Contrato de Locação Comercial

As placas de aluguel de imóveis comerciais estão espalhadas por toda a cidade de São Paulo. Por onde quer que você passe as oportunidades de  firmar um novo contrato de locação comercial estarão lá, aos montes, esperando sua proposta.

Bairros como Saúde, Jabaquara, São Judas, Planalto Paulista, Vila Mariana, Vila Clementino, Vila Olímpia, Brooklin, Itaim Bibi, dentre outros cujos preços de aluguel são mais elevados principalmente por conta da infraestrutura oferecida em suas circunscrições, são os que mais possuem imóveis comerciais disponíveis.

Se por um lado isso possa se mostrar uma triste realidade, já que retrata o encerramento de diversos negócios que sucumbiram frente à crise econômica que o país enfrenta, por outro faz com que os valores dos aluguéis sejam trazidos de volta a níveis razoáveis, já que a valorização imobiliária dos últimos anos os alçou a patamares irreais.

Se você está procurando um novo local para se estabelecer ou mesmo um imóvel para abrir o seu novo ou primeiro negócio, as oportunidades são legião, mas é importante tomar alguns cuidados básicos para que você não seja pego lá na frente por surpresas desagradáveis que podem até te obrigar a mudar inesperadamente de sala ou de prédio, o que faria com que você jogasse fora todo o investimento feito para se instalar permanentemente numa localidade em que você sonhou alcançar a prosperidade. Sem falar no intangível construído por você por conta de uma possível valorização do seu “ponto comercial” (fundo de comércio), que pode até superar o valor do próprio imóvel. Outro risco oriundo da superveniência dessa indesejável situação seria a perda da sua clientela, cuja fidelidade normalmente é resultante de relacionamentos construídos e nutridos cuidadosamente por meses ou anos.

“Um contrato de locação comercial bem analisado e bem elaborado tem o poder de proteger o seu negócio e seu ponto comercial de diversas armadilhas capazes de sujeitar você à inesperada restituição do imóvel ao locador ou à majoração insuportável do preço do aluguel.”

Uma primeira recomendação que pode ser feita é: não assine nenhum contrato de locação comercial sem o apoio de uma assessoria jurídica de sua confiança, para que você desenvolva suas atividades com a paz de que você irá de fato permanecer no imóvel escolhido e pelo custo que você planejou. Um contrato de locação comercial bem analisado e bem elaborado tem o poder de proteger o seu negócio e seu “ponto comercial” de diversas armadilhas capazes de sujeitar você à inesperada restituição do imóvel ao locador ou à majoração insuportável do preço do aluguel.

Para que você tenha tranquilidade nesse momento importante, a FISCONNECT reuniu abaixo 5 dos mais relevantes cuidados que você deve ter na hora de alugar um imóvel comercial para o desenvolvimento do seu negócio:

É claro que quando você iniciar sua procura para identificar um imóvel que melhor acomode o seu negócio (ou o seu novo negócio) seus olhos estarão voltados primordialmente para preço, tamanho e, talvez, localização do imóvel, a depender da sua atividade. Para não jogar tempo pela janela, aqui vai uma primeira recomendação: saiba muito bem quais são suas necessidades operacionais e o que você precisa ter num imóvel para poder operar, de maneira que seu foco esteja apontado apenas para imóveis com as características que você e sua empresa precisam. Tendo esta consciência, seja incansável em sua pesquisa e só a considere completa depois que você tiver a sensação de já ter mapeado tudo o que era possível.

Feita a pesquisa e reunidas as opções (dispensável dizer que você precisa fazer uma pesquisa bastante cuidadosa e reunir diversas opções dentro dos parâmetros de preço e tamanho que você fixou), agora é a hora de explorar os detalhes de infraestrutura dos imóveis selecionados e da localidade em que se situam.

Você deve se perguntar se a localização permite o fácil acesso de clientes, fornecedores e funcionários, se é uma localidade segura, se oferece estacionamento, se água, luz, telefonia e Internet estão disponíveis, se a localidade possui em suas proximidades todos os serviços básicos que seu negócio demandará (bancos, cartórios, restaurantes, agências postais, etc.), se o seu público alvo se encontra nas cercanias, se o imóvel possui o que você está procurando (número de salas e de banheiros, salas de reunião ou auditórios, instalações elétricas e cabeamento de rede, etc.) e quais são suas condições, se o seu concorrente é seu vizinho, dentre outras coisas.

