Reforma Tributária: quando CBS, IS e IBS passam a valer?
A aprovação do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024 representa uma mudança estrutural no sistema tributário brasileiro, com impactos importantes no setor imobiliário. A reforma substitui tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), adotando um modelo de tributação sobre o valor agregado. Essa reestruturação visa não apenas simplificar o sistema, mas também corrigir distorções históricas que oneravam desproporcionalmente o mercado.
Com alíquotas conjuntas de 26,5% (17,7% de IBS e 8,8% de CBS), a reforma unifica tributos de diferentes esferas federativas. No setor imobiliário, as alterações incidem diretamente sobre operações de compra, venda e locação, impactando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Pessoas físicas passam a ser contribuintes do IBS e CBS caso realizem mais de três vendas anuais de imóveis adquiridos há menos de cinco anos ou possuam receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
De acordo com Renata Bilhim, advogada tributarista e ex-conselheira do CARF, nessas situações, as alíquotas são reduzidas, como forma de diminuir os impactos tributários sobre atividades semelhantes às de empresas. “As mudanças introduzidas pela reforma tributária refletem um esforço para modernizar o sistema e alinhar o Brasil às melhores práticas internacionais. No entanto, o impacto será desafiador para o setor, especialmente diante da necessidade de adaptação às novas regras e aumento potencial na carga tributária para algumas operações”, destaca.
Para as pessoas jurídicas, o IBS e a CBS substituem o PIS e COFINS nas vendas de imóveis, com alíquotas efetivas reduzidas em 50%. Medidas como o redutor social de R$ 100 mil para a aquisição de imóveis residenciais populares e de R$ 30 mil para lotes residenciais buscam aliviar a carga tributária em segmentos específicos. Já para locações, tanto pessoas físicas quanto jurídicas terão alíquotas efetivas reduzidas em 70%, resultando em um impacto tributário de 7,95% sobre os valores de aluguel.
A implementação da reforma tributária exige ajustes estratégicos no planejamento financeiro de empresas e investidores. Embora simplifique aspectos operacionais e promova maior previsibilidade, a transição traz desafios, como o aumento de custos em operações específicas e a necessidade de adequação ao novo regime.
“O setor imobiliário, historicamente caracterizado por sua complexidade tributária, segue como um dos mais afetados pela nova legislação, com implicações que demandarão estratégias precisas e alinhadas às novas regras”, conclui a especialista.
Sobre Renata Bilhim
Renata da Silveira Bilhim é advogada tributarista há mais de 25 anos atuando nas áreas contenciosa e consultiva. Atuando como empresária, é sócia da Bilhim Educação e Consultoria Tributária, sócia da Bilhim Treinamentos, empresária e investidora no ramo da construção civil. Além disso, é ex-conselheira do CARF, palestrante internacional, Doutora em Finanças Públicas, Tributação e Desenvolvimento pela UERJ e professora convidada nos cursos de MBA da FGV, EMERJ, PUC e IBMEC.
É autora de inúmeros artigos e capítulos de livros, em destaque para os de sua integral autoria, como “Pragmatismo e Justificação da Decisão Judicial” e “Planejamento Tributário no CARF Pós-Zelotes”.
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