Arquivos promessa de compra e venda registrada

NORMALMENTE a “dor da perda” só é sentida quando a gente precisa da coisa. No processo de Adjudicação Compulsória (tanto pela via Judicial quanto pela via Extrajudicial) a comprovação da realização do contrato preliminar, na forma da Lei é essencial, sob pena de insucesso de plano da pretensão. Aqui a perda do documento que instrumentalize a Promessa de Compra e Venda é FATAL e comprometerá a pretensão. Efetivamente, um dos requisitos que a Lei exije no procedimento será a comprovação da realização da Promessa de Compra e Venda, não contendo cláusula de arrepedimento. Os artigos 1.417 e 1.418 do CCB asseveram:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Como sempre lembramos o REGISTRO da promessa não é condição para o exercício da adjudicação compulsória (vide Súmula 239 do STJ – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”) porém, ninguém duvida que o REGISTRO além de tudo servirá para ETERNIZAR e PUBLICIZAR a existência do contrato preliminar. Sim – essa é uma das grandes vantagens da realização do registro.

Ainda que não tenha sido feito no Cartório de Imóveis é importante recordar que o registro de tal instrumento pode ser feito também no Cartório de Títulos e Documentos para sua CONSERVAÇÃO (art. 127, inc. VII da LRP). Veja-se como é muito IMPORTANTE a conservação do documento para que, caso necessário e preenchidos os requisitos legais – mormente a impossibilidade de obtenção da ESCRITURA DEFINTIVA – possa o interessado valer-se da Adjudicação Compulsória apresentando por exemplo uma CERTIDÃO DO REGISTRO PÚBLICO que nesse caso, evidenciado o extravio do original, poderá ser utilizada para aparelhar o pedido (art. 217 do Código Civil):

“Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”.

Aqui no Rio de Janeiro por exemplo, em sede de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL a exigência da juntada do(s) contrato(s) preliminar(es) consta do item III do art. 1.260, verbis:

“Art. 1.260. O requerimento será assinado por advogado constituído pelo requerente e instruído ao menos com os seguintes documentos:

(…)

III – as promessas, cessões, promessas de cessões ou sucessões;”

A doutrina especializada efetivamente destaca a NECESSIDADE do instrumento contratual. Nesse sentido, VALTER FARID ANTONIO JUNIOR (Compromisso de Compra e Venda. 2009):

“A fim de comprovar a existência de vínculo contratual, deve o autor da ação de adjudicação compulsória apresentar o compromisso de compra e venda que necessariamente, ostentará forma escritura pública ou particular, esta mais difundida e autorizada pelos artigos 11, caput, do Decreto-lei 58/37, 26, caput, da Lei 6.766/79, 67 da Lei 4591/64 (de forma indireta) e 1.417 do Código Civil”.

O referido mestre entende possível ainda, excepcionalmente, a comprovação e instrumentalização através de RECIBOS de quitação:

“(…) Todavia, é importante frisar que os recibos deverão retratar, de forma inequívoca, a intenção das partes de se vincularem e todos os elementos da promessa de compra e venda. Não prestam a esse mister recibos unilaterais, porquando subscritos apenas pela parte que adquire, ou firmados por apenas um dos cônjuges alienantes, quando imprescindível a outorga uxória para vender”.

No mesmo sentido a doutrina especializada do mestre ARNALDO MARMITT (Adjudicação Compulsória. 1995) para quem:

“O compromisso de compra e venda instrumentaliza o pedido de adjudicação compulsória, de que é antecedente lógico e indispensável. (…) A exibição do compromisso de compra e venda é de transcendental importância. Trata-se de documento indispensável à propositura da demanda, não bastante simples certidão do cartório imobiliário, onde conste estar registrado o bem, com preço quitado. Não cabe ao serventuário, mas ao juiz, averiguar se o pré-contrato preenche os requisitos legais para render ensejo à adjudicação compulsória”.

Dessa forma, acautelar o instrumento particular de promessa de compra e venda é de suma importância para buscar, se necessário, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, nos casos em que restar inviabilizada a voluntária outorga da Escritura Definitiva. Nos casos onde a Promessa for lavrada por Escritura Pública o cenário é mais tranquilo já que o Tabelião de Notas é OBRIGADO manter o conteúdo do ato nos livros notariais assim como a fornecer uma certidão de inteiro teor do ato praticado que substituirá a original no caso de perda do traslado. Já nos casos de Promessa de Compra e Venda por Instrumento Particular o interessado poderá se socorrer da segunda via através de certidão de inteiro teor caso, por exemplo, tenha procedido ao registro facultativo para conservação no Cartório de Títulos e Documentos (art. 127, inc. VII) ou ainda, arquivados em inteiro teor no RGI para sua conservação (art. 178, inc. VII).

O pior dos cenários é apenas assinar o instrumento particular e não acautelá-lo em nenhum acervo registral público (ou mesmo numa NUVEM? Mas e as garantias??)

POR FIM, a jurisprudência mineira que aponta com todo acerto a necessidade de aparelhamento do contrato preliminar no procedimento de Adjudicação Compulsória:

“TJMG. 10000191619907001. J. em: 21/05/2020. APELAÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – MANIFESTAÇÃO DE VONTADE – PROMITENTE VENDEDOR- CONTRATO VERBAL – IMPOSSIBILIDADE. Não há cerceamento de defesa ou nulidade da sentença, já que produção de prova testemunhal não seria útil para solução da controvérsia, que depende da existência de instrumento público ou particular de promessa de compra e venda. São requisitos para a adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e a quitação do valor pelo promitente comprador”.