Quando as fases 1 (pesquisa) e 2 (avaliação) estiverem conclusas, sua amostragem de alternativas deve ter se reduzido ao número máximo de cinco imóveis. Caso contrário, garanta que isso aconteça, para você não gastar tempo com opções que já deveriam ter sido eliminadas por conta de alguma característica mal explorada. Visite todos esses imóveis que se mostrarem aderentes ao que você procura e explore cada detalhe de infraestrutura (posteriormente as condições físicas do imóvel escolhido devem constar em detalhes num laudo e fazer parte do contrato de locação comercial).

Não deixe de se certificar que a taxa condominial anunciada é mesmo verdadeira. Muitos anúncios “arredondam para baixo” esse valor e se você não for diligente em sua pesquisa poderá ser pego de surpresa quando já for tarde. Também se certifique que não há nenhuma empresa anterior ainda constituída no endereço que você escolheu. Para te orientar quanto a isso seu escritório de contabilidade pode te ajudar.

2. FAÇA UM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR ESCRITO E FUJA DA DENÚNCIA VAZIA

São enormes as suas chances de ter feito uma excelente escolha se você seguiu todas as orientações acima. Agora, para que você não converta essa bem sucedida etapa numa fonte de dor de cabeça, é imprescindível que você faça um contrato de locação comercial por escrito. Não importa que o proprietário do seu imóvel seja um parente, um amigo ou um colega. Faça um contrato de locação comercial por escrito.

Por mais irreal que isso possa parecer, nos deparamos cotidianamente com importantes negócios sendo firmados verbalmente. Não cometa o mesmo erro.

Quanto ao seu contrato de locação comercial você deve ter especial atenção para o seguinte:

• Devem ser detalhados os direitos e obrigações dos contratantes, locador e locatário (você), sendo que nada deve ser deixado de fora. Caso durante as negociações alguma concessão foi feita pelo locador em seu favor (por exemplo, desconto do valor do aluguel nos meses iniciais ou autorização para fazer determinada benfeitoria), faça com que isso conste no contrato de locação comercial;
• Detalhe com clareza as penalidades aplicáveis aos casos de descumprimentos de cláusulas contratuais e descreva as ações e omissões que você quer que sejam penalizadas (por exemplo, atraso na entrega das chaves); e
• Formalize qual o índice de reajuste a ser aplicado anualmente sobre o valor do aluguel e as regras para o caso desse índice deixar de existir.

Esses são os cuidados básicos. Existem, porém, alguns cuidados contratuais específicos que você deve tomar para que não seja surpreendido por duas das mais terríveis situações relacionadas à locação de imóvel comercial: você ser obrigado a devolver para o proprietário o imóvel locado; ou você ser surpreendido com um absurdo aumento do valor do aluguel.

Você deve ter consciência de que, se não tomar algumas medidas preventivas, o locador poderá exercer seu direito legal de promover a

chamada “denúncia vazia”, exigindo que você lhe restitua dentro de 30 dias o imóvel que você vem utilizando para seu negócio. Superados os 30 dias sem que você deixe o imóvel, o locador pode até ingressar com uma Ação de Despejo. Veja que pesadelo!

Isso pode quebrar o seu negócio ou, na melhor das hipóteses, fazer com que você jogue no lixo um enorme valor que você construiu à custa de sua competência à frente do seu negócio, qual seja, o valor do seu “ponto comercial”. E para que o direito à “denúncia vazia” seja exercido, o locador não precisa sequer justificar, tampouco te indenizar. Basta que você não se cerque dos cuidados que indicaremos nas três dicas adiante. Vamos a elas então.

3. SE CERTIFIQUE DE TER ESTIPULADO PRAZO MÍNIMO DE 5 ANOS

O direito que você precisar perseguir é o da “renovação compulsória” de seu contrato de locação comercial. A “renovação compulsória” de seu contrato de locação comercial lhe garantirá a permanência no imóvel pelo mesmo prazo do contratual atual, limitado a 5 anos (falaremos mais sobre isso no final desse artigo).

Para que você possa exercer esse direito, uma das exigências é que você tenha um prazo contratual estipulado de no mínimo 5 anos, ou que a soma dos prazos contratuais da locação do imóvel comercial que você alugou seja no mínimo de 5 anos ininterruptos. É o que diz o art. 51 da Lei n° 8.245/91.

