O mercado brasileiro de fundos imobiliários está perto de atingir a marca de 2 milhões de investidores. De acordo com recente relatório da B3, este setor registrou em setembro 73 mil novos investidores, o maior número do ano. Já em outubro, outros mais de 45 mil novos investidores começaram a investir em FIIs, mesmo com certas instabilidades nas cotações por conta do cenário eleitoral.
Ao longo dos últimos anos – em especial de 2019 para cá – o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu de forma aplausível. Hoje, o investidor encontra mais de 440 opções de FIIs listados (contra 156 cinco anos atrás), dos mais diversos segmentos (lajes corporativas, loteamentos, shoppings, agências bancárias, hotéis, hospitais, universidades e tantos outros) e com valor de cota bastante acessível. Com apenas R$ 10, por exemplo, já é possível começar a aplicar em um fundo imobiliário, seja ele de papel ou de tijolo – que são os dois tipos mais conhecidos. É como se o investidor estivesse comprando um “tijolinho” daquele imóvel.
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Outros dois fatores positivos dos FIIs são a possibilidade de ter dividendos mensais (renda passiva) e estes serem isentos do pagamento de imposto de renda para pessoas físicas. Isso vale para os casos de fundos de investimento cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
2022 foi um ano de avanços da indústria, porém, com uma certa instabilidade macroeconômica que deve trazer grandes desafios para um futuro próximo. A condição macro do país pós-pandemia se consolidou no decorrer do ano, o que foi ótimo para todas as classes de fundos imobiliários. Porém, agora o cenário é outro. Estamos diante de um novo governo, onde as diretrizes poderão mudar e os impactos serem perdas ou ganhos para setores específicos dentro do mercado imobiliário.
E quando cito a mudança de governo, quero dizer, especialmente, a transformação na conjuntura fiscal e um aumento da relação dívida x PIB, que tem o potencial de depreciar o real contra o dólar, aumentando a inflação e mantendo os juros altos. Este é um cenário que não beneficia a atividade econômica e pode impactar fortemente os fundos, visto que parte importante do interesse dos investidores é obter ganhos regulares sem precisar correr os riscos.
A partir de agora, o investidor tende a olhar muito o rendimento nominal e, conforme as distribuições dos fundos que se beneficiam da alta da inflação aumentem, isso deve valorizar as cotas. Fundamentalmente não deveria ser assim, mas provavelmente é o que acontecerá, ao passo que os fundos que não conseguirem repassar aos cotistas com rapidez, a alta da inflação deve ter impacto negativo na cota.
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Mas isso não é para desanimar. Os dados que temos visto até então são satisfatórios. Ainda de acordo com o mesmo relatório da B3 que cito no início do artigo, o patrimônio líquido dos fundos imobiliários ficou em R$ 189 bilhões em setembro, acima dos R$ 188 bilhões registrados em agosto.
Ainda é cedo para saber com precisão o que ocorrerá nos próximos meses. Até o momento, os FIIs de galpão são os que devem ser menos afetados por qualquer volatilidade de curto prazo. O mercado imobiliário tende a ser um dos primeiros setores a sofrer impacto em cenários de escassez ou encarecimento do crédito e aumento da inflação, que até o momento parecem ser possibilidades concretas de ocorrerem no curto prazo. Vejamos os próximos capítulos!
Por Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro.