O ITBI é o imposto pago nas operações de COMPRA E VENDA ou cessão dos direitos relativos à venda. O art. 156 da Carta Magna destaca ser da competência dos Municípios tal imposto que incidirá sobre a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ATO ONEROSO, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
No MUNICÍPIO do RIO DE JANEIRO a Lei 1.371/1988 alterou a Lei 691/84 (Código Tributário Municipal) para incluir o ITBI, que por sua vez fora instituído pela Lei Municipal 1364/1988. O art. 14 da referida Lei informa sobre a BASE DE CÁLCULO para o referido imposto:
“Art. 14. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos relativos ao imóvel, no momento da transmissão.
Parágrafo único. Entende-se por valor venal o valor corrente de mercado do bem ou direito”.
Não são poucos os casos onde o COMPRADOR – responsável pelo pagamento do imposto, cf. inclusive salienta o art. 9º da referida Lei – se ASSUSTA com a EXORBITÂNCIA DO VALOR COBRADO no ITBI na medida em que a Municipalidade não usa como critério o valor da transação mas sim ARBITRARIAMENTE impõe um valor que entende devido, com base em seus critérios próprios e caso o COMPRADOR – devidamente atormentado com tanta burocracia, documentação, idas e vindas que envolve a compra e venda de um bem imóvel – não reclame, terá que arcar com aquele valor muitas vezes inadequado e por isso, indevido.
É importante recordar que para que o lançamento do imposto seja feito dessa forma (por arbitramento) deve ser observadas as regras do art. 148 do CTN – o que nem sempre acontece:
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante PROCESSO REGULAR, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam OMISSOS ou NÃO MEREÇAM FÉ as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, AVALIAÇÃO CONTRADITÓRIA, administrativa ou judicial”.
A bem da verdade, o STJ recentemente por ocasião do TEMA 1.113 julgou o REsp 1937821/SP (julgado em 24/02/2022) e nele, buscando esclarecer pontos controvertidos sobre a questão, definiu as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o VALOR DA TRANSAÇÃO declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município NÃO PODE arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Com base nesses precedentes já se mostra possível questionar e requerer judicialmente, caso já tenha sido pago, observada a prescrição quinquenal (Decreto nº. 20.910/32), a RESTITUIÇÃO DO VALOR com as devidas correções – como acertadamente decidiu a 1ª TURMA RECURSAL dos Juizados Especiais do DISTRITO FEDERAL, mantendo a sentença do Juízo primevo:
TJDFT. Processo nº. 0705863-35.2021.8.07.0018. J. em 22/04/2022. RECURSO INOMINADO. DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. RECOLHIMENTO DE ITBI. TEMA 1113 DO STJ. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE VENDA DO IMOVEL. DEVOLUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. 1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória de repetição de indébito tributário. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos dos autores. 2 – ITBI. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Base de cálculo. O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), firmou as seguintes teses:”a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”. 3 – ITBI. Cobrança a maior. Repetição. O imóvel foi adquirido pelo valor de R$1.700.000,00, conforme documento de ID. 33187622, e o documento de arrecadação de impostos considerou o valor de R$2.189.041,34 (ID. 33187624) como base de cálculo para a incidência do ITBI, gerando uma COBRANÇA A MAIOR, a qual deve ser repetida, assim como fixado na origem. Não há notícia de que tenha sido instaurado procedimento administrativo fiscal para arbitrar o valor do imposto (art. 148 do CTN), nem há qualquer elemento de convicção a indicar que o preço constante do documento de transmissão não corresponda à realidade da transação. Sentença mantida. 4 – Recurso conhecido, mas não provido. Sem custas processuais, na forma do Decreto n. 500/69. Honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido”.
Original de Julio Martins