Se esse prazo parecer longo demais para você, nossa recomendação é que você negocie melhor a multa que irá incorrer caso devolva o imóvel antes do prazo combinado, mas faça o contrato de locação comercial com prazo de 5 anos.

O receio de pagar eventual multa muitas vezes é preferível ao risco de você ter que devolver o imóvel por conta de uma notificação de “denúncia vazia”, o que te obrigará a abrir mão do valor de seu “ponto comercial” sem que lhe reste direito a qualquer restituição. Além disso, supondo-se que seu negócio não tenha o sucesso esperado, é possível vender o seu “ponto comercial” e ceder o contrato de locação comercial ao novo proprietário, desde que o locador concorde por escrito com isso (anuência), evitando assim que você incorra na multa.

Nossa experiência mostra que são poucos os inquilinos que se preocupam com essa questão, parte disso pela falta de preocupação em se ter uma assessoria jurídica. Muitos deles se contentam em tomar orientação com a própria imobiliária do locador, sem levar em consideração que ela é parte contrária de muitos dos interesses que estão sendo discutidos. Isso pode representar o mesmo que “colocar a raposa para tomar conta das suas galinhas”.

Se você não estipulou no seu contrato de locação não residencial o prazo aqui sugerido, entre em contato com a assessoria jurídica de sua confiança e fale a respeito disso com ela, mas saiba desde já que nem tudo está perdido. Você, caso não consiga renegociar esse prazo para fazer com que ele conste imediatamente em seu contrato de locação comercial, pode se atentar para que na futura renovação o novo prazo, somado ao atual, equivalha ou supere os 5 anos exigidos. Só não deixe de consultar sua assessoria jurídica.

Não basta, todavia, que você tenha 5 anos de contrato de aluguel não residencial para garantir o direito à “renovação compulsória”. Ao tempo da renovação você também deve ter no mínimo 3 anos ininterruptos de exercício no mesmo ramo de atividade.

Em outras palavras, não há dúvida de que é indispensável que você tenha um contrato de locação comercial por escrito. Também é imprescindível que ele contenha prazo de vigência mínima de 5 anos. Contudo, você reunirá com isso apenas dois das três exigências cumulativas do art. 51 da Lei n° 8.245/91 para que possa lançar mão da “renovação compulsória”.

Com efeito, a terceira exigência está relacionada ao ramo de atividade que sua empresa exerce. O inciso III do mencionado artigo diz que, para que haja o direito à renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo, é necessário que “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”. É a tutela legal do fundo de comércio.

Para se certificar de que você possa atender a esse último e inafastável requisito, consulte seu escritório de contabilidade ou o contador de sua confiança e se cerque das formalidades necessárias a essa comprovação.

5. REGISTRE EM CARTÓRIO SEU CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Por fim, após ter o contrato de locação comercial assinado pelas partes, com prazo de 5 anos estipulado, averbe o contrato de locação comercial no cartório da circunscrição imobiliária do imóvel, fazendo constar seu nome como locador na matrícula do imóvel e o prazo de vigência do contrato, como forma de te garantir alguns direitos caso o imóvel seja vendido: o de que o novo proprietário respeitará o contrato de locação até o final de sua vigência; e o direito de preferência na compra do imóvel caso ele seja alvo de uma proposta de compra ou de qualquer outra forma transferência de propriedade.

Faça constar na cláusula de vigência que, em caso de alienação por qualquer natureza, o novo proprietário deva respeitar todas as condições e termos do contrato de locação até o final de sua vigência. A publicidade dessa cláusula por conta do registro na matrícula do imóvel será sua grande aliada na defesa de seus direitos. De fato, ao efetuar a aquisição de um imóvel cuja locação esteja registrada na matrícula do imóvel, ao novo proprietário não assistirá o argumento de que lhe falta ciência dessa situação.

O contrário é verdadeiro. Se você não tomar esse simples cuidado, que não envolve custo alto nem grande burocracia, você se colocará numa situação de risco. Nesse caso o novo proprietário poderá denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, ao sabor de sua conveniência, caso em que você terá apenas 90 dias para devolver o imóvel. Você consegue se imaginar nessa situação?

