Entenda como funciona a tributação da permuta de imóvel da pessoa física

Este artigo tem o objetivo de mostrar como funciona a tributação e isenção na permuta de imóveis pela pessoa física.

Definição de Permuta

A permuta é prevista como troca, conforme o artigo 533 do Código Civil.

Se existir o pagamento de uma parte complementar, será denominada como “torna”, assim, mesmo continuará, sendo considerada a operação de permuta.

Legislação Fiscal

Para fins fiscais, a permuta é prevista na Instrução Normativa SRF n° 107/88, item 1.1 

“Para fins desta instrução normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna.”

Na permuta não existe valor de alienação, pois o bem será trocado, conforme Lei n° 10.406/2002, artigo 533:

“Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.”

Quando ocorre a permuta com torna, recebimento de pagamento complementar, será considerado o valor da alienação, o recebimento complementar, conforme: 

–  Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 19, inciso V “no caso de permuta com recebimento de torna, o valor da torna” e 

– RIR/2018, artigo 134, § 3°“na permuta com recebimento de torna em dinheiro, será considerado valor de alienação somente o da torna recebida ou a receber”.

Isenção

A permuta sem torna, estará isenta do imposto do ganho de capital, conforme:

Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 29, Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de: inciso IV –  permuta, sem torna, de unidades imobiliárias.

O bem de pequeno valor, isenção, conforme: 

Instrução Normativa SRF n° 599/2005, artigo 1º, será isento do imposto de renda o ganho de capital, auferido por pessoa física, cujo o valor unitário da alienação, realizada no mês, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

b) R$ 35.000,00, nos demais casos.

Proprietário de um único imóvel, estará isento do pagamento do ganho de capital na alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, conforme:

Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 29, inciso I – alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.

A regra do único imóvel, só se aplica, se nos últimos cinco anos, o contribuinte não ter efetuado nenhuma alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.

Tributação

A permuta com torna estará sujeita a apuração do ganho de capital, desde que não prevista nas isenções, a tributação é prevista na:

Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 3, inciso I –  Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

I – alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.

Ocorrendo a torna o cálculo de capital será conforme previsto na Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 23:

No caso de permuta com recebimento de torna em dinheiro, o ganho de capital é obtido da seguinte forma:

I – o valor da torna é adicionado ao custo do imóvel dado em permuta;

II – é efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado na forma do inciso I, e o resultado obtido é multiplicado por cem;

III – o ganho de capital é obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme inciso II, sobre o valor da torna.

Importante salientar, que a apuração de forma errada, poderá gerar sérios problemas tributários e custos adicionais.  

Assim, sempre esteja assessorado por um profissional da área contábil e tributária, com expertise e experiência, para que possa orientar com os procedimentos, dentro da legislação vigente.

Por Alexandre Dell’ Orti – Contador

@alexandredellorti

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