UMA QUESTÃO corriqueira no cotidiano dos Advogados que cuidam de questões imobiliárias diz respeito às construções edificadas sobre terreno alheio. Na grande maioria dos casos essas questões surgem por ocasião do desfazimento de um CASAMENTO ou União Estável ou em casos de INVENTÁRIOS. Por diversas questões familiares a construção em terreno alheio pode ser uma solução provisória que acaba por se eternizar, somando-se a isso inclusive a tão comum prática de edificar sobre terreno e JAMAIS proceder à regularização com as averbações no Registro de Imóveis. Realmente um caso típico de problemas que uma hora eclodirão e geralmente junto com um divórcio ou um inventário.
A regra do art. 1.253 do Código Civil traz regras importantes que iluminam o início da busca da solução para tais problemas:
“Art. 1.253. Toda CONSTRUÇÃO ou plantação existente em um terreno PRESUME-SE feita pelo proprietário e à sua custa, ATÉ QUE SE PROVE O CONTRÁRIO”.
Na sequência, dispõe o art. 1.255:
“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou EDIFICA EM TERRENO ALHEIO perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.
A respeito dessa situação muito comum ensina o mestre CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA (Instituições de Direito Civil – Direitos Reais. 2017):
“(…) Quem planta, semeia ou EDIFICA em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as plantas, sementes ou construções, mas tem direito a indenização, estando de boa-fé, ‘ad instar’ do que ocorre com aquele que realizar benfeitorias úteis em coisa alheia. Se estiver, todavia, de má-fé, será tratado diversamente: em opção concedida ao proprietário, pode ser compelido a tudo repor no ‘statu quo ante’, retirando a planta ou demolindo a edificação; ou deixar que permaneça, a benefício do proprietário e sem indenização, pois não seria razoável nem jurídico que o plantador ou construtor, procedendo de má-fé, fosse encontrar para esta uma proteção da ordem jurídica e obter indenização para o seu malfeito, em condição melhor do que o possuidor de má-fé, uma vez que também este nenhuma indenização recebe”.
EFETIVAMENTE, a regularização dos bens é O MELHOR CONSELHO, inclusive sob a forma da instituição do DIREITO DE SUPERFÍCIE ou mesmo o DIREITO DE LAJE, se for o caso já que se não houver comprovação de que a construção foi erguida lastreada na boa-fé restará perdida em favor do proprietário do terreno (e portanto, nos casos de inventário, partilhável entre todos os herdeiros), não havendo se falar em direito à qualquer indenização – que deve ser perseguido em ação própria – como demonstra a jurisprudência paranaense:
“TJPR. 0005407-22.2006.8.16.0174. J. em: 11/07/2018. APELAÇÃO CÍVEL. INVENTÁRIO. SENTENÇA DE PARTILHA QUE DELIBEROU PELA INCLUSÃO DE RESIDÊNCIA NO MONTE PARTÍVEL, JUNTAMENTE COM O TERRENO EM QUE FOI EDIFICADA. RECURSO DA CESSIONÁRIA DA MEAÇÃO, SOB ALEGAÇÃO DE TER EDIFICADO COM RECURSOS PRÓPRIOS. CONSTRUÇÃO QUE SE INCORPORA AO IMÓVEL, PASSANDO À TITULARIDADE DO PROPRIETÁRIO. APLICAÇÃO CONJUNTIVA DOS ARTS. 1.254 E 1.255 DO CÓDIGO CIVIL EM CASO DE TERRENO EM CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À PROPRIEDADE EXCLUSIVA DA RESIDÊNCIA, ADQUIRIDA POR TODOS OS CONDÔMINOS POR ACESSÃO. IMPERTINÊNCIA PARA O INVENTÁRIO, VOLTADO À PARTILHA DE BENS DOS DE CUJUS, DE EVENTUAL DIREITO DE INDENIZAÇÃO DA CESSIONÁRIA, DEPENDENTE DE PROVA DE SUA BOA-FÉ E DE NÃO APLICAÇÃO DE RECURSOS PELOS DEMAIS CONDÔMINOS (ART. 1.253 E 1255, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL), A SER PERSEGUIDO POR AÇÃO PRÓPRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”.
Original de Julio Martins