapião extrajudicial caso o imóvel tenha promessa de compra e venda registrada na matrícula?

por Julio Martins Publicado: 04/02/2023

Escrito por: Julio Martins 6 minutos ler

PRIMORDIAL em todo caso de regularização imobiliária é partir a análise pela documentação registral: sim, a MATRÍCULA imobiliária havida por Certidão (ou mesmo “visualização de matrícula”, em alguns segundos, instantaneamente pelos sites das Centrais dos Cartórios) vai revelar muita coisa sobre o que teremos pela frente, seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial. Muito comum nos casos de USUCAPIÃO que o imóvel possa estar em nome de pessoas falecidas, em nome de empresas já inexistentes ou mesmo com diversos gravames anotados. Uma das situações muito comuns nesses casos é o registro da PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Seria tal gravame impeditivo da realização da Usucapião Extrajudicial, por exemplo?

A resposta é negativa. Da mesma forma que o natural fato de o imóvel ostentar proprietário registral na matrícula não impedirá o reconhecimento da Usucapião Extrajudicial (desde que preenchidos, por óbvio, os requisitos legais) pode-se afirmar que o fato de constar PROMESSA DE COMPRA E VENDA registrada em nome de terceiros também não obstaculizará a regularização. Como aponta com clareza o PROVIMENTO CNJ 65/2017, temos que nessa hipótese as despesas do interessado poderão sim ser maiores tendo em vista o número de pessoas a serem notificadas no procedimento já que PLANTA e MEMORIAL deverão conter assinaturas de TODOS OS TITULARES DOS DIREITOS REGISTRADOS OU AVERBADOS na matrícula do imóvel:

“Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos TITULARES dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;”

Mas não se desespere: a inexistência da assinatura dessas pessoas poderá ser suprida, conforme regra do artigo 10 do mesmo provimento, por “documento autônomo de anuência expressa” com firma reconhecida, instrumento público ou mesmo por NOTIFICAÇÃO a ser feita pelo Oficial do RGI ou Oficial do RTD. Há ainda possibilidade de NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, o que facilitará a solução haja vista modificações introduzidas no procedimento pela Lei 13.465/2017 – Edital esse que pode ser ELETRÔNICO inclusive, como acontece aqui no Rio de Janeiro onde também há regulamentação (Provimento CGJ/RJ 56/2018).

O que de fato importará para o sucesso da Usucapião (Judicial ou Extrajudicial) é a comprovação cabal dos requisitos legais exigidos (não se descurando que a matriz do instituto exige a comprovação da POSSE qualificada exercida pelo TEMPO necessário sobre COISA hábil à prescrição aquisitiva). O fato, portanto, de imóvel constar como de titularidade de um com promessa para outrem não deverá abalar a pretensão desde que preenchidos os requisitos legais para a usucapião – judicial ou extrajudicialmente.

Outro ponto importante ainda sobre a questão da PROMESSA DE COMPRA E VENDA registrada (ou não) na matrícula imobiliária diz respeito a quando o detentor desse direito (assim consagrado como “direito” na forma dos arts. 1.417 e 1.418 c/c Súmula 239 do STJ) é o mesmo que pretende o reconhecimento da Usucapião. Como já destacamos em outras oportunidades, nada deve obstar a pretensão pela via da Usucapião se quem assim intenciona possui uma Promessa de Compra e Venda em seu nome. Equivocadamente muitos juízes ainda entendem que ainda que preenchidos os requisitos legais o caminho da Usucapião não pode ser escolhido pelo pretendente, devendo este seguir somente pelo caminho da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Pior ainda: hoje em dia com o advento da Usucapião Extrajudicial (art. 216-A da LRP) e da Adjudicação Compulsória Extrajudicial (art. 216-B) essa pode ser também a visão equivocada do Tabelião e do Registrador.

A bem da verdade se efetivamente o interessado já preencheu os requisitos para a USUCAPIÃO não pode ser obrigado a valer-se apenas da Adjudicação Compulsória (judicial ou extrajudicial). No Rio de Janeiro importante precedente do Conselho da Magistratura do TJRJ já citado em outras passagens (0322303-34.2017.8.19.0001) firmou o entendimento da possibilidade da OPÇÃO entre os procedimentos, inclusive no âmbito extrajudicial.

