A aprovação da Reforma Tributária (PEC 45/2019) trará mudanças significativas no sistema de impostos brasileiro, e o setor imobiliário, incluindo os aluguéis, será diretamente impactado.
As novas regras, que devem entrar em vigor em 2026, com um período de transição, unificam tributos e podem alterar os custos tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
As discussões indicam que esse aumento pode ser repassado aos inquilinos e que a atratividade de holdings imobiliárias pode diminuir.
O cerne da Reforma Tributária é a substituição de cinco tributos atuais (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) pela criação de dois novos Impostos sobre o Valor Agregado (IVAs): a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de esfera federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios.
Empresas que alugam imóveis, como as holdings imobiliárias, operam majoritariamente sob o regime de lucro presumido.
Elas não pagam impostos estaduais ou municipais (ICMS e ISS) sobre a locação. Em vez disso, a carga tributária se concentra nos impostos federais sobre a renda (Imposto de Renda) e o consumo (PIS e COFINS), que somam 3,65%.
Com a Reforma, essa realidade mudará drasticamente. A atividade de locação passará a ser tributada pelos novos impostos unificados (IBS e CBS), que incluem a competência estadual e municipal.
Mesmo com a previsão de um desconto de 70% sobre a alíquota-base do novo IVA Dual (que deve girar em torno de 28%), a alíquota efetiva para o setor imobiliário deve saltar para 8,4%. Somando-se a isso os impostos sobre a renda, a carga tributária total, que hoje é de aproximadamente 14,53%, pode chegar a 18,5% a 20%.
Leia também:
O impacto da reforma também atinge as pessoas físicas que alugam seus imóveis. Até agora, a única tributação era o Imposto de Renda, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%.
Entretanto, a nova legislação prevê que pessoas físicas podem ser classificadas como contribuintes regulares do IBS e CBS. Para isso, devem cumprir um de dois critérios:
Se enquadrada como contribuinte regular, a pessoa física terá sua carga tributária total, que hoje pode chegar a 27,5%, aumentada para cerca de 35,9%.
A situação é ainda mais crítica para a locação por temporada, ou seja, aluguéis de até 90 dias. Nesses casos, a atividade é equiparada a serviços de hotelaria e o desconto sobre o IVA Dual é menor (40% em vez de 70%).
Com isso, a carga tributária total para o locador pode disparar, chegando a 45%.
Participe do Portal Nacional da Reforma Tributária: Acesse em
Com a esperada elevação da carga tributária, o mercado de aluguéis deve passar por um período de incertezas. Especialistas acreditam que os proprietários vão tentar repassar os novos custos para os inquilinos, o que pode encarecer os aluguéis.
Por outro lado, a rentabilidade menor da atividade pode levar investidores a buscar outras opções, especialmente em um cenário de juros altos.
A nova regra, no entanto, também traz uma oportunidade: a não-cumulatividade. Isso significa que os contribuintes poderão abater do imposto a pagar alguns custos.
Embora no setor de locação essas deduções não sejam volumosas, podem se tornar um fator importante para aliviar a carga, especialmente para locadores de temporada que arcam com despesas de manutenção.
A Reforma prevê um período de transição de sete anos, de 2026 a 2032, para que o novo sistema seja implementado gradualmente, dando tempo para que os contribuintes se adaptem.
Por fim, isso significa que as mudanças não vão acontecer da noite para o dia, e o impacto total será sentido ao longo do tempo. O setor imobiliário e os contribuintes devem acompanhar de perto as próximas definições do governo.
Curso e-Simples:
Curso de Recuperação do Simples Nacional. Aprenda a recuperar o PIS e Cofins de 60 meses em até 3 dias!
Acesse: https://www.esimplesauditoria.com/curso-de-recuperacao-do-simples-nacional
Tecnologia assume tarefas operacionais e impulsiona o papel do contador como consultor estratégico nas empresas
Os crimes fiscais são ações que envolvem fraudes no acerto de contas de pessoas físicas…
Mesmo com regime tributário unificado, omissão de declarações e atrasos no pagamento do DAS podem…
Modernização dos sistemas simplifica o registro de novos negócios, mas erros na documentação ainda travam…
Projeto segue para sanção presidencial e prevê bloqueio de ativos em caso de inadimplência
Uma das principais novidades trazidas pela Reforma Tributária começa a exigir atenção imediata dos micro…