O banco pode tomar meu imóvel financiado sem uma intimação pessoal?

A ampla utilização do instituto da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA como pacto adjeto de garantia na aquisição financiada de bens (tanto móveis quanto IMÓVEIS) é resultado da sua célere execução para retomada do bens no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

A alienação fiduciária de BENS IMÓVEIS tem regramento na Lei 9.514/97 e, extrajudicialmente falando, poderá envolver o OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS ou OFICIAL DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS (além do Correio) para a promoção da intimação de que trata o § 3º do art. 26 da referida Lei.

Comentando o procedimento, assevera com propriedade o ilustre Advogado Dr. MELHIM NAMEN CHALHUB (Alienação Fiduciária. Negócio Fiduciário. 2021):

(…) O Credor-fiduciário deverá requerer ao OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS competente a intimação do fiduciante para que purgue a mora no prazo de QUINZE DIAS. (…) Tem o Oficial do Registro de Imóveis a faculdade de promover pessoalmente a intimação ou transferir essa diligência a um Oficial do REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS (…), podendo também, se preferir, realizar a intimação por meio do CORREIO. (…) Todavia, em qualquer hipótese A INTIMAÇÃO DEVE SER FEITA PESSOALMENTE, ao devedor ou ao seu representante legal ou ao seu procurador (…). Caso o fiduciante, seu representante legal ou seu procurador, se oculte, poderá ser feita a intimação POR HORA CERTA e caso se encontre em local incerto e não sabido, far-se-á a INTIMAÇÃO POR EDITAL”.

É muito importante observar toda esse regramento específico delineado pelos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 – mormente quanto o STJ já tenha consolidado entendimento de que a VALIDADE da intimação por edital para fins de purgação da mora pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor (REsp 1367179/SE. J. em 03/06/2014) – sob pena de ver cabalmente decretada a NULIDADE do procedimento de consolidação da propriedade, como assevera com muito acerto a jurisprudência:

“TRF-1. 00040148520164013400. J. em: 02/12/2019. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO SFI. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA. ANULAÇÃO. (…) Preceitua a Lei n. 9.514/97 a prevalência da NOTIFICAÇÃO PESSOAL, somente autorizando a modalidade ficta na hipótese de o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97, situação que deve ser evidenciada por meio de prova cabal, com o ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE TENTATIVA DE NOTIFICAÇÃO. (…) Esta Corte já assentou entendimento de que o mutuário não pode ser notificado por EDITAL caso não fique comprovado que se encontra em lugar incerto e não sabido, sob pena de NULIDADE da notificação e dos demais atos posteriores ao procedimento de consolidação da propriedade imobiliária. (…) Apelação da Caixa Econômica Federal a que se nega provimento”.

Fonte: Julio Martins