Compliance imobiliário: Assegurando a integridade dos documentos obrigatórios relativos aos imóveis

Há relativamente pouco tempo, o termo ‘compliance’ tornou-se conhecido da população por ser bastante falado nos noticiários, principalmente após o advento da Lei Anticorrupção, de 2013.

Entretanto, muitas empresas já trabalhavam essa questão em seus negócios, tendo em vista que o compliance consiste em assegurar o cumprimento das normas legais, políticas internas, diretrizes e regulamentos, monitorando e antecipando possíveis desvios e não conformidades.

No segmento imobiliário existe o Real Estate Compliance (ou compliance imobiliário), que garante maior seguridade no que tange a aquisição, construção ou reforma de um imóvel, na medida em que atua no mapeamento, entendimento e garantia de cumprimento das normas legais relativas as edificações (casas, apartamentos, terrenos, galpões, etc).

Além disso, é o compliance imobiliário que realiza ações preventivas, corretivas e de detecção e tratamento de não conformidades neste âmbito.

As normas e leis que se referem aos ativos imobiliários variam de município para município. Ser proprietário de dois terrenos não significa que podem ser realizadas construções idênticas em ambos, ainda que eles estejam na mesma localidade, pois para endereços diferentes, existem regras diferentes.

Cada município possui as suas próprias leis e decretos, que regulamentam tudo o que pode e não pode ser feito em termos de imóveis e atividades realizadas nestas edificações.

Há restrições de área construída, ocupação de terreno, recuos, altura e coeficientes que precisam ser respeitados, assim como, há restrições e benefícios para cada tipo de imóvel.

Estas regras variam não só conforme a cidade, mas também conforme o zoneamento, visto que dentro das grandes cidades também existem diferenças entre os parâmetros.

De acordo com Fábio Ramos, diretor geral da Plenno Arquitetura, escritório especializado em Real Estate Compliance, ‘A aplicação do compliance imobiliário na prática, vai muito além do ‘estar de acordo’ com as normas e leis municipais, estaduais e federais.

O Real Estate Compliance faz parte do antes, durante e depois de todos os procedimentos de construção ou reforma e ocupação de um imóvel, pois é exigida, por parte dos municípios, a aprovação prévia de tudo, através de alvarás e licenciamentos específicos de cada localidade, para cada atividade’.

Diante da complexidade do ramo imobiliário e das inúmeras exigências legais relacionadas à área, torna-se fundamental contar com profissionais que possam garantir o cumprimento de todas as imposições dos órgãos de regulamentação.

No Brasil, existem mais de 5.500 municípios, ou seja, mais de 5.500 legislações diferentes para a área, além das normas estaduais e federal, que estão interligados nesse âmbito.

‘Há diversas análises a serem realizadas no compliance imobiliário, que vão desde as certidões negativas e licenças do empreendimento, a real viabilidade do uso do imóvel para os fins que o proprietário deseja.

Existe a exigência de documentos, atestados e laudos em todas as etapas do processo’, explica o diretor geral.

Fábio Ramos ressalta ainda que, ‘mapear e analisar todas as circunstâncias legais que podem incidir sobre a viabilidade do projeto imobiliário é essencial e indispensável para qualquer tipo de imóvel ou edificação, tornando-o assim, um ativo integro e seguro, pois, nenhuma empresa pode iniciar suas atividades em um imóvel irregular, sem as permissões públicas adequadas’.

Devido ao desconhecimento do tema, é muito comum, na realidade brasileira, que as negociações em torno de uma nova edificação se iniciem sem o respaldo necessário, levando ao descobrimento de alguma restrição ou impeditivo em relação ao produto que está sendo desenhado para aquele terreno somente após o inicio das obras. 

‘Uma não conformidade imobiliária, seja relativa ao imóvel ou a atividade, é a única que pode ocasionar o fechamento imediato de um estabelecimento’, relata o especialista da Plenno Arquitetura.

É para preencher essas lacunas que o Real Estate Compliance (ou compliance imobiliário) vem se destacando cada vez mais, tanto como um mecanismo de análise prévia, minimizando as possibilidades de erros, como sendo um processo contínuo de cumprimento das regras e leis, pois toda a documentação deve refletir na realidade do imóvel para se ter validade.

Por PLENNO ARQUITETURA