Com um recibo de compra e venda, da década de 90. Consigo regularizar o RGI do meu imóvel por usucapião?

O RECIBO DE COMPRA E VENDA é um dos documentos mais comuns e existentes em transações imobiliárias, existindo muitas vezes inclusive quando as partes nem mesmo se dão ao trabalho de preparar um Contrato de Compra e Venda, ainda que por Instrumento Particular. Efetivamente, a mínima cautela exige que quem paga alguma coisa recolha pelo menos um RECIBO de quem recebe os valores. A grande pergunta que fica é: esse documento pode servir para embasar a regularização do REGISTRO quando se tratar da aquisição de um IMÓVEL?

A resposta nos afigura como AFIRMATIVA e a solução pode vir através da USUCAPIÃO, seja ela pela via JUDICIAL ou pela via EXTRAJUDICIAL – nos moldes do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, com completa regulamentação pelo CNJ através do Provimento CNJ 65/2017, sendo desnecessário processo judicial – muito mais rapidamente, com a presença de NOTÁRIO, REGISTRADOR e ADVOGADO.

Muita gente ainda parece desconhecer mas não são todas as modalidades de USUCAPIÃO que exigem JUSTO TÍTULO. Para essas, a existência ou não de um RECIBO DE COMPRA E VENDA não é, nunca foi nem nunca será requisito. Preenchidos os requisitos legais, a Usucapião acontece e o seu reconhecimento pela via judicial ou extrajudicial tem importantes efeitos como a possibilidade da regularização do Registro de Imóveis para ostentar, definitivamente, o nome do efetivo TITULAR DO BEM, ou seja, aquele que através da Usucapião consolidou a PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, prestigiando a necessária FUNÇÃO SOCIAL.

De fato, o RECIBO DE COMPRA E VENDA pressupõe que houve um pagamento para a aquisição: não há mesmo qualquer sentido em NEGAR a aquisição (pela Usucapião, se preenchidos os seus requisitos) para quem pagou pelo bem e continuar (corretamente) permitindo a aquisição pela Usucapião por quem nada pagou pelo imóvel (mas também preencheu os requisitos da Lei – que repito: em nenhuma das modalidades exige qualquer pagamento).

POR FIM, não é demais lembrar que, s.m.j., algumas decisões judiciais são pela impossibilidade do reconhecimento da Usucapião quando fundada a pretensão em um RECIBO DE COMPRA E VENDA sinalizando pela necessidade da Ação de Adjudicação Compulsória, porém, como ilustra bem a decisão abaixo colacionada do TJMG, uma vez preenchidos os requisitos legais para a aquisição pela Usucapião o reconhecimento desta deve ser imposto, mesmo se embasada a pretensão num Recibo de Compra e Venda:

“TJMG. 10142160023305001. J. em: 16/05/2019. APELAÇÃO CÍVEL – RECIBO DE VENDA DO IMÓVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE USUCAPIÃO – ADQUIRENTE – INTERESSE DE AGIR. Mero recibo de venda do imóvel, mesmo sendo tido como promessa de compra e venda, não afasta o interesse do adquirente em adquirir o domínio do referido bem através da ação de usucapião. V.V. (…)”.

Original de Julio Martins