Que cuidados precisamos ter ao comprar um “imóvel de posse”, sem registro?

Imagem por @Rajan Moliya / freepik

TODO CUIDADO É POUCO nas tratativas com imóveis de posse. Ainda que se trate de “posse” e não “propriedade” o exame da matrícula é medida de rigor, não devendo ser dispensada pelo Comprador/Adquirente, já que é no RGI que ele objetivará, no futuro, se cauteloso for, a regularização do seu imóvel de posse para consolidar a propriedade – e um dos caminhos que poderão levar a isso é a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, sem processo judicial, com presença obrigatória de advogada, com previsão no art. 216-A da Lei de Registros Publicos e regulamentação no Provimento CNJ 65/2017.

A questão da compra de imóveis de posse é uma pauta diária em nossas consultas: a todo momento aparece um interessado tanto na COMPRA quanto na VENDA de imóveis de posse. Tecnicamente não vemos como correta a “compra” ou “venda” já que em se tratando de direitos possessórios melhor seria falar-se em “Cessão” de Posse.

A Cessão de Posse pode ser feita por ESCRITURA PÚBLICA em Cartório de Notas? A resposta é afirmativa ainda que muitos Cartórios (pelo menos aqui no Rio de Janeiro) torçam o nariz para esse tipo de negócio. Na verdade, desde os tempos em que era Cartorário eu via ali a PERDA DE UMA GRANDE OPORTUNIDADE para muitos Cartórios, que poderiam em vez de negar o que pode ser um PRIMEIRO PASSO para a regularização, acolher a pretensão do cidadão orientando e dando melhor tratamento ao que no futuro poderia se tornar (como de fato se tornou, em 2015) um possível Procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, muito melhor entabulado por Escritura Pública do que sofríveis INSTRUMENTOS PARTICULARES, como vemos diariamente…

A bem da verdade encontra-se estampada expressamente no Código de Normas Extrajudiciais da CGJ/RJ em seu artigo 220 a possibilidade da lavratura de Escrituras de Posse, razão pela qual não deve mesmo o Tabelião negar vigência ao Código posto pela CGJ:

“Art. 220. Nas Escrituras Públicas DECLARATÓRIAS DE POSSE e de CESSÃO DE DIREITOS DE POSSE, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que a mesma não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, tão-somente, para a instrução de ação possessória própria”.

De toda forma, como sabemos, a Posse pode ser transferida tanto por Instrumento Particular quanto por Escritura Pública – a ressalva que faço sempre é de que, sendo feita por Instrumento Particular, que seja elaborada por Profissional qualificado e especialista, afinal de contas, o direito transacionado deve ter alguma importância para as partes.

Como recomendações/cautelas, sugerimos:

Não deixe de consultar a Certidão da Matrícula do imóvel (não confunda Certidão da Matrícula com Certidão de Ônus reais. Se você não sabe a diferença, busque em nossos artigos pois já explicamos isso aqui);
Avalie muito bem as provas e circunstâncias de quem está transferindo a posse. É importante formar um conjunto probatório que tenha suporte para embasar uma futura regularização, especialmente por USUCAPIÃO;
Considere bem o valor da transação avaliando os custos para futura regularização, inclusive eventuais dívidas existentes, tanto em face do objeto da posse, quanto aos seus titulares registrais, assim como de toda a cadeia sucessória;
Preserve os documentos e, se possível, faça ou exija o registro de todos eles em CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, sob o fundamento da Guarda e Conservação (art. 127, inc. VII da LRP). É direito seu;
Avalie muito bem os riscos da transação. Não deixe de exigir as demais certidões (comuns aos negócios envolvendo compra e venda de imóveis, ainda que não seja esse o caso por se tratar de “posse”);
Consulte sempre um Advogado Especialista para orientação jurídica na avaliação e orientação no negócio, especialmente em se tratando de “imóveis de posse“. Seu patrimônio e tranquilidade estão em jogo.