Comprei, quitei mas não tenho escritura nem registro. E o vendedor já é falecido. O que fazer?

POR OCASIÃO DO FALECIMENTO DO VENDEDOR, no caso de imóveis “vendidos” e já quitados pelo comprador – pendente “apenas” a formalização da Escritura e seu registro, s.m.j., temos que o bem já não mais faz parte do patrimônio do vendedor agora morto – e então não deve ser transmitido aos seus herdeiros (direito de Saisine), sendo transmitida sim para esses a OBRIGAÇÃO de dar a Escritura ao comprador, na verdade. Por tais razões muita gente não inclui no INVENTÁRIO bens vendidos em vida pelo morto, ainda que legal e tecnicamente pertençam ao morto, já que só o REGISTRO da Escritura Pública mudará a titularidade registral. A regra do art. 1.245 não deixa dúvidas:⁣

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.⁣

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.⁣

De fato, incluir o bem no inventário desconsiderando tais particularidades (o fato de já ter sido vendido, quitado com o recebimento integral do preço pelo vendedor e até mesmo eventualmente estar o imóvel já ocupado pelo comprador) pode ocasionar além do pagamento indevido do ITCMD pelos herdeiros, maiores custas do INVENTÁRIO já que este sempre considera o valor da herança transmitida. A obrigação de fazer consubstanciada pela OUTORGA DA ESCRITURA passa para os seus herdeiros e deve ser cumprida, seja caso de INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL ou INVENTÁRIO JUDICIAL, sendo certo que o TJSP inclusive já ressaltou a desnecessidade de pedido de ALVARÁ JUDICIAL se já constou no INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL tal obrigação, a ser resolvida pelo Representante do Espólio:⁣

“TJSP. 0000228-62.2014.8.26.0073. J. em: 03/03/2015. REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA PELO FALECIDO – EXIGÊNCIA DE ALVARÁ JUDICIAL AUTORIZANDO A OUTORGA – DESNECESSIDADE, EM RAZÃO DA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA EM QUE SE NOMEOU PESSOA COM PODERES DE INVENTARÍANTE PARA CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES PENDENTES DO DE CUJUS – RECURSO PROVIDO”.⁣

Ainda assim alguns juristas entendem pela necessidade da prévia PARTILHA (ou SOBREPARTILHA) do bem vendido para que então os sucessores do vendedor realizem a transferência em favor do comprador. Com todas as vênias, entendemos pela DESNECESSIDADE de mais essa “via crucis” na medida em que, como se viu, o que se transmitiu efetivamente foi APENAS A OBRIGAÇÃO DE OUTORGAR A ESCRITURA e cumprir o contrato (nos casos, por óbvio, onde se comprove a quitação em vida e adimplemento do contrato).⁣

EFETIVAMENTE, se encerrado o Inventário e tal obrigação não for cumprida pelos herdeiros entendemos ser possível lançar mão da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, mormente com base no art. 501 do CPC, inclusive:⁣

“TJMG. 10000181433152001. J. em: 17/02/0019. APELAÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – APLICAÇÃO DO ART. 501 DO CPC – SUPRESSÃO DA DECLARAÇÃO DE VONTADE – BEM ALIENADO E QUITADO ANTES DO FALECIMENTO DO VENDEDOR – BEM NÃO INCLUÍDO NA ESFERA JURÍDICA PATRIMONIAL DA HERANÇA DEIXADA – OUTORGA DA ESCRITURA MEDIANTE SENTENÇA – POSSIBILIDADE. – Nos termos do Art. 501:”Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida”- O bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo vendedor falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no supramencionado artigo 501 do CPC – Assim, a sentença proferida nos autos deverá, de imediato, suprir a declaração de vontade do vendedor faltante, ante a impossibilidade de seus herdeiros em fazê-la, a fim de que o imóvel seja transferido aos herdeiros do comprador também falecido”.

Original de Julio Martins