POR FIM, ilustrando esse entendimento decisão do TJPE que com acerto anula a sentença do juízo de piso reconhecendo a possibilidade de instrução de Ação de Usucapião com Instrumento de Promessa de Compra e Venda que exemplifica bem o chamado “JUSTO TÍTULO” exigido por algumas modalidades de Usucapião:

“TJPE. AC. 4887605/PE. J. em 28/08/2019. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR FACE À EXISTÊNCIA DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APELAÇÃO. PROVIMENTO DO RECURSO PARA ANULAR A SENTENÇA. OPÇÃO DA PARTE EM PROPOR AÇÃO DE USUCAPIÃO. PROCESSO MADURO. APLICAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ART. 1.013, § 3º CPC. JULGAMENTO. JUSTO TÍTULO E BOA FÉ. POSSE CONTÍNUA E INCONTESTADA. REQUISITOS DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA PREENCHIDOS. AÇÃO JULGADA PROCEDENTE. DECISÃO UNÂNIME. 1) O contrato particular de promessa de compra e venda, ainda que subscrito pelo proprietário, por não ser documento hábil à transferência da propriedade, se insere na categoria de justo título, sendo apto, portanto, a embasar a ação de usucapião ordinária. 2) No caso dos autos, verifica-se que a apelante encontra-se impedida de obter a aquisição da propriedade pelo meio derivado da adjudicação compulsória, uma vez que o imóvel usucapiendo sequer possui registro no cartório imobiliário (fls. 101/102), situação essa que revela a existência de interesse de agir da autora no manejo de ação de usucapião ordinária e, via de consequência, a anulação da sentença de 1º grau. 3) Julgamento da ação: Considerando o disposto no art. 1.013, § 3º do CPC, e provado que a autora tem posse no imóvel desde 1985 e que essa posse se qualifica como mansa, pacífica e de boa-fé, com animus de possuir, sem oposição de quem quer que seja, é de ser julgado procedente o pedido de usucapião do bem caracterizado na inicial. 4) Recurso provido. Sentença anulada. Ação julgada procedente. Decisão unânime”.

Original de Julio Martins

Publicado: 04/02/2023 0 comentários

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Inventário Extrajudicial com herdeiros incapazes: Conheça as regras e saiba o que como fazer

por Julio Martins Publicado: 30/01/2023

Escrito por: Julio Martins 9 minutos ler

INICIALMENTE é preciso relembrar que desde 2015 a questão da incapacidade de que trata o Código Civil sofreu uma verdadeira revolução por ocasião da Lei 13.146/2015 – Estatuto da Pessoa com Deficiência. Como alertam os ilustres professores STOLZE e PAMPLONA (Novo Curso de Direito Civil. 2022),

“(…) a partir de sua entrada em vigor, a pessoa com deficiência – aquela que tem impedimento de longo prazo, de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, nos termos do art. 2º – não deve ser mais tecnicamente considerada civilmente incapaz, na medida em que os arts. 6º e 84, do mesmo diploma, deixam claro que a deficiência não afeta a plena capacidade civil da pessoa.”

Como se vê dos arts. 3º e 4º do Código Civil, agora só podem ser considerados absolutamente incapazes os MENORES DE 16 (DEZESSEIS) ANOS e relativamente incapazes os: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade, e IV – os pródigos.

A Lei 11.441/2007 ao inaugurar no ordenamento brasileiro a possibilidade da realização do Inventário Extrajudicial vetava os casos onde houvesse interessado/herdeiro incapaz. A vedação foi mantida no CPC/2015 (art. 610) e não foi a Resolução 35/2007 (que regulamentou o procedimento) quem autorizou a realização do Inventário Extrajudicial com herdeiros incapazes. A jurisprudência evoluiu (o que é muito louvável e esperado) e com isso diversos Códigos de Normas Extrajudiciais passaram a admitir a realização do ato.