Em qualquer hipótese, o locatário tem direito de preferência na compra do imóvel objeto da locação. Faça valer esse direito. A Lei diz que o locador deve dar ciência ao locatário, antes que o negócio seja realizado, na hipótese de transmissão da propriedade do imóvel locado, de maneira que o locatário possa, dentro de 30 dias, manifestar seu interesse em adquirir o imóvel em iguais condições dadas ao proponente.

Caso essa oportunidade não se abra, por falta de notificação do locador ao locatário, este terá direito a reparação indenizatória ou de haver para si o imóvel locado, mediante depósito do valor (contadas as custas de transferência), desde que o contrato de locação tenha sido registrado no cartório com pelo menos 30 dias de antecedência do registro da nova alienação e que a reclamação disso por parte do locatário aconteça em até seis meses (também a contar do registro da alienação). Note, com isso, a importância que toma o registro do contrato de locação no cartório da circunscrição imobiliária do imóvel.

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Não basta que você tome todos os cuidados listados acima se perder o prazo para ingressar com a Ação Renovatória reclamando a “renovação compulsória” do seu contrato de locação (sim, você terá que ajuizar uma Ação na Justiça), processo que deve ser instaurado pelo locador dentro do prazo de 1 ano (no máximo) e 6 meses (no mínimo) da data final do contrato em vigor. Simples assim: quando seu contrato de locação adentrar o último ano de vigência, você já poderá promover a Ação Renovatória que te garantirá a renovação de seu contrato pelo mesmo prazo do atual (limitado a 5 anos).

Só não deixe o tempo seguir despreocupado, pois você não poderá ajuizar essa ação quando a vigência do contrato de locação já estiver a menos de seis meses de seu termo final. Pense que você deve ajuizar a Ação Renovatória nos seis primeiros meses do último ano de vigência do contrato e seu controle estará bem definido.

Com a Ação Renovatória deve ser apensada uma lista de valores dos alugueis cobrados na região do imóvel para bens similares, de maneira a fundamentar sua proposta de atribuição de preço para o aluguel após ser concedida a “renovação compulsória” pela Justiça. Se você atribuir um preço de aluguel não razoável ou incoerente, correrá o risco de seu pedido de renovação não ser procedente, jogando todos os esforços por terra.

Por fim, é importante mencionar que existem exceções ao direito de “renovação compulsória”, mesmo que você tenha cumprido todos os requisitos, como nas situações de desapropriação do imóvel pelo Poder Público, nas de reformas comprovadamente necessárias que não sejam possíveis de ser feitas sem que o locatário se retire do imóvel (se as obras não se iniciarem dentro de três meses caberá indenização ao locatário), se o próprio proprietário for utilizar o imóvel (desde que para o exercício de atividade distinta da sua e que seu uso se inicie dentro de três meses, sob pena de pagar indenização ao locatário) ou no caso de melhor oferta feita por terceiros. Nessa última situação, é seu direito recorrer para cobrir a proposta do terceiro e permanecer no imóvel, sendo que a Lei também garante o direito à indenização caso você não seja feliz nessa investida.

Com a Ação Renovatória procedente, o prazo de seu contrato será prorrogado por igual período, desde que não superior a cinco anos. Caso ela, por outro lado, seja improcedente, caberá exigir indenização do locador, desde que você tenha atendido ao prazo para sua propositura e a todos os requisitos que listamos acima. Contudo, se você perdeu o prazo da ação ou não atendeu aos requisitos, só lhe restará lamentar.

Tendo tomado todos esses cuidados relacionados em nosso artigo, seu sono já será muito mais tranquilo do que o dos seus concorrentes que não os tomaram, o que estimamos ser um percentual enorme de empresários. Só não será mais tranquilo do que o sono dos que ignoraram ou desconhecem esse tema e suas possíveis consequências, já que “a ignorância é uma espécie de bênção. Se você não sabe, não existe dor.” (John Lennon). Só que esses correm o risco de serem acordados no meio da noite para administrar um pandemônio, às vezes não tendo mais o que ser feito a não ser chorar.

Por tudo isso, ao assinar qualquer contrato de locação de imóvel comercial, seja diligente e siga à risca nossas recomendações. Não coloque em risco um bem tão precioso para você quanto é a sua empresa e o seu investimento. Além disso, não deixe de consultar uma assessoria jurídica de sua confiança antes de fechar qualquer negócio imobiliário.

PARCEIRO JORNAL CONTÁBIL