Era digital e as locações de espaços em shopping centers

A transformação do varejo mundial, fruto do desenvolvimento do e-commerce, impõe acomodações nas relações jurídicas existentes entre os lojistas e os empreendedores de shopping centers, na medida em que hoje os agentes do setor se deparam com situações antes não vivenciadas e por vezes não previstas nos contratos de locação. Ademais, muitos centros de compras estão investindo em plataformas digitais próprias (por exemplo, tipo “marketplace”), bem como em outros modelos, tais como, “delivery center” e “guide shop”.

Diante deste quadro, as mudanças e adaptações necessárias são inúmeras, as quais passam, por exemplo, na revisão do modelo de remuneração dos empreendedores.

Hoje como regra são cobrados do lojista os aluguéis mínimo e variável com base em percentual calculado sobre o faturamento da loja, devendo ser pago o valor maior apurado entre eles mensalmente. Como exemplo, pode-se citar a decisão do Superior Tribunal de Justiça que determinou que as vendas realizadas via terminais instalados nas lojas (sem a retirada do produto no momento da compra) devem ser computadas para fins de delimitação do aluguel percentual.

Também é alvo de questionamentos entre os lojistas e locadores de espaços situados em shopping centers a hipótese em que o consumidor faz a compra pela internet e fora da loja, porém retira o produto no estabelecimento.

Nestes casos, parecer ser mais razoável não incluir estas vendas no cálculo do aluguel variável, visto que, como a operação mercantil não foi realizada dentro do ambiente “físico”, o consumidor foi levado ao centro de compras pelo lojista, gerando fluxo no local. O principal é verificar que, se forem bem geridas estas novas dinâmicas, ambos os lados serão favorecidos.

*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, autor do livro “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva e professor dos cursos de MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração, Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ e Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.