Recentemente por ocasião do Provimento CGJ/RJ 87/2022 (Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro) a realização de tais atos no Rio de Janeiro passou a receber um tratamento expresso que urge ser conhecido pelos colegas advogados já que a solução extrajudicial revela-se medida muito acertada: pela via cartorária é possível resolver casos complexos (como INVENTÁRIOS) de forma muito mais célere e também por isso, de forma mais econômica e satisfatória.

Como já acontece com o INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL COM TESTAMENTO VÁLIDO (que já explicamos aqui também, inclusive) o procedimento extrajudicial com herdeiro incapaz exigirá prévia autorização judicial – o que em nada deverá prejudicar a solução da demanda; para o mais rápido desfecho, portanto, deve o Advogado agir com estrita observação às novas regras – obtendo-se alvará judicial, dentro das regras do art. 725, inc. VII do CPC/2015 c/c art. 447 do NCN.

Ponto importante, inclusive destacado no art. 450 do NCN, como se verá diz respeito à necessidade do recolhimento de custas judiciais para o Alvará. Como sabemos, sendo o caso, preenchidos os requisitos legais, a GRATUIDADE DE JUSTIÇA pode ser obtida na via judicial e da mesma forma, para a via extrajudicial, na forma do ATO NORMATIVO CONJUNTO TJRJ/CGJ 27/2013 – o que também vai englobar os Inventários Extrajudiciais com Herdeiros Incapazes.

De acordo com as regras do NCN, primeiro os interessados através do Advogado deverão obter o ALVARÁ perante o juízo orfanológico competente (art. 48, CPC) embasado na MINUTA DE INVENTÁRIO E PARTILHA (art. 448, NCN) – que na verdade receberá o título de “Escritura Pública de Proposta de Inventário e Partilha” – produzida pelo Tabelião de Notas. Ouvido o MP o Magistrado homologará ou não a proposta, conforme o caso autorizando ou não, respectivamente a lavratura do ato notarial. Dando sequencia, caberá às partes (através do seu Advogado) dar solução ao que faltar para a lavratura da Escritura de Inventário em definitivo (certidões, quitação do imposto causa mortis etc) agora autorizada – que deve fielmente espelhar aquela minuta aprovada judicialmente.

É importante considerar que de acordo com as regras atuais, nesse tipo de Inventário, como regra a divisão dos bens entre os herdeiros deverá ser em frações equânimes, incluindo a meação do cônjuge, se houver – sendo PROIBIDA a atribuição de bem individual a quaisquer herdeiros, ainda que de valores idênticos. Para que então esse “CONDEMÔNIO”, ou melhor, condomínio não seja formado obrigatoriamente deverá haver JUSTIFICATIVA de forma a evidenciar que não haverá prejuízo ao incapaz, inclusive com juntada de documentos aptos a comprovar o alegado. Esse ponto merece nossas críticas já que não de hoje sabemos que o CONDOMÍNIO pode ser a razão de inúmeras discórdias e conflitos entre os herdeiros no futuro. Como recomenda a boa doutrina, o ideal sempre que possível é atribuir a cada um dos herdeiros bens individualizados na herança, evitando-se a formação de condomínios (“communio est mater discordiarum”) afinal de contas, “CONDOMÍNIO É A MÃE DA DISCÓRDIA” como já diziam os romanos…

De toda forma, muito importante conhecer essa nova possibilidade e suas regras:

“Art. 447. Em havendo herdeiro incapaz, a lavratura de escritura de inventário e partilha fica sujeita à autorização judicial prévia, a ser processada na forma do artigo 725, VII, do CPC.

Art. 448. A escritura de inventário e partilha prevista no caput exige a elaboração prévia de minuta de “inventário e partilha” que deverá conter:

I – menção expressa de se tratar de “escritura pública de proposta de inventário e partilha”;

II – declaração expressa dos interessados de que o ato notarial de inventário somente será lavrado após autorização judicial;

III – pedido dos interessados, representados pelo advogado assistente, dirigido ao juízo com competência orfanológica, de alvará autorizando a lavratura do ato;

IV – assinatura dos interessados e do representante legal ou assistente do incapaz; e

V – assinatura do advogado assistente.

