A Adjudicação Compulsória Extrajudicial é fruto da Lei 14.382/2022 que promoveu a inclusão do art. 216-B na Lei 6.015/73 que trata dos REGISTROS PÚBLICOS – função a cargo dos Cartórios Extrajudiciais.
Através do referido procedimento, agora extrajudicializado, será possível concluir aquisição de imóveis (e alcançar o tão desejado “RGI” em nome do comprador) para aquelas pessoas que já tendo negociado um imóvel não possuem nem a ESCRITURA nem o REGISTRO em seu nome. Tudo isso passa a ser permitido direto no Cartório Extrajudicial, sem processo judicial, mas obrigatoriamente através de ADVOGADO, com muita semelhança ao que já ocorre no Inventário Extrajudicial e na Usucapião Extrajudicial.
Segundo lição do mestre RICARDO ARCOVERDE CREDIE (Adjudicação Compulsória. 2004) o referido instituto – de grande importância prática, assim pode ser entendido:
“É a ação pessoal pertinente ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, ou ao CESSIONÁRIO de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao TITULAR DO DOMÍNIO DO IMÓVEL – que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à ESCRITURA DEFINITIVA -, tendente ao SUPRIMENTO JUDICIAL desta outorga, mediante sentença constitutiva com a MESMA EFICÁCIA do ato não-praticado”.
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Enquanto o CNJ não edita qualquer regulamentação em nível nacional temos, pelo menos aqui no Estado do RIO DE JANEIRO, regulamentação fornecida pelo art. 1.255 do NCN que destaca:
“Art. 1.255. Sem prejuízo da via judicial, faculta-se que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja feita extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem”.
Todo o rito do procedimento já consta do art. 216-B e o procedimento deve ser manejado através de REQUERIMENTO ASSINADO POR ADVOGADO diretamente ao Cartório do RGI carreado com os documentos listados nos incisos do referido artigo – todos no sentido de demonstrar a realização do negócio, a quitação do preço e o inadimplemento caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena (ou seja, a MORA da outra parte). A adjudicação compulsória, portanto, servirá para regularizar o imóvel objeto da negociação que ainda possua apenas e tão somente a Promessa ou Compromisso de Compra e Venda (inclusive suas cessões) – instrumentos esses que podem ser entabulados por Instrumento Particular inclusive, nos moldes do art. 462 do Código Civil.
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PONTO IMPORTANTE objeto de recente modificação na Legislação que trata da Adjudicação Compulsória Extrajudicial diz respeito à necessidade da ATA NOTARIAL para o procedimento em Cartório. Temos nossas ressalvas com relação à OBRIGATORIEDADE de tal instrumento para no referido procedimento. É necessário recordar que a exigência da ATA NOTARIAL na Adjudicação Compulsória onerará ainda mais a solução extrajudicial na medida em que não se trata de um instrumento notarial de baixo custo, mormente quando se considera que será uma ATA NOTARIAL COM CONTEÚDO ECONÔMICO.
Além dos custos de Honorários Advocatícios, Certidões, Registro de Imóveis, Imposto de Transmissão (ITBI) agora o custo da Ata Notarial. Necessário destacar também que originalmente por ocasião da sua promulgação a Lei 14.382/2022 tinha como parte vetada a exigência da Ata Notarial – naturalmente uma vez que na adjudicação a produção de prova apenas documental se mostra inédita e curiosa a exigência dessa ONEROSA prova para este procedimento… Basta recordar que na via judicial a Ata Notarial não é requisito obrigatório como prova para a adjudicação compulsória. A razão do veto original foi muito clara:
“(…) Em que pese a boa intenção do legislador, a proposição contraria o interesse público, pois o processo de adjudicação compulsória de imóvel é instruído de forma documental, não havendo necessidade de lavratura de ata notarial pelo tabelião de notas. Assim, tal previsão cria EXIGÊNCIA DESNECESSÁRIA que irá ENCARECER e BUROCRATIZAR o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade”.
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De toda forma, sabemos que na Usucapião Judicial não se exige Ata Notarial mas na versão Extrajudicial da Usucapião sim – todavia, com todas as vênias, ali sim a Ata Notarial para constatação da posse tem sua razão – diferentemente da Adjudicação…
No Rio de Janeiro, até o presente momento, a regulamentação fornecida pelo Novo Código de Normas Extrajudiciais ainda fala em “ATA NOTARIAL FACULTATIVA”, porém, já conhecendo o “modus operandi” das serventias extrajudiciais, temos que o importante para melhor deslinde desse tipo de demanda imobiliária – caso o interessado ainda assim opte pela via extrajudicial – será mesmo obter a Ata Notarial em Cartório de Notas (que, havendo comparecimento ao local do imóvel – providência não obrigatória, diga-se de passagem – deverá ser feito por Tabelião do município da localização do imóvel, respeitando inclusive a regra do art. 9º da Lei de Notários e Registradores – Lei 8.935/94) e demonstrar o preenchimento total dos requisitos exigidos para o êxito da demanda, como alinha com acerto costumeiro a decisão do TJSP:
(TJSP. 1009652-84.2015.8.26.0006. J. em: 16/09/2020. APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição de lote em 1965, mediante escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do autor. Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em transcrição do registro imobiliário. Abertura da matrícula individualizada que se dá quando do ingresso do primeiro título aquisitivo, nos termos dos artigos 176 e 228 da Lei 6.015/73. Patente utilidade de eventual procedência da adjudicação compulsória para transmissão da propriedade, após regularizado o registro imobiliário. Mérito. Suprimento judicial de declaração de vontade que demanda o preenchimento de todos os REQUISITOS objetivos e subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e consequente registro no CRI: (a) existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva. Preenchimento de todos os requisitos. Adjudicação compulsória possível. Dicção do art. 1.418 do Código Civil. RECURSO PROVIDO”.
Original de Julio Martins