Doação de imóveis bate recorde com medo de aumento do imposto sobre herança

Os brasileiros estão antecipando a transferência de imóveis de pais para filhos e herdeiros num ritmo que nunca tinha sido visto.

O motivo é a expectativa de que o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado sobre herança e doações, fique mais caro com a reforma tributária.

Foram lavradas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no país em 2025, o maior número da série histórica e um salto de 59% em relação a 2020, quando haviam sido registrados 116.225 atos do tipo.

O avanço foi contínuo nos últimos anos. Em 2021, foram 137.444 escrituras de doação de imóveis. Em 2023, o total subiu para 160.860. Outras 174.493 doações foram feitas em 2024.

Já no primeiro semestre de 2026, foram 74.535 escrituras, crescimento de apenas 1,3% diante das 73.597 do mesmo período de 2025. O número sugere que a maior parte das transmissões de propriedade tende a acontecer no segundo semestre de cada ano.

Diferente da herança, que só existe depois da morte, a doação é a transferência da propriedade de um bem ainda em vida.

Mesmo assim, esse tipo de transação é tributado pelo mesmo imposto que incide sobre heranças, já que em ambos os casos existe transmissão gratuita de patrimônio.

A reforma tributária alterou a Constituição determinando que o ITCMD seja progressivo em todas as unidades da federação. Essa mudança foi regulamentada pela Lei Complementar 227, de 2026.

Na prática, isso significa que quanto mais caro for o imóvel, maior será o percentual de tributação. Cada estado ainda precisa definir suas próprias faixas e alíquotas, respeitando o teto nacional já em vigor, de 8%.

O aumento no número de doações de imóveis reflete uma tentativa de se antecipar a um possível aumento do imposto.

Muitas famílias estão usando a doação de forma estratégica para economizar tributos, especialmente porque esse tipo de planejamento já fazia parte da rotina de quem organiza a sucessão do patrimônio.

A diferença agora é que existe um prazo concreto para tomar essa decisão, o que não acontecia antes, e esse é apontado como o principal fator por trás da corrida aos cartórios.

Ainda assim, a mudança não representa necessariamente um aumento automático do imposto em todo o país a partir de 2027.

A reforma exige que o imposto seja progressivo, mas isso não significa que ele vai subir por conta própria: cada estado ainda precisa definir suas próprias faixas de cobrança.

Como o imposto funciona hoje

Quinze unidades da federação já cobram ITCMD progressivo sobre doações, com faixas que vão de 1% a 8% dependendo do valor do imóvel, caso do Rio de Janeiro.

Outras 12, entre elas São Paulo, com alíquota de 4%, e Minas Gerais, com 5%, ainda cobram uma alíquota única sobre qualquer valor doado, e vão precisar se adaptar por exigência da reforma.

O que muda na prática

Os principais impactos tendem a ser sentidos justamente nos estados que hoje cobram alíquota única, já que serão obrigados a adotar um modelo progressivo.

São Paulo, por exemplo, não vai poder mais cobrar 4% sobre o valor total da doação, mas isso não significa necessariamente que a cobrança vai ficar mais cara: o estado pode manter o teto da alíquota nos mesmos 4% atuais, distribuindo apenas em faixas.

É um cenário bem diferente do Rio de Janeiro, que já opera com alíquotas progressivas de 4% a 8% desde 2018.

A forma como essas faixas percentuais são aplicadas também mudou. Até então, a alíquota correspondente à faixa era aplicada sobre o valor total da doação. Com a regulamentação da reforma, o cálculo passou a ser feito por faixas: apenas a parcela que ultrapassa cada limite fica sujeita à alíquota mais alta.

Uma comparação entre duas doações, uma de R$ 992 mil e outra de R$ 997 mil, ajuda a entender a diferença. Pela regra anterior, a primeira era enquadrada na faixa de 5%, com imposto de R$ 49.600.

A segunda, por ultrapassar o limite de R$ 992.080, era tributada em 6% sobre todo o valor, elevando o imposto para R$ 59.820. Uma diferença de apenas R$ 5 mil no valor do imóvel provocava, portanto, um salto de R$ 10.220 no tributo.

Com o cálculo por faixas em vigor agora, apenas a parcela que excede cada limite é tributada pela alíquota seguinte.

Na doação de R$ 997 mil, somente os R$ 4.920 que ultrapassam o teto de R$ 992.080 pagam a alíquota de 6%. O imposto final fica em R$ 43.451, uma redução de R$ 16.369 em comparação com os R$ 59.820 cobrados pela regra anterior.