Multa por quebra de contrato de aluguel: Como fazer o cálculo?

O contrato de aluguel possui um tempo determinado para chegar ao fim, mas por muitas vezes o locatário decide romper o contrato antes que esse período seja cumprido. Por esse motivo é muito importante ler o contrato antes de assinar para conhecer suas regras e também para saber como é calculada a multa em caso de saída antecipada.

O que determina a lei sobre o rompimento do contrato de aluguel?

A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, regulamenta as relações entre locadores e locatários. Nela estão os direitos e deveres de ambas as partes e as explicações sobre a multa por rompimento de contrato de aluguel no país. Não existe uma alíquota fixa, mas uma proposta de cálculo.

Acompanhe a seguir:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Quando o locatário pode romper com o contrato de aluguel?

O locatário pode romper com o contrato de aluguel quando quiser, sem apresentar razões para isso, porém será necessário pagar a multa proporcional ao restante do tempo contratado.

Importante: Existe a possibilidade de o locatário não ter que pagar a multa por quebra de contrato de aluguel. Isso acontece quando o imóvel precisa ser entregue porque o empregador pede ao locatário  para mudar de cidade  Porém o locador deve ser avisado com no mínimo 30 dias de antecedência.

Multa por rompimento do contrato de aluguel

A multa por quebra de contrato de aluguel acontece quando o período contratado é menor que o período que o locatário realmente residiu no imóvel. 

Não existe uma alíquota determinada legalmente, porém há um costume bem estabelecido no mercado imobiliário: cobrar o valor equivalente entre 2 e 3 aluguéis de maneira proporcional ao tempo não cumprido.

Importante: Vários locadores isentam os locatários do pagamento da multa após 12 meses de aluguel.

Vale ressaltar, que todos os fatores (período, valores, isenção) são variáveis e devem estar detalhados no contrato de aluguel. O valor da multa não pode ser algo inesperado.

Vamos dar um exemplo do cálculo para ficar melhor para entender.

Antônio alugou um imóvel por 24 meses a um valor de R$2.000,00 por mês. Porém precisará devolver o imóvel após 18 meses. Antônio cumpriu 75% do período do contrato de aluguel, portanto deve pagar 25% da soma de 3 aluguéis como multa.

O valor total de 3 aluguéis é de R$6.000,00. A multa é de 25% sobre essa quantia, portanto a multa será de R$1.500,00.