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Publicada lei que permite a atualização do valor de imóveis

Foi publicada, em 16 de setembro de 2024, a Lei nº 14.973/2024, com vetos parciais do Presidente da República, regulamentando a desoneração da folha de salários em 2024 . Com objetivo de reduzir os impactos gerados pela mencionada desoneração, também foram introduzidas regras importantes que podem impactar diretamente o patrimônio das pessoas físicas.

Entre as novidades promovidas pela referida lei destacam-se a possibilidade de atualização do valor de custo de imóveis já declarados por pessoas físicas e jurídicas para os seus respectivos valores de mercado; e instituição de novo Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral), nos mesmos moldes do famoso RERCT trazido pela Lei nº 13.254/2016, segundo o qual os contribuintes residentes ou domiciliados no Brasil podem, voluntariamente, regularizar os bens mantidos no Brasil ou no exterior, de origem lícita, até então nunca declarados ou declarados incorretamente.

A lei diz ainda que:

a) Atualização de Imóveis IRPF: Prevê que a pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual – DAA, apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB, para o valor de mercado, devendo tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas – IRPF, sob a alíquota definitiva de 4%.

b) Atualização de Imóveis IRPJ/CSLL: No mesmo sentido, a pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, sob à alíquota definitiva de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, sob a alíquota de 4%.

Confira abaixo as principais regras introduzidas pela Lei nº 14.973/2024 sobre esses temas:

Atualização do valor de bens imóveis

Quem pode atualizar?

Pessoa física: bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA);
Pessoa jurídica: bens imóveis que componham o seu ativo permanente (considerando que a legislação não mais traz a conta de “ativo permanente”, aparenta que esse dispositivo seria aplicável a imóveis registrados no ativo não-circulante, conforme indicado no balanço patrimonial da sociedade).

Como atualizar?

Prazo: a ser definido pela Receita Federal do Brasil (RFB);
Pagamento do imposto: até novembro de 2024 (90 dias após a publicação da lei);
DAA 2025/2024: inclusão dos valores tributados na ficha de bens e direitos como custo de aquisição adicional do bem imóvel.

Quais os impactos fiscais?

Pessoa física: IRPF (4%) sobre o ganho de capital apurado;
Pessoa jurídica: IRPJ (6%) e CSLL (4%) sobre o ganho de capital apurado, sendo que os valores tributados não poderão ser considerados despesas de depreciação.

Alienação ou baixa pós atualização

Alienações/baixas ocorridas nos 15 anos posteriores à atualização do imóvel: o ganho de capital auferido na operação deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GANHO DE CAPITAL = Valor da alienação – [CAA + (DTA x %)*

(%) Percentuais aplicáveis
0%	Até 36 meses	56%	Entre 108 e 120 meses
8%	Entre 36 e 48 meses	62%	Entre 120 e 132 meses
16%	Entre 48 e 60 meses	70%	Entre 132 e 144 meses
24%	Entre 60 e 72 meses	78%	Entre 144 e 156 meses
32%	Entre 72 e 84 meses	86%	Entre 156 e 168 meses
40%	Entre 84 e 96 meses	94%	Entre 168 e 180 meses
48%	Entre 96 e 108 meses	100%	Após 180 meses

Resumidamente, a fórmula se baseia em percentuais que reduzem o valor do ganho tributável progressivamente, quanto maior for o período entre o exercício da opção pela atualização e a venda do imóvel;
Consequentemente, os benefícios trazidos para os contribuintes que optarem pelo aumento do custo de aquisição do imóvel começarão a ser percebidos, de forma parcial, nas alienações ocorridas após três anos da atualização. A apropriação definitiva será percebida após 15 anos, quando o custo terá atualizado para 100%.

*A abreviação “GK” deve ser lida como “ganho de capital”; “CAA” como “custo do bem imóvel antes da atualização”; “DTA” como “diferencial de custo tributado a título de atualização”; e o “%”seria o “percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda”.

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