Fonte: Julio Martins

A PROMESSA DE COMPRA E VENDA é um importante instrumento utilizado nas transações imobiliárias. Como já falamos outrora, pode ser entabulada tanto por ESCRITURA PÚBLICA quanto por INSTRUMENTO PARTICULAR, sem prejuízo da regra do art. 108 que exige instrumento público para transações imobiliárias acima de 30 (trinta) salários – isso porque, considerando se tratar de um contrato preliminar, observa as regras do art. 462 do CC – e mesmo SEM REGISTRO no RGI poderá ser utilizada para fins de regularização via Adjudicação Compulsória como estabelece a Súmula 239 do STJ, desde 2000.

Necessário inclusive recordar que o Código Civil de 2002 em seus artigos 1.417 e 1.418 prestigiam e assentam o “Direito do Promitente Comprador”, elevado à categoria de Direito Real pelo art. 1.225 do CCB em seu inciso VII. Inobstante o referido verbete sumular do STJ, sempre fez parte da nossa recomendação a realização do REGISTRO da Promessa na matrícula imobiliária junto ao Cartório do RGI do imóvel para maior segurança do comprador já que com a providência adotada o contrato ganha publicidade e efeitos “erga omnes”, não permitindo que se possa alegar, no futuro, seu desconhecimento especialmente por terceiros. Realizada a Promessa, a regularização normalmente virá com a realização do Contrato definitivo de Compra e Venda (a chamada “Escritura Defintiva”), mas não são poucos os casos onde há muito já tenha sido realizada a Promessa, até hoje as partes não entabularam a Escritura Definitiva de Compra e Venda. Nesses casos, eternizado o registro da Promessa em favor de terceiros, seria possível a regularização em favor de eventual ocupante pela via da Usucapião (inclusive a EXTRAJUDICIAL, sem processo judicial, direto em Cartório) ainda que constando na matrícula o referido gravame?

A resposta é afirmativa, sempre amparada na condição de que tenham sido reunidos pelo pretendente os requisitos para aquisição exigidos por Lei para a modalidade de Usucapião mirada. A bem da verdade, esse tipo de assento realizado na matrícula confere, como se viu, direito de aquisição ao Promissário Comprador, porém ele, assim como o Titular Registral, terão seus “direitos” suplantados se permitirem que outrem, sobre seu imóvel, reuna os requisitos legais para a aquisição mediante Usucapião, embasados na POSSE qualificada (com animus domi), sendo a COISA hábil a permitir os efeitos da prescrição aquisitiva pelo TEMPO exigido por Lei.

A respeito da peculiar questão da existência de ônus e gravames sobre o imóvel usucapiendo a abalizada doutrina do ilustre Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos – Teoria e Prática. 2021) esclarece:

“Não havendo impedimento legal ou obstáculo registral, procede-se ao registro da Usucapião. Cabne observar que a existência de ÔNUS REAL ou gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião e respectivo registro da aquisição da propriedade. (…) Com efeito, se a aquisição originária da propriedade pelo novo titular implica, ainda que indiretamente, a EXTINÇÃO do direito do antigo proprietário, não há lógica em se afirmar, por norma infralegal, que o evento não extingue ‘encargos’ adminstrativos e judiciais, sem sequer identificá-los”.

De fato, como sempre repetimos, na Usucapião não se opera transmissão de propriedade de antigo dono em favor do novo titular, mas na verdade o reconhecimento da propriedade do novo titular CONTRA o direito do antigo, que se perde justamente quando nasce a nova propriedade sustentada pela prescrição aquisitiva que surge no exato momento da reunião dos requisitos legais. Não se trata de transmissão derivada mas sim transmissão originária, sem vinculação com o titular anterior que apenas perde sua propriedade enquanto surge para o novo o direito real pretendido através da Usucapião.

Importante também é recordar que tanto no processo judicial (se adotada a via JUDICIAL) quanto no procedimento extrajudicial (se adotada a via EXTRAJUDICIAL de que trata o art. 216-A da LRP/73) inclusive os titulares de direitos registrados ou “averbados” na matrícula deverão participar do procedimento (vide art. 10 do Provimento CNJ 65/2017, p. ex.,) ou, pelo menos ter sua citação editalícia realizada (art. 11), sob pena de nulidade.

O artigo 14 do referido Provimento 65/2017 que regulamenta a Usucapião Extrajudicial assevera:

“Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião”.

POR FIM, a jurisprudência do TJSC que com acerto evidencia esse importante efeito da Usucapião:

“TJSC. 0002345-45.2014.8.24.0020. J. em: 18/07/2017. APELAÇÃO CÍVEL. (…) USUCAPIÃO COMUM EXTRAORDINÁRIA. – PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. (1) DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. USUCAPIÃO. HIPOTECA. ÓBICE. NÃO CONFIGURAÇÃO. – A declaração de domínio pela usucapião FAZ DESAPARECER QUAISQUER DIREITOS REAIS então existentes sobre ela, tal como a hipoteca, com constituição anterior ou posterior ao início da posse ad usucapionem, de modo que sua existência não lhe serve de óbice, seja pela natureza declaratória da sentença de usucapião, com efeitos ex tunc, seja por se tratar de modalidade de aquisição originária da propriedade, não guardando relação de continuidade com a anterior. (…)”.

Original de Julio Martins

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Consigo dar entrada na adjudicação compulsória sem a promessa de compra e venda?

Descobri que o imóvel que pretendo usucapião tem uma promessa de compra e venda registrada. O que fazer?