O falecido deixou uma casa que estava só na promessa de compra e venda. Ela faz parte do inventário?

A PROPRIEDADE é um clássico exemplo de DIREITO REAL, conforme rol do art. 1.225 do Código Civil. Segundo a indecotável doutrina do Desembargador Aposentado do TJSP, hoje Advogado, Dr. CARLOS ROBERTO GONÇALVES (Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 2019),

“Segundo a concepção clássica, o DIREITO REAL consiste no poder jurídico, direto e imediato do titular sobre a coisa, com exclusividade e CONTRA TODOS. No polo passivo, incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado”.

Não são poucos os casos onde o sujeito realiza em vez da ESCRITURA DEFINITIVA uma PROMESSA DE COMPRA E VENDA (sendo muito comum também não realizar nem mesmo o registro dela no RGI). Nesses casos pode pairar a dúvida por conta do falecimento dele antes da concretização efetiva e definitiva do negócio: o bem imóvel em tal condição entra no Inventário?

A resposta nos parece AFIRMATIVA na medida em que inclusive os direitos decorrentes da Promessa de Compra e Venda são suscetíveis de apreciação econômica e transmissíveis tanto a título INTER VIVOS quanto MORTIS CAUSA. Tais direito estão inclusive arrolados no inciso VII do art. 1.225, porém, para fins de transmissão causa mortis e inventário, se mostra desnecessário registro imobiliário (vide arts. 1.417 e 1.418 do CCB).

Note-se por importante que no caso não se transfere a PROPRIEDADE mas sim o DIREITO E AÇÃO correspondente aos direitos aquisitivos, AINDA QUE NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. Por óbvio, com a transmissão dos referidos Direitos – e a regularização desta transferência de Direitos – e não da PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – os herdeiros poderão pleitear justamente a regularização do registro imobiliário – coisa que em vida não foi feita pelo defunto. Neste sentido a jurisprudência do TJMG, irretocável:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. BEM IMÓVEL. CERTIDÃO DE REGISTRO. DESNECESSIDADE. CONTEÚDO ECONÔMICO. DIREITOS INERENTES AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. A impossibilidade jurídica do pedido só resta configurada quando o ordenamento jurídico, abstratamente, vedar a tutela jurisdicional pretendida, tanto em relação ao pedido mediato, quando à causa de pedir. Admite-se, para fins de inventário, o arrolamento dos direitos inerentes ao contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA de bem imóvel, INDEPENDENTEMENTE DE SEU REGISTRO no cartório competente, porquanto inquestionável o seu valor econômico. Recurso conhecido e provido”. (TJMG. 10024143340636001. J. em: 08/11/2018)

Original de Julio Martins