Devo continuar pagando o aluguel após o falecimento do locador?

A MORTE do Locador não extingue o Contrato de Locação. A redação do art. 10 da Lei de Locações (Lei 8.245/91)é clara:

“Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”.

O saudoso Desembargador Aposentado e Advogado, Dr. SYLVIO CAPANEMA em sua clássica obra sobre o assunto (A LEI DO INQUILINATO COMENTADA. 2020) assim ensina:

“O contrato de locação do imóvel urbano não se extingue com a morte do locador, sendo, portanto, IMPESSOAL. Os herdeiros do locador sub-rogam-se nos DIREITOS E DEVERES emanados do contrato, tendo de respeitar a locação, em todos os seus termos, passando a compor o polo da relação obrigacional (…) A regra visa proteger o locatário, para que não perca ele a locação pelo SIMPLES FATO DA MORTE do locador. A sub-rogação é LEGAL, automática, e INDEPENDE da vontade das partes, não sendo necessário a celebração de novo contrato, mantendo-se, integralmente, as CONDIÇÕES do original”.

Não extinta, portanto, a locação é preciso desde já apontar que, por óbvio, os pagamentos devem ser mantidos e, no caso, devem ser feitos ao ESPÓLIO através do INVENTARIANTE que é quem tem obrigação legal de representar o ESPÓLIO, administrar os bens e receber tais valores.

Se não tiver ainda sido nomeado o Inventariante, então o pagamento deve ser feito àquele herdeiro que tiver administrando a herança – não sendo demais recordar que TUDO DEVE SER PAGO MEDIANTE RECIBO.

Resolvido a partilha em sede de Inventário, então os aluguéis devem ser pagos ao (s) herdeiro (s) que agora titularizar (em) o (s) bem (ns).

Importante questão foi enfrentada recentemente pelo STJ, no que diz respeito aos valores de ALUGUÉIS, se fariam parte do patrimônio da COMPANHEIRA (vigente no caso o Regime de COMUNHÃO PARCIAL DE BENS) a título de meação, na hipótese do falecimento do seu companheiro, locador em diversos imóveis que do morto seriam propriedade EXCLUSIVA.

A Corte superior entendeu que com a morte a companheira supérstite já não faria jus aos aluguéis, FRUTOS CIVIS (art. 95). Assim restou ementada a decisão:

“STJ. REsp 1795215/PR. J. em: 23/03/2021. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SUCESSÃO CAUSA MORTIS. UNIÃO ESTÁVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MOVIDA PELO ESPÓLIO EM FACE DA EX-COMPANHEIRA DO DE CUJUS. (…). BEM PARTICULAR. FRUTOS CIVIS. COMUNICABILIDADE EXCLUSIVAMENTE DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E PERÍODO DE SUA VIGÊNCIA. IRRELEVÂNCIA. (…). 5. Comunicam-se os frutos dos bens particulares de cada cônjuge ou companheiro percebidos durante a constância da união ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão (inteligência do art. 1.660, V, do CC). 6. A COMUNICABILIDADE ou não dos frutos deve levar em conta a data da ocorrência do fato que dá ensejo à sua percepção, isto é, o momento em que o titular adquire o direito a seu recebimento. Precedente da Segunda Seção. 7. A data da celebração do contrato de locação ou o termo final de sua vigência em nada influenciam no desate da questão, pois os aluguéis somente podem ser considerados pendentes se deveriam ter sido recebidos na CONSTÂNCIA da união e não o foram. 8. A partir da data do falecimento do locador – momento em que houve a transmissão dos direitos e deveres decorrentes do contrato aos herdeiros, por força do art. 10 da Lei 8.245/91 -, todo e qualquer VÍNCULO apto a autorizar a recorrente a partilhar dos aluguéis FOI ROMPIDO. 9. No particular, portanto, a meação da recorrente, quanto aos valores reclamados, cinge-se aos aluguéis relativos ao período aquisitivo compreendido no curso da união estável, conforme decidido pelo Tribunal de origem. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS”.

Fonte: Julio Martins