Existe inventário e partilha de imóvel ainda não registrado em nome do falecido?

INVENTÁRIO E PARTILHA destinam-se, como sabemos, primeiro à solução de DÍVIDAS deixadas pelo morto. Caso, resolvidas todas as dívidas ainda sobre algum BEM, então estes serão partilhados entre os herdeiros, observando a ordem de vocação hereditária aplicável ao caso, cf. art. 1.997 do CCB. Parece óbvio que os ATIVOS objeto que comporão a herança deverão ser titularizados pelo morto, porém como fica no especial caso de IMÓVEL comprado pelo morto porém NÃO REGULARIZADO – mormente considerando que no BRASIL parece que a irregularidade imobiliária é a regra?

Antes demais nada é preciso recordar que no Brasil a regular aquisição de imóveis se dá mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS, cf. regras do art. 1.245 do Código Civil. A Escritura Pública – que é o título que entabula e corporifica a transferência (sendo certo que cabem exceções, especialíssimas, como por exemplo aquela do art. 108) – sozinha e sem o REGISTRO não opera a TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. Reza o art. 1.245:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Nos casos onde o falecido adquiriu imóvel e LAVROU a competente Escritura Pública, porém deixou para registrar depois e morreu “no meio do caminho”, bastará a realização do registro, como já falamos aqui (). Diversa é a situação onde houve o pagamento e a quitação do bem mas nem mesmo Escritura foi feita e muito menos o Registro. Para estes casos, temos que não há DIREITO REAL que seja objeto de inventário e partilha entre os herdeiros do defunto, havendo sim DIREITO E AÇÃO oriunda da avença que visava a compra e venda do imóvel (direito obrigacional) – este sim que deve ser objeto de Inventário e Partilha – podendo tudo ser resolvido inclusive através de INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL, cf. Lei 11.441/2007. A clássica e segura doutrina de SILVIO VENOSA (Direito Civil. 2012) esclarece:

“(…) Herança entra no conceito de patrimônio. Deve ser vista como o patrimônio do de cujus. Definimos patrimônio como o conjunto de DIREITOS REAIS e OBRIGACIONAIS, ativos e passivos, pertencentes a uma pessoa. Portanto, a herança é o patrimônio da pessoa falecida, ou seja, o autor da herança. O patrimônio transmissível, portanto, contém bens materiais e imateriais, mas sempre coisas avaliáveis economicamente (…)”.

A jurisprudência gaúcha já enfrentou caso semelhante, decidindo conforme a melhor doutrina:

“TJRS. 70075874545/RS. J. em: 22/03/2018. APELAÇÃO CÍVEL. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. IMÓVEL ARROLADO REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. DESCABIMENTO. Descabe julgar o processo de inventário extinto, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, pelo fato de não ser possível a transmissão aos herdeiros da propriedade do imóvel arrolado, que está registrado em nome de terceiro. Conquanto o autor da herança não detivesse a propriedade do imóvel, que somente é adquirida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), é cabível a prolação de sentença referente aos eventuais DIREITOS E AÇÕES que ele possuía sobre o imóvel, a teor do art. 620, inc. IV, alínea g , do CPC. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME”.