Compra e venda de imóveis ou loteamento? Entenda as novas regras das leis que regem esse tema

No final do ano passado, entrou em vigor a Lei nº 13.786, a qual alterou as leis que regem a incorporação imobiliária e o parcelamento de solo urbano, para disciplinar, principalmente, as novas regras referentes aos direitos e deveres das partes nos casos de extinção de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e loteamento. Todavia, as novas regras desencadearam algumas dúvidas as quais serão abordadas a seguir.

A nova lei prevê que contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deverão ser iniciados por um “quadro-resumo”, o qual deverá conter, além de outras informações, as consequências da extinção do contrato, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos de devolução de valores ao comprador.

Dentre as hipóteses de extinção do contrato e as respectivas consequências, se o contrato tiver sido firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador poderá desistir do contrato em até sete dias e terá o direito de receber integralmente todos os valores eventualmente antecipados, inclusive o sinal e a comissão de corretagem.

Outro ponto trazido pela nova lei diz respeito ao atraso na entrega da obra pelo incorporador. Nesse caso, a nova lei autoriza que o incorporador atrase a entrega do imóvel em até 180 dias corridos, contados da data estipulada contratualmente como data prevista para a conclusão do empreendimento, sem que qualquer penalidade ou ônus seja imputado ao incorporador, não podendo tal atraso servir de motivo para a extinção do contrato por parte do comprador. Essa já era, de fato, uma condição presente na maioria dos contratos que envolvem a compra e venda de unidades autônomas imobiliárias – condição que, agora, passa a constar também no texto da lei.

No entanto, se o atraso para a conclusão do imóvel for superior a 180 dias, o comprador poderá desfazer o contrato com direito a receber a integralidade dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de eventual multa prevista. Ou, então, poderá optar por manter o contrato atrasado e receber uma indenização de 1% do valor já pago ao incorporador, para cada mês de atraso, com correção monetária conforme índice estipulado em contrato.

Além disso, a nova lei estabelece que se o contrato for desfeito por vontade do comprador e do incorporador (distrato), ou o contrato for desfeito apenas pelo incorporador no caso de inadimplência do comprador, o comprador terá direito de receber os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, mas serão deduzidos de tal valor, cumulativamente:

1. A quantia paga referente à comissão de corretagem; e
2. Multa compensatória de até 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, até 50%. Importante observar que para exigir tal multa compensatória, o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo.

Em caso do contrato ser desfeito, nas hipóteses acima menciona, após a entrega do imóvel ao comprador, além dos valores mencionados acima, serão também deduzidos:

1. Impostos incidentes sobre o imóvel;
2. Cotas de condomínios e associações de moradores;
3. Valor correspondente à utilização do imóvel equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; e
4. Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, decorrentes do tempo em que o imóvel ficou disponível ao comprador.

Nos termos da nova lei, o comprador estará isento da multa compensatória caso venda o imóvel para outra pessoa interessada.

Uma vez deduzidos os valores, o incorporador deverá devolver a quantia remanescente ao comprador, em parcela única, em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, caso se trate de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, ou em até 180 dias, contados da data de desfazimento do contrato, se o empreendimento não estiver submetido a esse regime.

Por fim quanto à incorporação imobiliária, é importante observar que a nova lei prevê que o distrato poderá estabelecer regras diferentes das que foram apresentadas acima.

Em relação aos negócios de compra e venda de imóveis resultantes de parcelamento do solo (loteamento), a nova lei também prevê a obrigatoriedade do “quadro-resumo” para os respectivos contratos.

E, com relação à extinção do contrato de compra e venda resultante de loteamento, a nova lei prevê que, quando a extinção é, por fato, imputada ao comprador (resolução), serão devolvidos ao comprador os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, sendo descontados os seguintes valores:

1. Comissão de corretagem;
2. Multa compensatória, limitada a 10% do valor atualizado do contrato;
3. Impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição;
4. Valor a título de fruição do imóvel, limitado a 0,75% do valor atualizado do contrato;
5. Encargos moratórios.

A devolução do saldo do valor remanescente ao comprador será em até 12 parcelas mensais, cujo primeiro pagamento será em até 180 dias contados da data prevista para a conclusão das obras já em andamento, e em até 12 meses contados da data do desfazimento do contrato no caso das obras já concluídas.

Dessa forma, com a nova lei surgem novos pontos que devem ser observados durante a elaboração dos contratos de compra e venda, promessa de venda e cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e de loteamento.

*Luis Felipe Dalmedico é sócio e head da área de direito contratual do escritório Finocchio & Ustra. Maria Vitória Alves e Talita Orsini de Castro são advogadas da área de direito contratual do escritório Finocchio & Ustra.