§ 1º. A minuta da partilha deverá prever a divisão dos quinhões em frações equânimes, incluindo a meação do cônjuge, se houver, vedada a atribuição de bem individual a quaisquer herdeiros, ainda que de valores idênticos.

§ 2º. A minuta da partilha não equânime e a atribuição de bem individual a quaisquer herdeiros deverá ser devidamente justificada, de forma a demonstrar que não há prejuízo ao incapaz, inclusive com juntada de documentos aptos a comprovar o alegado.

§ 3º. A minuta elaborada dispensa distribuição, sendo necessária apenas a apresentação dos documentos de identificação dos interessados, certidão de óbito e certidões de nascimento ou casamento, comprovando o parentesco.

Art. 449. Elaborada a minuta em duas vias, sendo uma arquivada física ou eletronicamente em pasta própria na serventia, o documento será assinado pelo tabelião e por todos os interessados, os representantes ou assistentes legais do incapaz e respectivos advogados, sendo encaminhada à distribuição perante o juízo orfanológico competente, na forma do artigo 725, VII, do CPC.

Art. 450. O procedimento, previsto no artigo 725, VII, do CPC ensejará o recolhimento de custas judicias referentes ao procedimento de alvará judicial.

§ 1º. Após oitiva e parecer do Ministério Público, o juízo competente homologará ou não a proposta de inventário e partilha, expedindo o respectivo alvará autorizando a serventia indicada a lavrar o ato notarial, tendo por base a minuta de inventário e partilha apresentada e eventuais acréscimos e observações do juízo competente.

§ 2º. Não sendo homologada a proposta, o tabelião será comunicado para as devidas anotações.

§ 3º. Homologada a proposta, o alvará será apresentado ao tabelião que a lavrou, devendo os interessados providenciar a apresentação das certidões cabíveis, o pagamento do imposto causa mortis e a emissão da declaração de herança por escritura pública expedida pela repartição fiscal.

Art. 451. Estando em ordem a documentação, o tabelião lavrará a escritura de inventário e partilha observando rigorosamente a proposta encaminhada à homologação, com os acréscimos e observações do juízo competente, se houver, a qual deverá ser assinada por todos os herdeiros, incluindo os representantes ou assistentes dos incapazes e do advogado indicado como assistente jurídico.

§ 1º. A escritura de inventário e partilha deverá fazer menção expressa à aprovação do juízo sucessório, consignando o juízo e o número do procedimento judicial que autorizou a sua lavratura e a data da decisão e nome do seu prolator.

§ 2º. Em havendo herdeiro único e incapaz, proceder-se-á à adjudicação, seguindo-se o mesmo procedimento do caput.

Art. 452. Os emolumentos devidos serão recolhidos da seguinte forma:

I – para a elaboração da minuta será devido o valor de 15% dos emolumentos correspondentes ao inventário e partilha; e

II – além do pagamento referido no inciso I, os interessados deverão realizar o depósito prévio na conta do cartório, referente aos emolumentos do inventário.

§ 1º. Em caso de indeferimento da autorização para lavratura do inventário, o depósito prévio (inciso II) será integralmente restituído aos interessados, mediante recibo.

§ 2º. Deferido o alvará, a escritura deverá ser lavrada perante o notário que confeccionou a proposta de inventário no prazo de 45 dias.

§ 3º. Ultrapassado o prazo, considerar-se-á o ato notarial incompleto, com a perda pelo interessado de 1/3 (um terço) dos emolumentos mantidos em depósito prévio (inciso II)”.

POR FIM, não podemos deixar de recordar que INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL não está sujeito a regras de competência tratadas pelo CPC, dessa forma, ainda que o Alvará de que trata o referido art. 447 esteja sujeito à distribuição ao Juízo Orfanológico competente nada impede que a postulação seja feita para que a lavratura da Escritura de Inventário seja realizada por qualquer Tabelionato do Rio de Janeiro (já que, recordemo-nos, as regras do NCN valem apenas no Estado do Rio de Janeiro – art. 1º do NCN)

Original de Julio Martins

Publicado: 30/01/2023 0 comentários

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