NEGOCIAR BENS IMÓVEIS havidos e ainda hoje tidos como “posse” é uma realidade que pode revelar um mercado à margem da formalidade. A posse é um instituto reconhecido pelo direito que não se confunde com a propriedade; tem seu valor e importância e não são poucos os instrumentos voltados à sua formalização, regularização e conversão para a propriedade regular, assim considerada aquela legalizada, que possui assento e origem registral, devidamente amparada por todos os benefícios que só o Registro Público pode conferir.
A negociação de imóveis titularizados como “posse” na realidade prática pode se traduzir em negócios muito arriscados (além dos riscos já inerentes às transações imobiliárias naturalmente) mas também pode significar negócios muito vantajosos, excelentes oportunidades. A orientação e assessoria conferida por um ADVOGADO ESPECIALISTA pode fazer toda a diferença especialmente num momento em que observa-se paulatinamente uma redução de exigências e facilitação do acesso ao registro, como por exemplo ocorre com a edição do Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro que visivelmente buscou racionalizar e reduzir exigências na formalização das transações imobiliários.
Como enfatizamos com muita frequencia a POSSE PODE SER OBJETO DE TRANSAÇÃO, tanto por Instrumento Particular quanto por Escritura Pública. Tendo importância econômica e jurídica como pode inclusive ser objeto de transmissão “causa mortis” figurando em INVENTÁRIO E PARTILHA. Aqui no Rio de Janeiro pelo menos existe a possibilidade expressa da lavratura das ESCRITURAS DE POSSE, tanto a declaratória quanto a cessão de posse, ambas com base no art. 384 do NCN:
1. ESCRITURA DECLARATÓRIA DE POSSE: instrumento unilateral onde o interessado declara através do instrumento público que exerce a posse sobre determinado bem imóvel, contando com a grande vantagem do revestimento de forma pública ao ato declaratório que permanecerá arquivado pela eternidade nos assentos do Tabelionato e pode, como sempre recomendamos, consignar a existência de conjunto probatório direcionado à robustecer as declarações prestadas. A participação de Advogado embora muito útil aqui não é obrigatória. Pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independentemente da localização do bem imóvel, em prestígio à regra do art. 8º da Lei de Notários e Registradores.
2. ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS: instrumento bilateral que entabulará a negociação/transmissão da posse, que pode se dar de forma onerosa ou graciosa. Em que pese não se tratar nem de uma Compra e Venda nem de uma Doação, de forma graciosa atrairá as regras do contrato de doação; por sua vez, feita de forma onerosa, atrairá as regras do contrato de compra e venda. Ponto importante diz respeito aqui à questão da tributação: a recomendação será sempre a análise da legislação tributária municipal ou estadual aplicável, conforme o caso.
Importante anotar que como assevera com muito zelo e acerto o NCN, as referidas Escrituras não resolvem sozinha a questão da regularização da PROPRIEDADE, servindo, na verdade, como instrução para ação própria ou ainda, se for o caso, instrução no procedimetno extrajudicial:
“Art. 384. Nas escrituras públicas declaratórias de posse e de cessão de direitos possessórios, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que o ato não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, apenas à instrução de ação própria, podendo o tabelião, ao seu prudente arbítrio, exigir a presença de testemunhas ou outros dados objetivos da posse”.
A doutrina especializada exarada pelo Desembargador Aposentado, Dr BENEDITO SILVÉRIO (Tratado de Usucapião. 2012) destaca com inconfundível acerto:
“Muito embora haja entendimento de que a posse do antecessor pode ser somada à do possuidor (accessio possessionis), desde que realizado mediante ato transmissivo devidamente formalizado, cabe ressaltar que o Código Civil (art. 1.207) não subordina a soma das posses à existência de título devidamente formalizado. É necessário que o fato da posse anterior seja comprovado, para que o usucapiente adicione à sua posse do antecessor. Poderá o adquirente formalizar, mediante instrumento, a aquisição, para o efeito de provar a posse anterior e juntá-la com a sua. Faz-se, em geral, isso, nas chamadas escrituras de cessão de posse, em que se anota o tempo de duração da posse adquirida e até mesmo se indicam testemunhas. O novo instrumento que o adquirente faz lavrar e com o qual inicia a sua posse não precisa ser público, uma vez que até mesmo seria desnecessário qualquer documento, desde que, doutra forma, pudesse existir prova da posse do antecedente. A melhor jurisprudência é a que direciona em permitir a cessão da posse pela simples tradição, desde que comprovada de maneira inequívoca por testemunhas idôneas a posse do antecessor”.
Como visto no dispositivo legal fluminense, é também muito importante que o interessado fortaleça o conjunto probatório instruindo o pedido de lavratura com TESTEMUNHAS ou outros DADOS OBJETIVOS DA POSSE. Como sabemos, POSSE é situação fática que pode irradiar efeitos jurídicos a depender da sua qualidade, da sua extensão e exercício. Hoje em dia através da USUCAPIÃO, tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial pode ser possível a conversão da situação fática (POSSE) no direito real de maior grandeza reconhecido pelo Código Civil que é a PROPRIEDADE (inc. I do art. 1.225), inclusive contando com a publicidade, oponibilidade, disponibilidade e sobretudo SEGURANÇA JURÍDICA que só o Registro Imobiliário assenta sobre o bem.
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Como se viu, efetivamente não vai bastar a realização do negócio jurídico da “transferência da posse” (ou seja, o “documento da posse”) mas efetivamente demonstrar o exercício da posse qualificada que se transmite, como reconhece a jurisprudência do TJPR:
“TJPR. 1258814-6 (Acórdão). J. em: 15/04/2015. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. ACESSIO POSSESSIONIS. INADMISSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. ESCRITURAS PÚBLICAS DE CESSÃO DE POSSE QUE APENAS COMPROVAM O NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO ENTRE AS PARTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE PELOS ANTECESSORES. AUSÊNCIA DE PROVAS QUE REVELEM O EXERCÍCIO DA POSSE COM ANIMUS DOMINI, DE FORMA ININTERRUPTA E SEM OPOSIÇÃO, POR MAIS DE 10 ANOS. ÔNUS PROBATÓRIO DESCUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO. A soma do tempo de exercício de posse pelos antecessores ao prazo em que o usucapiente a exerceu é possível para fins de usucapião (CC, art. 1.243), exige a comprovação do exercício da posse contínua, pacífica e sem oposição por parte dos antecessores”.
Original de Julio Martins