Proteção contra a inflação: qual é o papel dos fundos imobiliários?

Quem tem como objetivo preservar o poder de compra do dinheiro, protegendo-se contra a inflação, tem como alternativa o investimento em FIIs 

Investir em Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) pode ser uma boa alternativa para quem busca proteger o capital contra a inflação. Embora muita gente não saiba disso, os FIIs podem atuar na preservação do poder de compra.

Neste artigo, abordaremos as características que tornam os FIIs instrumentos potenciais de proteção contra a inflação.

Este conteúdo não é uma recomendação de investimento. 

O que é inflação e por que ela preocupa investidores

O aumento contínuo e generalizado dos valores de serviços e bens em uma economia no decorrer do tempo é chamado de inflação. Quando ela sobe, o poder de compra da moeda cai. Assim, a mesma quantidade de dinheiro compra menos coisas. No Brasil, ela é medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Essa alta constante de preços preocupa os investidores porque causa uma erosão no poder de compra e gera impacto nas taxas de juros (que são elevadas pelo Banco Central para conter a inflação).

Além disso, a inflação gera incerteza, o que leva à maior volatilidade das ações, podendo desvalorizar a moeda local, elevando riscos para quem investe em ativos atrelados ao câmbio. 

Ao corroer o retorno, pressionar os juros, aumentar a incerteza e desvalorizar a moeda, a inflação pode impactar diretamente os resultados dos investimentos. Por isso, esse é um índice que deve ser monitorado pelos investidores.

Como FIIs ajudam a mitigar os efeitos da inflação

Os FIIs podem ser uma forma eficiente de mitigar os efeitos da inflação, principalmente porque estão ligados a ativos reais, como imóveis físicos, CRIs e empreendimentos comerciais, que tendem a se valorizar ou repassar preços em ambientes inflacionários.

No caso de FIIs de tijolo, ou seja, aqueles que investem em imóveis físicos, o benefício é que o reajuste de aluguéis se dá por índices de inflação. Muitos contratos de locação têm cláusulas de reajuste atreladas ao IPCA ou ao IGP-M. Isso significa que, quando a inflação sobe, os aluguéis pagos pelos inquilinos são corrigidos, elevando a receita do fundo.

Já no que diz respeito aos fundos de papel (ou seja, aqueles que investem em títulos atrelados ao mercado imobiliário), a vantagem é que os retornos costumam seguir a inflação. Esses fundos alocam recursos majoritariamente em CRIs indexados ao IPCA ou ao CDI. No caso dos CRIs indexados ao IPCA, o investidor recebe rendimentos que acompanham a inflação, protegendo o poder de compra.

Além disso, em cenários de inflação persistente, o valor dos imóveis no mercado tende a subir, o que se reflete na valorização da cota do fundo imobiliário ao longo do tempo.

E há ainda um outro fator a se considerar. Como os FIIs distribuem rendimentos mensais (oriundos dos aluguéis ou de juros de CRIs), o investidor recebe fluxos de caixa ajustados de forma recorrente, o que ajuda a suavizar a perda causada pela inflação.

Tipos de fundos imobiliários mais ligados a contratos corrigidos por índices

Alguns dos fundos mais adequados para estratégias de proteção inflacionária são FIIs de papel, já que investem em CRIs indexados ao IPCA ou CDI, e os FIIs de logística, de lajes corporativas e de shoppings, pois os aluguéis são reajustados periodicamente por IPCA ou IGP-M.

Vale lembrar que os FIIs de papel costumam ser os mais diretamente ligados à correção de índices, enquanto os de tijolo oferecem proteção mais gradual.

Fatores que influenciam a capacidade dos FIIs de proteger patrimônio

Nem todo FII consegue proteger o patrimônio contra a inflação e oscilação econômica da mesma forma. A capacidade de preservação de valor depende de vários fatores estruturais, como os indexadores utilizados, a qualidade dos inquilinos (ligada ao risco de crédito), os índices de vacância e ocupação dos imóveis, a qualidade da gestão do fundo, a valorização dos imóveis, a diversificação do portfólio e o cenário macroeconômico.

Limitações e oportunidades dessa estratégia

Naturalmente, investir em FIIs para proteger o capital contra a inflação tem prós e contras.

Algumas das limitações dessa estratégia são:

·   Vacância dos imóveis e inadimplência;

·   Risco de mercado;

·   Custos e tributos, que podem reduzir o rendimento líquido, impactando a proteção real do capital.

E, entre as oportunidades, podemos citar:

·   Proteção via ativos reais;

·   Rendimentos periódicos;

·   Diversificação do portfólio;

·   Potencial de valorização do patrimônio.