A POSSE pode ser documentada através de ESCRITURA PÚBLICA e com isso agregar importantes caracteres ao “negócio” como a perenidade oriunda de todo e qualquer fato ou negócio que seja entabulado nas Notas de Tabelião (afinal de contas, sabe aquela Escritura que o seu bizavô fez há 70 anos? Com certeza ela estará lá no Cartório, guardada pelo Oficial, mesmo que ele não seja o mesmo que carimbou e assinou o ato na época; mas e se ela não estiver? Xiii isso é assunto para outro post…)
Aqui no Rio de Janeiro o Novo Código de Normas Extrajudiciais (Provimento CGJ/RJ 87/2022) manteve a possibilidade da lavratura das Escrituras DECLARATÓRIA DE POSSE e de CESSÃO DE POSSE. A regra agora consta do art. 384 que esclarece:
“Art. 384. Nas escrituras públicas declaratórias de posse e de cessão de direitos possessórios, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que o ato não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, apenas à instrução de ação própria, podendo o tabelião, ao seu prudente arbítrio, exigir a presença de testemunhas ou outros dados objetivos da posse”.
Com todo acerto o NCN em louvável passagem também reconhece, em total consonância com o STJ (REsp 1.984.487/MG. J. em 21/06/2022) expressamente a possibilidade de INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL DOS DIREITOS POSSESSÓRIOS, senão vejamos:
“Art. 445. Podem ser objeto de inventário bens e direitos, incluindo imóveis pendentes de regularização junto ao Poder Público, assim como direitos possessórios sobre imóveis, devendo constar do ato a ciência dos interessados de que o registro de propriedade ficará condicionado à sua efetiva regularização.
Parágrafo único. O inventário do direito possessório, por si só, não confere direito subjetivo aos herdeiros quanto à futura usucapião, cabendo ao tabelião aferir os elementos para lavratura da ata notarial e ao oficial registrador a viabilidade do seu registro”.
Importante pontuar que da mesma forma em que se observa que é possível a transação da posse através de ESCRITURA PÚBLICA já não podemos dizer que essa seja a forma obrigatória – ou seja, também pode ser a posse documentada através de Instrumento Particular (como inclusive o mesmo STJ já assentou – REsp 61.165-2/RS. J. em 23/04/1996).
Pois bem, demonstrada a POSSE através do conjunto probatório necessário, fica a pergunta: poderia o interessado se valer do instituto da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA para a regularização junto ao Cartório do RGI?
A resposta nos parece ser NEGATIVA. A posse tem valor e importância jurídica e econômica como sabemos; ordinariamente ela pode ser convertida em propriedade através da USUCAPIÃO, desde que preenchidos os requisitos legais e principalmente denotando essa posse os caractéres exigidos por Lei (“animus domini”, essencialmente já que a posse que presta para Usucapião precisa ser a posse qualificada; não é qualquer “posse”). Hoje em dia, como sabemos, a Usucapião pode ser manejada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial (sem processo judicial), nos termos do art. 216-A da LRP/1973.
O procedimento de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA representa uma outra importante ferramenta para regularização de imóveis – mas nem de longe se presta a resolver todo e qualquer “enfermidade imobiliária”. Desde sempre era manejada somente pela via judicial. Segundo importante obra sobre o assunto assinada pelo Magistrado ARNALDO MARMITT (Adjudicação Compulsória. 1995),
“A ação de adjudicação compulsória é o expediente pelo qual se obtém a satisfação de uma obrigação de fazer, de prestar declaração de vontade, através de uma sentença com os mesmos efeitos da declaração omitida. Assegura o direito à declaração judicial que ordena a incorporação do imóvel objeto do contrato ao patrimônio do adquirente. O direito à escritura definitiva resulta de relação obrigacional. A sentença de mérito tem natureza constitutiva, porquanto reconhece o direito à alteração da situação jurídica originária e ao mesmo tempo acarreta esta mudança”.
A Adjudicação Compulsória é instituto que exige para seu correto manejo e êxito da pretensão – tanto na via judicial quanto na via extrajudicial – o preenchimento de determinados requisitos e um deles é a existência de compromisso ou promessa de compra e venda sem a cláusula de arrependimento – pontos inexistentes quando se trata de Instrumento declaratório ou de cessão de posse;
Do referido mestre ainda podemos colher as seguintes lições na obra já citada:
“O escrito particular de cessão de direitos possessórios não se confunde com o compromisso de compra e venda. Não se constitui em título hábil para o exercício da adjudicação, ainda que denominado “escritura particular de cessão de direitos de posse”, e redigido em alto estilo. O direito à adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, nos termos em que dispõe o art. 22 do Decreto-lei n° 58/37. Os direitos cedidos são os decorrentes do compromisso de compra e venda anterior. Para poderem ser cedidos a outrem, óbvio que devam existir efetivamente. Não se transfere o que não existe, o que não se tem. Não basta, pois, ceder direitos de posse, mas o que realmente deve haver é um compromisso à venda de um imóvel de que se é titular, ou a cessão de direitos resultantes de compromisso de que se é titular”.
Pior ainda a situação daquele que não tem nem a Cessão de Posse mas a Declaratória de Posse que é o instrumento unilateral (público ou particular) onde o interessado apenas assenta que tem a posse originalmente, sem tê-la recebido de outrem. Para esses, como já esclarecemos em outras passagens, a solução poderá estar com a USUCAPIÃO promovida judicial ou extrajudicialmente.
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POR FIM, a jurisprudência do TJRS em perfeita sintonia com a doutrina analisada:
“TJRS. 70078291820. J. em: 27/09/2018. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS DE POSSE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DO REQUISITO DA COMPRA E VENDA. – A ação de adjudicação compulsória é a ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, baseado em contrato preliminar – Ausente o requisito da compra e venda, apenas existindo Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, é de ser mantida sentença de improcedência da demanda diante da inexistência de requisito essencial. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME”.
Original de Julio Martins