NÃO SE COMPRA IMÓVEL SEM ESCRITURA E REGISTRO – a gente sabe disso mas a realidade mostra um cenário bem diferente e por diversas razões: mais de 30 milhões de imóveis no Brasil estão em escancarada situação de irregularidade – e nem todo mundo que tem imóveis nessa situação buscou essa “sorte”… a boa notícia – que nem é tão nova – é que hoje em dia existem soluções que foram “extrajudicializadas”, deixando de ser alcançadas somente através de um processo judicial, permitindo que seja resolvida a regularização direto no Cartório, com assistência de Advogado, com economia de tempo e dinheiro.
Partindo da lição do art. 1.245 do Código Civil temos gizada a importância do REGISTRO DE IMÓVEIS para a transferência imobiliária:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
No Brasil o sistema que regula a transferência de imóveis “intervivos” baseia-se no binômio “título” e “modo” (diversamente da transferência de imóveis “causa mortis”). Os ilustres professores e magistrados PABLO STOLZE e RODOLFO PAMPLONA (Novo Curso de Direito Civil. 2022) ensinam:
“No Brasil, como já se deve ter percebido, adota-se um SISTEMA MISTO, também chamado de SISTEMA ECLÉTICO (ou Sistema Romano), em que se atribui caráter obrigatório ao registro, com efeito constitutivo da propriedade imobiliária, sem se desapegar do título que eventualmente tenha lhe originado. Em outras palavras, o Sistema Brasileiro pressupõe, para a aquisição da propriedade, além do TÍTULO CONSTITUTIVO (em geral, o contrato), a conjugação de uma SOLENIDADE (registro, no caso de bens imóveis)”.
Em que pese de fato não ser usual nem recomendável a compra e venda de imóveis de forma verbal, a jurisprudência reconhece que demonstrada a realização do negócio pode ser possível buscar a regularização para fins de transferência junto ao RGI através de uma ação judicial (que certamente não será o caminho mais rápido, na maioria das vezes):
“TJSP. 1021392-41.2016.8.26.0576. J. em: 21/06/2018. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL. O autor pretende o reconhecimento de alegado contrato verbal de compra e venda de imóvel entre as partes, com a consequente outorga da escritura do bem. Sentença de improcedência. Apelos de ambas as partes. (…). 2. Previsão legal de pactuação da compra e venda de imóvel na FORMA ESCRITA que não impede o reconhecimento da efetiva existência de negócio celebrado na FORMA VERBAL. Requerida que confirmou em juízo e devidamente compromissada a dizer a verdade, não só a existência do contrato como a quitação do preço à vista. Incontroverso entre as partes o fato de que o autor reside no imóvel há mais de 20 anos, sem qualquer contraprestação ou interferência dos réus, realizando benfeitorias no local e agindo como efetivo proprietário do bem. Elementos constantes dos autos que são suficientes para comprovar a existência do contrato verbal de compra e venda, bem como a quitação do preço. Pedido que deve ser acolhido para determinar aos réus a OUTORGA DA ESCRITURA em favor do autor. (…)”.
PONTO OBRIGATÓRIO no que diz respeito à regularização imobiliária será sempre partir do exame da Certidão atualizada da Matrícula junto ao RGI competente (mesmo que essa seja uma que ateste NADA CONSTAR sobre o imóvel naquele acervo registral). Aqui é importante frisar que algumas alterações foram introduzidas na Lei de Registros Públicos (art. 19) por conta da Lei 14.382/2022, como por exemplo os NOVOS PRAZOS para sua expedição:
“§ 10. As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º deste artigo, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos:
I – 4 (quatro) horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;
II – 1 (um) dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e
III – 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos”.
Na atualidade, como sabemos, INVENTÁRIO, USUCAPIÃO e ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA são ferramentas para regularização imobiliária que podem ser resolvidas diretamente em Cartório, sem processo judicial, com assistência obrigatória de Advogado. Cada uma para cada situação específica, mas não se olvide que em alguns casos até mesmo a COMBINAÇÃO dessas ferramentas pode ser aventada como forma de solução, ainda com mais vantagem do que os morosos processos judiciais. Consulte sempre um Advogado Especialista.
Original de Julio Martins