compra e venda de imóvel

A morte de um ente querido, já é por si só um momento delicado. Este cenário difícil, diversas vezes é agravado devido às burocracias e trâmites ligados aos bens deixados pelo falecido. Dentre as problemáticas, podemos destacar os custos com inventário, advogado e cartórios, fora todos os detalhes que precisam ser acertados. 

Diante desse excesso de informações, é comum que surjam dúvidas, em especial, no que diz respeito à transferência de bens aos herdeiros. Uma das questões mais pertinentes a quem está nessa situação, diz respeito à venda do imóvel antes do inventário ser concluído, e é sobre esta temática que iremos procurar explicar no artigo. 

De antemão, é preciso esclarecer que o inventário é indispensável, tanto para a venda quanto para a doação de um imóvel. Isto porque, somente através do procedimento, os bens passarão, de fato, para o nome dos herdeiros. 

No entanto, a boa notícia é que é possível vender a propriedade antes ou durante o inventário. Contudo, já adianto que as opções em que isto será permitido, são ricas em detalhes, de maneira que é essencial contar com o acompanhamento de um advogado íntimo do assunto. 

De todo modo, o intuito deste artigo, é apresentar quais são essas possibilidades, e descrever sucintamente detalhes importantes e essenciais para quem está na posição de ter que vender o imóvel antes de iniciar ou finalizar o inventário. Isto é, se informe sobre o assunto, entretanto, não dispense a consulta profissional. 

Sob quais condições consigo vender o imóvel antes da conclusão do inventário?

Como previamente dito, o inventário é indispensável, ou seja, não importa quais das estratégias caberão ao seu caso, posteriormente, o inventário deverá ser finalizado. Caso contrário, os bens ficarão irregulares. 

Ambas as opções que serão descritas a seguir, são amparadas por lei, entretanto se aplicam em situações diferentes. Em suma, uma servirá para quem deseja a venda antes do inventário ser aberto, e outra geralmente se desdobra durante o procedimento da partilha dos bens. Confira: 

– Cessão de Direitos Hereditários 

O nome parece complicado, mas calma que iremos explicar melhor. Nesta situação, o herdeiro, basicamente, transfere de forma temporária, as obrigações e direitos que ele possui sobre a herança para um terceiro, que pode ser para qualquer pessoa cotada para tal, ou outro herdeiro. 

Nesta linha, quem recebe a transferência é chamado de cessionário, e na prática passa a ocupar a posição de “herdeiro” sobre o bem cedido. Vale ressaltar, que cada herdeiro só pode transferir a parte que lhe cabe da herança. Isto é, se um dos herdeiros possuir 50% dos bens, ele poderá transferir este 50% ou parte deste percentual ao cessionário. 

Em suma, é disto que se trata a Cessão de Direitos Hereditários, porém, confira alguns detalhes, em que é preciso se estar atento. 

• Necessário abrir e concluir o inventário posteriormente, sem exceções. Caso contrário, o imóvel não ficará´regularizado; 
• É preciso que o negócio seja formalizado em um cartório de notas, através da escritura pública de cessão de direitos hereditários. Neste ponto, muita atenção,  não é certo fazer um contrato de compra e venda, visto que a escritura servirá para proteger o direito de ambas as partes (vendedor e cessionário);
• O procedimento pode ser feito na via judicial ou extrajudicialmente. A diferença é que nesta primeira a escritura deverá ser apresentada no processo, e na outra maneira o documento deverá ser apresentado no cartório; 
• Por fim, vale dizer que pode haver a incisão de cobranças no processo, em especial, ao se tratar de vendas. 

– Autorização judicial

Em resumo, esta alternativa consiste em solicitar a um juiz, a permissão para venda do imóvel antes de finalizar o inventário, desde que apresente uma necessidade para realizar a transação. É muito comum que os herdeiros não tenham condições financeiras para arcar com os altos custos do inventário, e precisam fazer a venda do bem, por esta razão. 

A opção recai sobre quem já iniciou o processo de inventário, inclusive por vias judiciais, até porque, é imprescindível seguir este caminho,  sem autorização judicial. Isto é, quem optou por realizar inventários feito somente em cartório, ou seja, extrajudiciais, não conseguirão realizar a venda desta maneira, pois, será necessário acionar a justiça. 

Ademais, será necessário que todos os herdeiros estejam de acordo com a transação, e comprovar a respectiva necessidade de venda, antes que o inventário seja concluído.