Muita gente ainda não sabe mas nem todas as despesas da COMPRA E VENDA de imóveis devem ser arcadas pelo Comprador. Essa “regra” pode ser facilmente modificada. Neste momento tão importante que é a aquisição de um bem imóvel muitas serão as etapas e despesas a serem enfrentadas e se mostra muito importante e aconselhável que as partes estejam assessoradas por um ADVOGADO ESPECIALISTA – ainda que a Lei não exija formalmente a presença desse profissional. A rotina diária nos mostra com muita frequencia que nas aquisições feitas sob a supervisão de um profissional experiente e especializado a chance de existirem maiores embaraços – que podem inclusive resultar em PROCESSOS JUDICIAIS, perda de TEMPO e DINHEIRO – será muito menor. A atuação de um Advogado promovendo a auditoria necessária para garantir a HIGIDEZ da negociação (due diligence), assegurando pelo menos a realização do negócio com a total ciência dos seus riscos e vantagens por certo evitará muitos problemas no futuro e indicará um caminho mais tranquilo até o assento final no Registro de Imóveis.
Até que seja realizado o registro muitas serão as etapas que poderão surgir no caminho, inclusive a desgradável surpresa com a existência de PROCESSOS JUDICIAIS ou mesmo condições que poderão postergar ou até mesmo impossibilitar o REGISTRO da transferência do imóvel. Efetivamente muita coisa pode estar em jogo, especialmente a TRANQUILIDADE e a SEGURANÇA na aquisição de um patrimônio que geralmente não é de pouco valor…
No que diz respeito às despesas e quem arcará com elas, é importante saber que a Lei define com clareza que algumas despesas serão do COMPRADOR e outras do VENDEDOR, ressalvando todavia, que acordo diverso pode ser realizado e deverá ser respeitado. Como sabemos, como regra geral a COMPRA E VENDA deve ser feita por ESCRITURA PÚBLICA que pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas. Uma das ressalvas é aquela do art. 108 do Código Civil, senão vejamos:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Significa dizer que, ressalvados os casos onde expressamente a Lei exija Escritura Pública, a aquisição pode mesmo ser formalizada por INSTRUMENTO PARTICULAR, desde que o imóvel seja de valor inferior a 30 (trinta) salários mínimos. Importa ressaltar aqui que, sendo o caso desse art. 108, as demais formalidades deverão ser exigidas e, como acontece com muita frequencia, o referido instrumento certamente será alvejado por INFINDÁVEIS EXIGÊNCIAS junto ao RGI, já que como a prática demonstra, raríssimos são os Instrumentos Particulares dessa hipótese retratada (art. 108) que atendem a rigor todas as exigências que por praxe as ESCRITURAS PÚBLICAS superam, uma vez que estas sim são confeccionadas por Tabelião de Notas, conhecedor nato de todo o aparato normativo notarial e registral.
Na aquisição de imóveis além das despesas com a ESCRITURA PÚBLICA (que ressaltamos, tem valor TABELADO conforme regras ESTADUAIS alinhadas à Lei de Emolumentos – Lei Federal 10.169/2000) deverão ser pagas as despesas com IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTERVIVOS – ITBI, CERTIDÕES e REGISTRO DE IMÓVEIS. Em alguns casos até mesmo deverá ser paga a “TAXA DE CORRETAGEM”. Mas efetivamente, será mesmo o comprador quem tem que arcar com todos esses custos? A regra do art. 490 do Código Civil esclarece:
“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do COMPRADOR, e a cargo do VENDEDOR as da tradição”.
Pelo referido artigo, caberá ao VENDEDOR as despesas da tradição (ou seja, todas as aquelas necessárias para a demonstração da higidez da negociação, como por exemplo as CERTIDÕES e REGULARIZAÇÃO prévia do bem) e ao COMPRADOR as despesas de ESCRITURA e REGISTRO, além do IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. Daí a importância de se ajustar previamente a quem caberá quais das despesas envolvidas no negócio, especialmente considerando as PECULIARIDADES DE CADA CASO CONCRETO, já que a Lei faculta por exemplo, que todas as despesas possam ser INTEGRALMENTE DO VENDEDOR ou mesmo INTEGRALMENTE DO COMPRADOR, inclusive no que diz respeito à TAXA DE CORRETAGEM (com espeque nos arts. 490 e 724 do CCB), como destaca a jurisprudência do TJRJ:
“TJRJ. 0027846-93.2010.8.19.0209 – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. (…) – VIGE A REGRA DO CÓDIGO CIVIL, ESTABELECENDO O ART. 490 QUE, SALVO CLÁUSULA EM CONTRÁRIO, FICARÃO AS DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO A CARGO DO COMPRADOR, E A CARGO DO VENDEDOR AS DA TRADIÇÃO, DENTRE AS QUAIS SE INCLUI A COMISSÃO DE CORRETAGEM. (…). 4. Inexiste previsão contratual a respeito da chamada “taxa” de corretagem, logo, vige a regra do Código Civil, estabelecendo o art. 490 que, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, dentre as quais se inclui a Comissão de Corretagem. (…). 9. Acórdão que se mantém, tal como lançado. RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO”.
Original de Julio Martins