Preciso fazer a averbação das casas antes de iniciar a usucapião extrajudicial?

MUITO COMUM no dia a dia de quem opera o Direito Imobiliário é a constatação de que em quase 90% (ou até mais!!!) dos casos as partes NÃO FAZEM AS AVERBAÇÕES DE CONSTRUÇÕES de seus imóveis… Muito comum em Inventários, Compra e Venda, Doação etc. e é algo que depois de tanto tempo trabalhando em Cartório já não nos espanta… a bem da verdade se tais medidas fossem adotadas muitos problemas poderiam ser evitados. Também é muito comum, dadas as peculiaridades da aquisição via USUCAPIÃO que, naturalmente, quem não titularize formalmente o terreno por exemplo, não consiga averbar naquela matrícula eventuais edificações que tenha levantado ou que já tenham sido levantadas mas ainda não constem regularizadas no fólio registral. Nesse caso, como deverá proceder o interessado: requerer a Usucapião “apenas” do terreno (sendo certo que por ocasião da diligência ao local em sede de preparação da Ata Notarial certamente o Tabelião constatará a existência das edificações) ou promover seu pedido desde já informando a existência das edificações, estejam como estiverem?⁣

Importa desde já destacar que o PROVIMENTO CNJ 65/2017 – que regulamenta a utilização da Usucapião Extrajudicial em todo o território brasileiro – informa em seu artigo 3º a necessidade de se informar a existência de edificações levantadas sobre o imóvel:⁣

“Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:⁣

(…)⁣

II – a origem e as características da posse, a EXISTÊNCIA DE EDIFICAÇÃO, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência”;⁣

Não há qualquer regra legal que exija a prévia regularização dessas edificações para fins de propositura de USUCAPIÃO, sendo certo que ainda o referido ato normativo revela em seu artigo 20, § 3º que,⁣

“§ 3º. A abertura de matrícula de imóvel edificado INDEPENDERÁ da apresentação de habite-se”.⁣

Nessa toada esclarece o douto Registrador Imobiliário, Dr. MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial – Doutrina e Jurisprudência. 2021) que:⁣

“(…) Caberá ao Oficial de Registro constar, em AVERBAÇÃO AUTÔNOMA, a existência de edificação relatada pelo usucapiente, com todas as informações. (…) Desse modo, a possível IRREGULARIDADE da edificação perante o Município e o INSS deve ser publicizada, de modo que quem adquirir o imóvel já saiba, através da certidão da matrícula, da situação jurídica do bem. (…) Logo, conclui-se que o reconhecimento da propriedade, através do instituto da Usucapião, não tem o condão de tornar REGULAR a edificação realizada sem ‘habite-se’, de modo que compete ao Registrador apenas constar no fólio real a existência da construção, publicizando a sua real situação de IRREGULARIDADE, perante o órgão municipal. Posteriormente, o interessado poderá regualrizar a edificação junto à municipalidade, apresentando a certidão de ‘habite-se’ para averbação na matrícula do imóvel, juntamente com a CND do INSS”.⁣

De fato, não se desconhece que um dos efeitos da Usucapião é abranger também os ACESSÓRIOS (edificações) que ligados estão ao PRINCIPAL (terreno), cf. art. 92 do Código Civil, sendo igualmente correta a afirmação de que as construções levantadas sobre o terreno a este se incorporam (princípio da gravitação jurídica). POR FIM, o Egrégio CONSELHO DA MAGISTRATURA do TJSP já teve oportunidade de enfrentar questão sobre Usucapião Extrajudicial contendo edificação não averbada no RGI, concluindo pela sua irrelevância para o procedimento e possibilidade de registro para fins de Usucapião:⁣

“TJSP. CSMSP. APELAÇÃO CÍVEL: 1002214-84.2017.8.26.0281. J. em: 23/04/2018. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL . (…) REQUISITOS LEGAIS. ESPECIALIDADE OBJETIVA – UBIQUAÇÃO. CONSTRUÇÃO – AVERBAÇÃO POSTERIOR. REGISTRO DE IMÓVEIS – Usucapião Extrajudicial – (…) Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída (…)”.

Original Julio Martins