Escritura pública é necessária na venda de imóveis abaixo de 30 salários?

Determinado dipositivo do Código Civil excepciona a NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA para alguns casos. Reza o referido art. 108 que,

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor SUPERIOR A TRINTA VEZES o maior salário mínimo vigente no País”.

É preciso CUIDADO ao interpretar a referida norma, já que a regra geral como se viu, é a NECESSIDADE da Escritura Pública para entabular a transferência de imóveis, por exemplo.

Muita gente se equivoca ao entender que vai bastar informar no documento da venda que a mesma foi feita por até 30 salários (ou seja, vendido, por exemplo, até R$ 33.000,00). LEDO ENGANO.

Na verdade, a regra do art. 108 deve ser lida com foco no valor de avaliação do bem pelo Fisco e não no valor atribuído pelas partes na negociação… por óbvio, bastaria assim então declarar que todo e qualquer imóvel estaria sendo vendido por até 30 salários para com isso não precisar lavrar o título de transferência por Escritura Pública.

Se, efetivamente, o imóvel estiver avaliado em valor até TRINTA SALÁRIOS – e dentro dos moldes do art. 108 – por força de determinação legal poderá ser realizado o registro embasado em INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, não podendo ser exigida Escritura Pública – sendo certo, por óbvio que, o instrumento particular, para ser acolhido no registro imobiliário, deverá estar revestido das formalidades e obedecer à disciplina que a lei e as normas regulamentares estabelecerem para lavratura de escritura pública – como muito bem já aponta o par.1º do art. 440 do Código de Normas da CGJ/RJ – Parte Extrajudicial.

O STJ já teve oportunidade de sedimentar a melhor interpretação (e que nos parece ser a única, salvo melhor juízo) quanto ao artigo 108 do Código Civil, senão vejamos:

“STJ. REsp 1099480/MG. J. em: 02/12/2014. RECURSO ESPECIAL – PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SUSCITADO PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – DISCUSSÃO SOBRE A INTERPRETAÇÃO DO ART. 108 DO CC. ENTENDIMENTO PELA NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUJO VALOR DA AVALIAÇÃO PELO FISCO FOI SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS, AINDA QUE O VALOR DO NEGÓCIO DECLARADO PELAS PARTES TENHA SIDO INFERIOR. (…). As instâncias ordinárias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferição da necessidade de escritura pública no caso concreto, não deve ser aquele DECLARADO PELAS PARTES, mas o da AVALIAÇÃO REALIZADA PELO FISCO, destacadamente quando o propósito dos interessados e a finalidade precípua do instrumento é a transferência de propriedade do bem, e não apenas o de retratar uma mera transação. 1. A interpretação dada ao art. 108 do CC pelas instâncias ordinárias é mais consentânea com a FINALIDADE DA REFERIDA NORMA, que é justamente conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis. 2. O art. 108 do CC se refere ao VALOR DO IMÓVEL, e não ao PREÇO DO NEGÓCIO. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. 3. A avaliação feita pela Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a REALIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO, o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio (…)”.

Fonte: Julio Martins