A implementação das novas regras tributárias, conforme delineado na reforma tributária em trâmite, não deverá provocar um impacto imediato nos rendimentos dos investidores em fundos de investimento, incluindo os fundos imobiliários (FIIs). Os efeitos mais perceptíveis desse ajuste fiscal estão previstos apenas para 2027, quando a aplicação das novas diretrizes tributárias terá início efetivo. Esse processo inicial será caracterizado por uma fase de “simulação”, a qual ocorrerá no próximo ano e contará com “alíquotas de teste” para avaliar a viabilidade do novo modelo.
Marcos Baroni, analista de fundos imobiliários da Suno Research, ressalta que essa etapa visa encontrar um equilíbrio que possibilite a transição suave das atuais normas para as novas regras propostas no Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024. Ele afirma que essa fase será crucial para ajustar os sistemas das companhias financeiras antes da implementação definitiva.
A partir de 2027, o cenário mudará com a introdução gradual da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão os tributos atualmente vigentes como PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS. Este processo se estenderá até 2033, momento em que os investidores começarão a sentir as repercussões reais da reforma nos rendimentos dos FIIs.
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O veto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva à isenção tributária para fundos de investimento foi justificado pela falta de embasamento jurídico para tal benefício. Com isso, os fundos imobiliários agora são categorizados como “prestadores de serviços”, o que implica que estarão sujeitos ao pagamento do CBS e do IBS. Essa nova cobrança incidirá especificamente sobre as receitas provenientes de aluguéis gerados pelos FIIs, algo inédito, visto que anteriormente esses fundos estavam isentos de PIS e Cofins.
Livia Heringer, advogada do Ambiel Belfiore Gomes Hanna Advogados, aponta que essa mudança afetará diretamente a rentabilidade líquida dos investimentos em FIIs. A profissional alerta que tal cenário pode desestimular novos aportes financeiros nos setores imobiliário e agroindustrial, reduzindo assim o fluxo de capital nesses segmentos.
A reação do mercado financeiro diante dessa notícia foi imediata. O IFIX, índice que agrupa os principais fundos imobiliários da B3, começou o pregão na última sexta-feira (17) com uma queda superior a 1%, encerrando o dia em uma desvalorização total de 1,38%, aos 3.041,67 pontos. Esta movimentação reflete o descontentamento dos investidores com as decisões governamentais recentes, levando o índice a acumular uma desvalorização de 2,81% ao longo do ano de 2025.
Baroni destaca que a atual situação do mercado financeiro é vital para o financiamento nacional e argumenta que as medidas adotadas pelo governo podem representar um retrocesso significativo. Ademais, cabe ressaltar que o veto à isenção tributária ainda poderá ser contestado pelo Congresso Nacional.
Apesar das alterações nas regras tributárias, a isenção do imposto de renda para pessoas físicas nos FIIs permanece intacta. Essa isenção é válida para aqueles fundos que possuem ao menos 100 cotistas e para investidores individuais que detenham menos de 10% das cotas do fundo.
Por outro lado, as empresas não contam com essa mesma benesse. Heringer esclarece que os rendimentos resultantes da distribuição de dividendos são classificados como lucro operacional e estão sujeitos à tributação conforme o regime fiscal aplicável à pessoa jurídica. Além disso, ela observa que os ganhos obtidos com a venda de cotas dos FIIs serão taxados em 20%, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.