Reforma Tributária vai subir o preço dos aluguéis? 

O mercado imobiliário brasileiro começa a viver, em 2026, uma das transformações mais profundas de sua história. Com o início da fase de transição da Reforma Tributária, a locação de imóveis — tanto residencial quanto comercial — passa a ser formalmente alcançada pela tributação sobre o consumo através do IVA Dual (composto pela CBS federal e o IBS de estados e municípios).

Embora o pagamento efetivo dos novos tributos esteja programado para 2027, o ano de 2026 será um marco de adaptação obrigatória. 

A partir de maio, locadores enquadrados como “contribuintes regulares” deverão emitir nota fiscal pela primeira vez, uma mudança que exige uma nova postura na gestão de ativos imobiliários.

O perfil do novo contribuinte

Nem todos os proprietários de imóveis serão afetados da mesma forma. O enquadramento como contribuinte regular depende de dois fatores principais: volume de receita e quantidade de ativos. Estão sujeitos às novas regras os locadores que:

• Receberam mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior e possuem mais de três imóveis locados.
• Ou que ultrapassem o faturamento mensal de R$ 48 mil com aluguéis, o que pode alterar o enquadramento já no mês seguinte.

Para esses perfis, a carga tributária final, após a implementação total do modelo, deve girar em torno de 7,95%, já considerando a redução de 70% sobre a alíquota básica de 26,5% prevista para o setor.

Transição em 2026 e a emissão de notas

O período que se inicia em maio de 2026 servirá como um laboratório operacional. Os contribuintes deverão preencher campos relativos à CBS e ao IBS nos documentos fiscais, com alíquotas reduzidas de 0,9% e 0,1%, respectivamente.

O objetivo do governo é consolidar a base de dados e testar os sistemas sem aplicar penalidades imediatas neste início. No entanto, o descumprimento dessa etapa preparatória pode dificultar a gestão de créditos e a regularidade fiscal do locador no futuro próximo.

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Alíquota reduzida e prazos

Para contratos antigos, a Reforma previu um alívio temporário. Contratos de locação formalizados até 31 de dezembro de 2025 podem usufruir de uma alíquota reduzida de 3,65%. Contudo, o benefício exige comprovação rigorosa:

• Imóveis Residenciais: Válido até o fim do contrato ou dezembro de 2028, desde que haja reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida antes da data limite.
• Imóveis Comerciais: Exige registro em cartório de títulos e documentos ou de registro de imóveis realizado até o final de 2025.

Quem não formalizou os documentos dentro do prazo perderá o direito ao benefício, enfrentando a carga tributária cheia durante a transição.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Complementando a reforma, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) promete fechar o cerco contra a subavaliação patrimonial. O sistema centralizará dados de cartórios e prefeituras, utilizando valores de mercado para as avaliações.

Uma janela de oportunidade será aberta pelo governo para a atualização voluntária de valores declarados mediante pagamento de alíquota reduzida, o que pode ser uma estratégia inteligente para quem possui imóveis adquiridos há décadas e deseja evitar um impacto maior no ganho de capital em vendas futuras.

Planejamento, já

Especialistas alertam que a passividade pode custar caro. A nova estrutura tributária pode exigir a revisão imediata de contratos e uma análise profunda da rentabilidade dos aluguéis. 

Organizar controles contábeis e estruturar a emissão de documentos fiscais deixou de ser uma opção para se tornar uma necessidade estratégica de sobrevivência no novo mercado imobiliário brasileiro.