Certidões necessárias para Usucapião Extrajudicial

O procedimento da Usucapião Extrajudicial, conforme regulamentada no Brasil (Provimento CNJ 65/2017 e art. 216-A da Lei 6.015/73) pode ser compreendida com dois grandes momentos: a lavratura da ATA NOTARIAL junto ao Cartório de Notas, a cargo do Tabelião de Notas e o registro do RECONHECIMENTO da Usucapião Extrajudicial realizado no Cartório do Registro de Imóveis, a cargo do Registrador Imobiliário.

Como se sabe, a Lei exige a assistência de Advogado no procedimento, não havendo necessidade de qualquer intervenção judicial, como já ocorre, por exemplo no procedimento de Inventário Extrajudicial.

Grande dúvida inicial dos colegas advogados em seus primeiros procedimentos diz respeito às certidões que devem ser apresentadas.

Da mesma forma como ocorre na via JUDICIAL, é preciso ter em mente que o trabalho do Advogado aqui, além de acompanhar a tramitação do procedimento junto aos Delegatários, essencialmente será dar impulso e formando todo o conjunto probatório para conduzir ao reconhecimento da Usucapião em favor do interessado, nos termos da legislação vigente.

Nesse conjunto de documentos estão as CERTIDÕES que comprovarão a higidez de tudo que está sendo requerido, permitindo a realização do ato.

Como sugestão que trago desde os tempos de Cartorário, sempre recomendo aos colegas que solicitem previamente ao Tabelionato escolhido a RELAÇÃO DE DOCUMENTOS/CERTIDÕES que estão sendo exigidos para a lavratura do Ato.

Importante sempre destacar que o Tabelião – que tem por dever legal estar sempre atualizado com as normativas da sua atividade – exigirá os documentos em cumprimento ao princípio da legalidade e da prudência notarial, razão pela qual, diante das particularidades do caso apresentado, outros documentos/certidões podem ser solicitados.

Observamos que o Provimento CNJ 65/2017 não informa exatamente com relação à fase da ATA NOTARIAL sobre as certidões que devem ser apresentadas.

Na verdade, os requisitos que devem constar da Ata Notarial (e, portanto, sobre os quais devemos nós Advogados fornecer documentos e comprovação) estão nas alíneas do inciso I do art. 4º.

Necessário destacar que, especificamente aqui no ESTADO DO RIO DE JANEIRO o Provimento CGJ/RJ 23/2016 direciona ao Tabelião, no momento da Lavratura, as seguintes diretrizes:

“Art. 4º. É facultado ao Notário exigir CERTIDÃO ATUALIZADA do imóvel a ser usucapido, se registrado, ou certidão negativa para fins de usucapião, caso não haja registro. Igualmente, poderá exigir certidões atualizadas dos imóveis dos confinantes, caso possuam matrícula ou transcrição”.

Nos termos ainda do referido Provimento CGJ/RJ 23/2016, pode o Notário, aqui no Rio de Janeiro, exigir da parte: Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

Tais documentos na elogiosa visão dos juristas GAIGER e RODRIGUES (Ata Notarial – doutrina, prática e meio de prova. 2020) são, na fase da ATA NOTARIAL documentos facultativos, porém recomendáveis.

Arrolam ainda, os citados juristas, como indispensáveis a Certidão do Registro Imobiliário, inclusive a negativa assim como as Certidões do Registro Civil do requerente.

Na prática LAMENTAVELMENTE vemos alguns Tabelionatos embaraçando a prática da Usucapião Extrajudicial exigindo Certidões que não são reclamadas pelos Provimentos (como Certidões Negativas Fiscais, CND da Receita Federal ou INSS e demais que devem sim ser exigidas APENAS na fase do Registro da Usucapião). Ainda que se alegue que a exigência é “cautelosa” e para o bem do procedimento na fase seguinte, sabemos que em muitos casos tal exigência pode ONERAR ainda mais o procedimento. Ora, o que se deve ter em mente é a colaboração com o interessado, com as partes, com a sociedade e especialmente o prestígio a este serviço novo que foi entregue aos Delegatários – e não o desencorajamento à sua adoção pelos interessados.

POR FIM, na fase do Registro Imobiliário – e aqui sim, a verdadeira tramitação do procedimento – diversos documentos e CERTIDÕES deverão ser encartadas ao Requerimento tal como exige o art. 4º do Provimento CNJ 65/2017, sendo as CERTIDÕES:

“CERTIDÕES NEGATIVAS dos distribuidores da JUSTIÇA ESTADUAL e da JUSTIÇA FEDERAL do local da situação do imóvel usucapiendo [e do domicílio do requerente] expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas: a) do REQUERENTE e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do PROPRIETÁRIO do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de TODOS OS DEMAIS POSSUIDORES e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; CERTIDÃO dos órgãos municipais e/ou federais que DEMONSTRE A NATUREZA URBANA ou RURAL do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento”.

Como lembra muito bem o douto Registrador MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial.

2019) a CERTIDÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO (ou sua negativa) deve ser apresentada, em que pese não ter sido arrolada no art. 216-A da LRP.

Deve-se apresentar tanto a do imóvel objeto do procedimento quanto dos confinantes/confrontantes, cuja anuência ou notificação são obrigatórias.

Muito importante recordar que NÃO É NADA RAZOÁVEL exigir do requerente a expedição de certidão que faça parte do mesmo acervo onde tramita o procedimento. 

Neste sentido o ilustre Registrador HENRIQUE FERRAZ CORRÊA DE MELLO (Usucapião Extrajudicial. 2018):

“Evidentemente que não há necessidade de extração e exibição de Certidões da MESMA SERVENTIA onde haverá o processo de tramitar”.

Fonte: Julio Martins